Текст: Алевтина Максимова, ИА DAILYSTROY
В 2008 году все собственники жилья в многоквартирных домах должны будут окончательно определиться со способом управления своим домом. То есть выбрать, кому платить за предоставление услуг ЖКХ – ДЭЗу или частной управляющей компании (УК). Но особой конкуренции со стороны последних пока не наблюдается: около 80% москвичей выбирают ДЭЗ.
При этом качество услуг, предоставляемых ДЭЗом, оставляет желать лучшего. Почти каждый из нас знает, сколько приходится ждать слесаря или электрика, вызываемого из ДЭЗа. Теоретически у каждого есть право отказаться от их услуг, выбрав частную компанию, но пользуются этим правом пока немногие. Да и частный бизнес не стремится на рынок управления жилыми домами: примеров пока немного. Например, компания Mirax Service, входящая в корпорацию Mirax Group, взяла в управление несколько типовых домов на юго-западе Москвы, в микрорайоне Тропарево-Никулино. По словам вице-президента Mirax Group Константина Борисова, управление домами позволяет получать доход в среднем 7-15% в год. Пока бизнесом это назвать трудно: например, для девелоперских компаний, доходность проектов которой редко опускается ниже 20%. «Прибыль зависит от правильно организованной работы и грамотного управления средствами», – объясняет советник вице-президента «ОПОРА РОССИИ» по вопросам строительства и ЖКХ Евгений Шлеменков.
Эти средства – все те же платежи за ЖКУ. Совокупный доход складывается из коммунальных платежей (вода, тепло, электроэнергия) и платы за эксплуатационные услуги (ремонт помещений, уборка территории и т.д.). Тарифы ЖКХ, установленные правительством Москвы, едины для всех. Например, c 1 января 2008 года, после утвержденного правительством Москвы повышения тарифов, содержание и ремонт дома с лифтом и мусоропроводом обойдется владельцу квартиры в 7 руб. за 1 кв. м в месяц, если человек занимает не более положенных ему по санитарным нормам 25 кв. м. Предельный платеж за обслуживание жилья в Москве может составлять 19,6 руб. за кв. м. По оценке Евгения Шлеменкова, до 40% средств, собранных ДЭЗом за ЖКУ, уходит на его же содержание. Доход частной управляющей компании, соответственно, также зависит от собранных за эксплуатационные услуги денег.
Но частные УК, помимо обязательных платежей (все, что касается техобслуживания, уборки, поставки тепла, электричества и т.д.), предлагают еще и дополнительные услуги. Это может быть видеонаблюдение за придомовой территорией, охрана, обслуживание парковки. Так, по словам Константина Борисова, средняя стоимость эксплуатационных услуг в домах бизнес-класса составляет от $2,5 до $4 за кв. м. В домах элит-класса эта цифра может доходить от 3 до 10 евро за кв. м, говорит заместитель гендиректора агентства элитной недвижимости «Новый город» Наталья Ветлугина. Однако такое управление характерно для компаний, которые сами же построили эти дома.
Убеждая владельцев типовых квартир выбрать услуги частной УК, бизнес делает упор на то, что качество их услуг будет выше – притом все за те же тарифные деньги. Mirax Service, управляющая типовыми домами в Тропарево-Никулино, заявляет о том, что их расценки ничем не отличаются от установленных городских тарифов. Компания также инвестирует свои собственные средства в капремонт домов «авансом», рассчитывая на окупаемость вложений. Но нынешняя активность подобных крупных УК может объясняться далеко идущими планами. Сделанный «в кредит» капремонт обязывает жильцов платить за него в течение нескольких лет, а, стало быть, выбирать именно эту компанию в качестве управляющей. Пилотный проект в Тропарево-Никулино может оказаться лишь пиар-акцией, которая показала бы широкие возможности управляющей компании и в дальнейшем позволила бы рассчитывать на выигрыш тендеров при передаче ДЭЗов в собственность бизнес-игроков.
В свете надвигающейся приватизации ДЭЗов в Москве существует опасность монопольного управления многоквартирными домами несколькими крупными частными компаниями. Как заявляла ранее депутат Госдумы Галина Хованская, просто произойдет замена прежней неэффективной государственной монополии другой неэффективной, но уже частной. В такой ситуации капитальный ремонт зданий будет проводиться за деньги самих собственников и только там, где созданы ТСЖ, считает Хованская, а муниципальных домов капремонт не коснется.