Готовь сани летом, а телегу зимой – гласит народная мудрость. И действительно, этот принцип как нельзя более актуален для людей, желающих снять дачу на летний сезон. Уже к началу марта все недорогие и качественные предложения разлетаются как горячие пирожки, а спохватившимся приходится либо жертвовать рублем, либо рисковать комфортом.
Дача зимой
«Как правило, пик спроса на летние коттеджи приходится на конец февраля – март», – говорит первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. Именно в это время предусмотрительные арендаторы заключают договора. Если же отложить аренду дачи на более поздние месяцы, то есть риск провести все лето в московской квартире.
Дело в том, что первыми с рынка улетают две категории дач: самые дешевые и самые качественные. А вот позже на рынке остаются дачи, сдаваемые в аренду либо по завышенной цене, либо находящиеся не в самых лучших местах. «Начинать поиск нужно уже с февраля, чтобы, не спеша выбрать именно то, что необходимо, – говорит руководитель направления аренды «МИАН-агентства недвижимости» Наталья Сивко. – В мае найти подходящий вариант за те деньги, на которые рассчитываешь, очень сложно».
Впрочем, есть из этого правила и несколько исключений. «Вопросом аренды загородной дачи лучше всего озаботиться в феврале-марте: именно в это время на рынок попадают самые лучшие предложения. Чем ближе к лету, тем меньше выбор», – отчасти соглашается Мария Жукова, но тут же добавляет, что и из этого правила есть исключения: «Даже весной-летом можно снять неплохой коттедж, «залежавшийся» на рынке только потому, что в феврале цена на него была завышена».
Кроме того, если у риелторов, к которым обращается клиент, нет предложений, соответствующих его запросам, отчаиваться не стоит. Весь Интернет пестрит различными предложениями по сдаче в наем летних домиков. Да, конечно, это далеко не элитные коттеджи в охраняемых поселках, но для среднего класса вполне сойдет и такая дача. «Если речь идет о домиках в садовых товариществах, то подобные предложения нужно искать через знакомых или просто объезжать садовые товарищества по нужному направлению», – отмечает Наталья Сивко.
Неудивительно – крупные риелторские агентства такими объектами не занимаются, не желая размениваться на мелочи. Как объясняют специалисты, брокерам неинтересно работать с проектами, месячная стоимость аренды которых ниже $1000, а некоторые агентства, например, Penny Lane Realty, вообще рассматривают для себя только коттеджи стоимостью от $3000 в месяц. Ведь комиссия риелтора напрямую зависит от дороговизны дачи. «Категория домов стоимостью до $1000 в месяц сдается в своем большинстве без участи агентства», – резюмирует Мария Жукова.
Цены и сроки
Главное, на что следует обращать внимание потенциальному арендатору, это соотношение цены и качества. То есть прежде чем выходить на рынок в поиске дачи, необходимо определиться, что именно вы хотите снять и какие деньги готовы на это потратить.
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», по цене до $1000 в месяц предлагаются дачи, расположенные в различных районах и на различном расстоянии от МКАД, до 100 кв. м общей площади, без удобств, либо половинки такого дома, с хозяевами, проживающими во второй половине. За $1100-$2500 можно арендовать коттедж на расстоянии до 100 км от МКАД, общей площадью от 100 до 200 кв. м, с баней, возможно канализацией и центральным отоплением, с более-менее оборудованной кухней. За $3000 — $6000 предлагаются коттеджи в пределах до 30 км от МКАД. Как правило, это кирпичные дома от 100 до 500 кв. м с качественной внутренней отделкой, приличной мебелью, канализацией и центральным отоплением. В доме может быть камин, сауна, на участке баня, гараж, гостевой дом. Коттеджи от $6000 до $15000 мало отличаются от описанных выше по отделке и наполнению, но предлагаются они, как правило, в элитных коттеджных поселках. Ну и, наконец, от $15000 — это дома, построенные и отделанные по индивидуальному проекту, площадью от 400 кв.м., расположенные в традиционно элитных местах (в основном по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе).
Как правило, в условиях российского климата летние дачи арендуют на 4-5 месяцев, хотя есть и исключения. Так, по словам руководителя проекта «Русская усадьба» компании Penny Lane Realty Виктора Смоленского, элитные коттеджи, как правило, сдаются сроком не менее чем на год, поскольку сдавать на более короткие сроки невыгодно арендодателю. Зато в садовых товариществах на удалении от МКАД летний домик можно снять даже на 1 месяц.
