Более 2 тыс. сделок с недвижимостью в Москве ежегодно расторгаются судами различных инстанций. Причем, как свидетельствует практика, число подобных решений не снижается. Отсутствие единого информационного поля, которое позволило бы установить достоверную информацию об объекте сделки, а также низкая юридическая грамотность населения выступают основными причинами создавшегося положения, считают эксперты юридической компании «Бергер и Партнеры».
Купля-продажа и обмен недвижимости рискуют обернуться потерей квартиры. Причем проблема стоит в первую очередь перед обычными гражданами, ведь более 80% всех сделок совершаются по обмену и размену жилья — это так называемые альтернативные сделки. Избежать подобной неприятной ситуации поможет проведение полной проверки юридической чистоты сделки.
Но на практике оказывается, что сделать это удается крайне редко — слишком велики затраты. И к тому же недостаточно грамотных юристов. «Есть две причины, по которым сегодня на рынке жилой недвижимости невозможно снизить процент расторжении сделок: во-первых, у людей нет правовой культуры; во-вторых, к этому не готов сам рынок, которому не хватает квалифицированных специалистов», — говорит партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский.
Среди основных причин неутешительной статистики генеральный директор юридической компании «Бергер и Партнеры» Юлия Кондратенко называет ситуацию, когда агентства недвижимости пытаются выступать риэлторами и юристами в одном лице. Занимаясь поиском, продажей и обменом недвижимости, они сами же проводят юридическое сопровождение. «В данном случае невозможно избежать конфликта интересов, так как с одной стороны агентство заинтересовано прежде всего в получении прибыли, а с другой — должно соблюдать права клиента. Понятно, что в результате такой практики у риэлтора слишком велик соблазн поступиться интересами клиента в пользу извлечения прибыли от сделки», — считает Кондратенко.
Наиболее частыми причинами расторжения сделок с недвижимостью становятся нарушение прав несовершеннолетних и наследников, неправомерное участие в сделках недееспособных или ограниченных в дееспособности лиц. Сюда же относится и нарушение правил приватизации, несоблюдение права преимущественной покупки при продаже имущества, сделки под влиянием заблуждения и по заниженной стоимости. Притворные сделки, когда вместо договора дарения заключается договор купли-продажи, также могут стать причиной расторжения сделок с недвижимостью.
В итоге получается, что каждая 30-я сделка с жилой недвижимостью заканчивается в суде. Для сравнения, на рынке коммерческой недвижимости аннулируется лишь 1-2% сделок.