Алексей Сергеев, специально для ИА DAILYSTROY
На российском рынке недвижимости трансформируются многие международные понятия: в пентхаусах нет окон на все четыре стороны света, а в крупных современных бизнес-центрах не предусматриваются подземные парковки. Однако особое место в российской интерпретации мирового подхода занимают апартаменты. Если на Западе под этим понятием обычно подразумевают квартиры с сервисным обслуживанием, то в России так называют все что угодно: и жилье большой площади в затерянном лесу, и просто квартиры, в которых нельзя прописаться. «В России до сих пор нет четкого представления о том, что такое апартаменты», — говорит директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев.
Разница подходов
«На Западе под апартаментами часто подразумевается сдаваемая в аренду готовая к проживанию квартира в доходном доме, в гостинице или даже офисном комплексе», — говорит заместитель генерального директора компании «Домострой» Дмитрий Кузнецов. По мнению управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксаны Каарма, как правило, это квартиры большой площади, которые нередко используются в представительских целях и должны соответствовать заявленному высокому статусу. «Обычно проживающим в апартаментах предоставляется комплекс необходимых консьерж-услуг. Апартаменты позиционируются как эксклюзивные объекты с хорошими видовыми характеристиками. Поскольку продажи таких квартир ориентированы на определенную целевую аудиторию — состоятельных людей, для апартаментов применяются маркетинговые ходы, ориентированные на создание определенного имиджа подобной недвижимости и ее удачного позиционирования в глазах потенциального покупателя», — отмечает эксперт.
Немаловажное значение имеет предлагаемый в апартаментах набор услуг. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, «принципиальное отличие апартаментов от квартиры состоит в наличии организованного сервисного обслуживания, которое может осуществляться как гостиничным оператором в апарт-отелях, так и специализированной управляющей компанией в доходных домах и многофункциональных комплексах». «Кроме того, апартаменты — это гостиничные номера из двух и более комнат, имеющие кухонное оборудование, рассчитанные на временное проживание», — отмечает Юрий Синяев.
В России под апартаментами подразумевается нечто иное. Во-первых, понятие «апартаменты» используется в силу юридической трактовки. «Если рассматривать московские апартаменты, некоторые из них ничем от обычных квартир не отличаются, кроме невозможности в них прописаться и цены, — рассуждает генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова. — Надо отметить, что по этой причине цена на апартаменты ниже, чем на квартиры». Дело в том, объясняет Оксана Каарма, что в постановлении Госстандарта от 26.09.2001 года апартаменты определяются как жилье, не предназначенное для постоянного проживания, соответственно, их можно приобрести в собственность без права прописки. Именно это и привлекает застройщиков в апартаментах. «Застройщики часто сталкиваются с невозможностью перевода земли из категории коммерческой в категорию, предназначенную для строительства жилых объектов, — объясняет начальник отдела маркетинга компании «Квартал» Александр Яниковский. — Возведение такого вида жилья, как апартаменты, эту проблему успешно решает». То есть девелопер получает участок, например, под строительство гостиницы. Столичные власти, заинтересованные в увеличении номерного фонда Москвы, охотно предоставляли землю под отели с различными льготами. Однако окупаемость гостиницы в среднем 10 -12 лет, тогда как при строительстве жилья инвестор отбивал деньги с прибылью сразу после продажи квартир. Назвав квартиры апартаментами, застройщик продавал их на 10 -15% ниже жилья с пропиской, что все равно было выгоднее, чем отельный бизнес. Покупатели, в свою очередь, получали жилье с дисконтом. Внакладе оставались лишь московские власти, которым не удавалось увеличить объем гостиничного фонда столицы.