Коварство арендодателя
Но даже аренда казалось бы хорошей дачи может быть омрачена рядом проблем, которые могут возникнуть после подписания договора. Как рассказывает Наталья Сивко, необходимо уделять должное внимание юридическим аспектам совершения сделки: «В выборе каждый клиент ориентируется, прежде всего, на свои предпочтения, а вот множества «подводных» правовых вопросов может не учесть». Самое первое, что следует сделать потенциальному нанимателю, проверить права сдающего на дом. «Прежде чем подписывать договор найма необходимо удостовериться, что человек, предлагающий дом, в действительности его владелец, – продолжает Наталья Сивко. – По вашему требованию он должен показать свидетельства на строение и на землю. В противном случае существует риск столкнуться с неожиданностями во время отдыха». Если с документами все в порядке, то далее необходимо правильно подписать договор. «Максимально сократить риски позволит грамотно составленный договор аренды. Особенно четко следует прописать в договоре финансовые взаимоотношения», – уточняет Мария Жукова. В том числе необходимо согласовать график платежей, прописать финансовую ответственность, вписать в договор дополнительные услуги и т.д. Виктор Смоленский советует также определить, кто будет управлять домом: «В организованных коттеджных поселках такая проблема не стоит, а вот при аренде особняка ее следует учитывать».
Кроме того, если вы не хотите, чтобы прямо в разгар отдыха вас вышвырнули из арендованного объекта, следует прописать в договоре обязанности арендодателя. «Для предотвращения такой ситуации в договоре аренды необходимо обязательно прописать штрафные санкции и договорить о сроках и суммах компенсации, если хозяин все же решит вас выселить, – рассказывает Наталья Сивко. – Таким образом, вы сможете застраховаться на случай недобросовестных хозяев, меняющих условия, когда на горизонте появляется более «выгодный» клиент, но при этом будьте готовы, что штрафные санкции пропишут и обратные».
Кроме того, нередко возникают ситуации, когда арендодатель пытается взвалить на плечи арендатора дополнительные расходы, связанные с ремонтом дома. В комнате, в которую вы никогда не заходили, прожжен линолеум? Кладите новый. У дорого кресла из красного дерева отвалилась ножка? Платите. Такие ситуации встречаются сплошь и рядом. «Помимо подписания самого договора, обязательно нужно составить акт передачи дома и имущества в нем (если таковое имеется). Подписание данного документа поможет избежать необоснованных претензий, как со стороны арендатора, так и со стороны хозяина по окончании срока действия договора найма. В акте необходимо подробно описать состояние самого дома, составить перечень передаваемого имущества. Если есть какие-либо видимые повреждения или иные недостатки это тоже нужно зафиксировать», – советует Мария Жукова. Кроме того, Наталья Сивко рекомендует не брать на себя лишние хлопоты: «Если вдруг за время проживания на участке произошла какая-нибудь авария, поломка, обнаружилась неисправность, к которой вы объективно не имеете никакого отношения, будет логично, если все хлопоты лягут на плечи хозяина дома: это его задача вызывать соответствующие службы, проводить экспертизы и заниматься всеми работами по приведению дома в порядок. Все это должно быть зафиксировано в договоре».
Если соблюдать все эти простые и понятные правила, то летний отдых покажется приятным и необременительным. В противном случае – есть риск испортить настроение и существенно повредить свой бюджет.
Варьирование цены предложения коттеджей по направлениям в Московской области по состоянию на 04 февраля 2008 г., $.
| Направления | до 10 км | 10-19 км | 20-29 км | 30-49 км | от 50 км | |
| Север (Дмитровское, Алтуфьевское, Осташковское) | min | 2 000 | 1 830 | 1 200 | 600 | 1 023 |
| max | 25 000 | 25 000 | 30 000 | 8 000 | 3 000 | |
| Северо-восток (Ярославское, Щёлковское) | min | 1 000 | 1 500 | 1 224 | 610 | 600 |
| max | 14 400 | 8 000 | 12 000 | 5 500 | 2 000 | |
| Восток (Горьковское, Носовихинское) | min | 1 500 | 3 500 | 2 000 | 2 000 | — |
| max | 8 000 | 5 000 | 4 500 | 35 000 | — | |
| Юго-восток (Рязанское, Егорьевское, Новорязанское) | min | 840 | 1 200 | 1 500 | 1 480 | 15 000 |
| max | 7 000 | 20 000 | 12 000 | 4 000 | 15 000 | |
| Юг (Каширское, Симферопольское, Варшавское) | min | 3 000 | 1 000 | 2 000 | 614 | 5 500 |
| max | 22 000 | 12 000 | 5 800 | 5 000 | 5 700 | |
| Юго-запад (Калужское, Киевское, Боровское, Сколковское) | min | 1 500 | 1 000 | 1 000 | 1 800 | 700 |
| max | 65 000 | 25 000 | 15 000 | 25 000 | 700 | |
| Запад (Минское, Можайское, Рублёво-Успенское, Новорижское, Ильинское) | min | 1 400 | 1 000 | 1 600 | 1 200 | 1 430 |
| max | 80 000 | 130 000 | 70 000 | 17 000 | 43 850 | |
| Северо-запад (Волоколамское, Пятницкое, Ленинградское) | min | 2 300 | 1 050 | 1 500 | 1 300 | 600 |
| max | 23 000 | 25 000 | 12 000 | 8 000 | 2 500 |
Фото с сайта www.shot.ru