Ничего, кроме маркетинга
Однако не всегда строительство апартаментов вызвано юридическими особенностями площадки. Бывает, что апартаменты предлагаются в обычных многоквартирных домах. В таком случае застройщики используют этот термин в значении, гораздо более близком традиционному западному пониманию. «Зачастую под апартаментами подразумевают любую квартиру с большой площадью и меблировкой, при этом она может располагаться в обычном жилом доме», — говорит PR-директор ГК «Пересвет-Групп» Ирина Наумова. По мнению Константина Ковалева, апартаменты должны представлять собой квартиры чуть меньшие по площади, чем обычные, но в то же время имеющие максимально удобные планировки. Для сегмента качественного жилья предпочтительно, чтобы площади находились в диапазоне от 80 до 250 кв. м. «Однако возможно и включение в проект нескольких больших по площади апартаментов с террасами, расположенных отдельно от других», — рассуждает эксперт. А Юрий Синяев допускает и более скромную площадь апартаментов: по его мнению, они должны быть не меньше 40 кв. м. Необходимый минимум для жилья этого формата: наличие двух и более комнат, например гостиной, столовой, спальни, а также кухонного оборудования. «Но только в случае, когда речь идет об апартаментах эконом-класса, — уточняет эксперт. — Площадь люксовых апартаментов класса должна быть как минимум в 1,5 -2 раза больше». Покупателями подобного жилья являются региональные бизнесмены, которым часто приходится приезжать в столицу, или крупные компании, которые приобретают его для сотрудников.
При этом зачастую застройщики пренебрегают ключевым для апартаментов свойством — местоположением.
«Несколько лет назад, когда власти Москвы сократили жилую застройку в ЦАО, многие компании стали изучать перспективы создания доходных домов — апартаментов элит-класса с гостиничным обслуживанием. Однако данная практика не прижилась. Апартаменты не пользовались популярностью и не приносили такого дохода, как продажа элитных квартир в центральных районах. Инвестиции в проект элитных апартаментов возвращаются примерно через восемь лет, при продаже же элитных квартир они окупаются за три года», — объясняет Ирина Наумова. В результате застройщики сконцентрировались на площади апартаментов, а не на их местоположении. В частности, апартаменты предусмотрены в проекте многофункционального комплекса «Хеопс», который строит «Итера-Инвест-Строй» в районе метро «Тимирязевская». Особой популярностью у застройщиков пользуются загородные апартаменты. В качестве примера такого проекта Ирина Наумова приводит клубный поселок Маленькая Италия, расположенный в 15 км от Москвы по Новорижскому шоссе. На территории поселка кроме резиденций и вилл предлагаются апартаменты в таунхаусах. Примером такого проекта является «Рига Парк» на Новорижском шоссе, который тоже скоро выйдет на продажу. По сравнению с ценами на коттеджи и таунхаусы по Новорижскому направлению, цена апартаментов в проекте невысока», — добавляет Ирина Могилатова. По ее словам, цена предложения должна существенно отличаться от стоимости домов и таунхаусов, которые более привлекательны для покупателя. Однако загородные апартаменты, по мнению экспертов, еще более далеки от традиционного понимания этого термина: они не только не обладают качественно высокими характеристиками, но и чаще всего не предполагают какое-то качественное обслуживание со стороны управляющей компании или сетевого оператора.
Своя ниша
В целом же, оценивая перспективы апартаментов в России, участники рынка высказывают не самые оптимистичные прогнозы. «Маловероятно, что апартаменты будут очень популярны, однако определенную нишу на рынке они займут. В отдельный сегмент их можно выделить лишь по двум признакам: наличию специфического сервиса, например обслуживания, сопоставимого с гостиничным, а также за счет их юридического статуса», — говорит Юрий Синяев. Однако сочетаются эти два свойства, по мнению экспертов, нечасто. Исключение могут составить апартаменты в высотных комплексах «Москва-Сити», например в башне «Федерация» или «Городе столиц».
«Можно прогнозировать высокую востребованность апартаментов в районах деловой активности и в традиционных «элитных» районах ЦАО. Кроме того, о перспективных планах строительства апартаментов заявлено в рамках проекта застройки «Золотого острова», — считает заместитель директора департамента реализации «МИАН-Девелопмент» Наталья Усова. Однако, по словам Александра Яниковского, «учитывая новизну этого вида недвижимости для нашего рынка, российские потребители отнесутся с недоверием к такому жилью, а иностранцы пока не очень активно покупают недвижимость в России».
Перспективы «апартаментов по-русски» остаются туманными. «Я совсем не понимаю, что такое апартаменты: возникает масса вопросов, например, можно ли в апартаментах устраивать офисы в связи с тем, что они являются одновременно жилой и нежилой недвижимостью, — рассуждает руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина. — Пока апартаменты — это модное западное слово, апартаменты — это не квартира, апартаменты — это гордо».