«Доступное жилье» — очередная пиар-акция, призванная заткнуть народу рот» title=»«Доступное жилье» — очередная пиар-акция, призванная заткнуть народу рот» align=»left» style=»margin-right: 15px; margin-bottom: 10px;»/>
Роман Мамчиц, специально для ИА DAILYSTROY
Тема реализации национального проекта «Доступное жилье» обсуждается в последнее время очень остро, в том числе и на сайте ИА DAILYSTROY. Нередко комментарии профессиональных участников рынка недвижимости бывают очень жесткими. О том, как реализуется проект сегодня, ИА DAILYSTROY рассказал старший консультант ROSS Group Consulting Вадим Топунов.
ИА DAILYSTROY: Сколько, по Вашему мнению, может потребоваться времени, чтобы реализовать нацпроект? И вообще, возможно ли реализовать подобную почти коммунистическую идею «каждому советскому гражданину к 2000 году отдельную квартиру» при нынешних российских экономических реалиях?
ВАДИМ ТОПУНОВ: Проект «Доступное жилье» — это очередной миф. Давайте вместе порассуждаем. Стоимость квадратного метра в Москве и Подмосковье по самым скромным прикидкам составляет сейчас от $3000 и выше. Тут все в математику упирается, достаточно все посчитать, чтобы понять, что это – одна из пиар-акций, призванная заткнуть народу рот. На сколько лет может человек взять кредит и какой суммы? Делаем кредитную калькуляцию – и все станет на свои места.
Банк дает кредит из расчета погашения до 30% от дохода или зарплаты, если я не ошибаюсь, на срок до 10 лет. Вот можно и посчитать, что можно купить. Только не следует забывать про набегающие проценты. Я тут прикидывал: за 25 лет человек выплачивает почти три стоимости квартиры при взятии ипотечного кредита. Оно стоит того? Под покупку малосемеек или комнат мало кто уже кредиты дает, площадь квартиры должна быть не менее 40 кв. м.
ИА DAILYSTROY: Ну и что же делать тогда, неужели все опять упрется в проблему доступности ипотечных кредитов?
ВАДИМ ТОПУНОВ: Вариант только один: повышение уровня жизни населения плюс умеренный контроль государства по установлению максимальной доходности бизнеса через систему налогов. Других вариантов нет, все остальное – миф. Я понимаю, что перечисленные проблемы – проблемы глобального уровня, но они требуют глобального подхода. Раздавать жилье, как это было раньше, у нас теперь никто не будет. Это факт. Если продавать его, то нужно создавать какие-то условия, при которых государство будет частично субсидировать покупку квартиры. Но это уже действительно глобальные вопросы. Насколько я понимаю, все, кто могли, уже купили, а остальные остались за бортом.
ИА DAILYSTROY: Есть идеи так называемой «христианской ипотеки» и «мусульманской ипотеки». В последнее время это активно обсуждается, т.к. ни одна из мировых религий, кроме иудаизма, не приветствует ростовщичество. В данном случае планируется применять беспроцентную схему, основанную на долгосрочной аренде жилья с перспективой выкупа. Насколько мне известно, так поступают в мусульманских государствах и в консервативной Великобритании. Есть ли перспективы развития у таких специфических видов ипотеки?
ВАДИМ ТОПУНОВ: Тут опять все завязано на математику. Кто, что и в каких количествах будет для себя получать (имеется в виду доход). Первая аксиома любого бизнеса – доход, должен, хотя бы, окупать вложения. Если наша церковь готова заниматься дарением таких больших сумм прихожанам — может быть, ведь большинство не в состоянии будет оплачивать аренду. Хотя это напоминает лизинг жилья с последующим выкупом.
ИА DAILYSTROY: Насколько возможно реализовать схему лизинга или доходных домов с последующим выкупом?
ВАДИМ ТОПУНОВ: Теоретически можно, но почему-то это не развито. Видимо вопрос в доходности этого дела. Сейчас есть много других более доходных направлений бизнеса. Зачем вкладывать деньги в дело, доходность которого заведомо более низкая, чем, скажем, от той же самой торговли?
ИА DAILYSTROY: А что с регионами, ведь там цены ниже?
ВАДИМ ТОПУНОВ: Да, но там и доходы ниже, не следует забывать. Ситуация аналогичная: кто мог — уже купил или построил, остальные опоздали. Подвижек можно ждать только в крупных городах, где более-менее высокая заработная плата или можно заработать. В провинции жилье недоступное по причине отсутствия денег у населения, хотя оно и намного дешевле, чем в крупных городах.
ИА DAILYSTROY: Может, тогда нуждающихся переселить туда, где жилье дешевое?
ВАДИМ ТОПУНОВ: В принципе можно, но у нас есть закон, по которому они, нуждающиеся, имеют право на жилье там, где живут в настоящее время. Вот они и ждут разные социальные программы.
ИА DAILYSTROY: Столыпин же переселял в Сибирь, на Дальний Восток и в Северный Казахстан безземельных крестьян, и говорят, что экономические последствия были благоприятные.
ВАДИМ ТОПУНОВ: Это риторический вопрос. Нужно очень заинтересовать народ, чтобы он туда снялся со своих мест, либо очень перепугать, если откажется переезжать.
ИА DAILYSTROY: А как же тогда планы президента Путина переселять в ряд регионов России русских из бывших республик? Для этого, видимо, предполагается даже не доступное, а бесплатное жилье.
ВАДИМ ТОПУНОВ: Одного патриотизма мало, в особенности, если государство откровенно пренебрегает интересами своих граждан. А патриотическими фильмами дух не поднимешь. Люди должны знать, что, если они потеряют Родину, они потеряют то, что она им дает. А у нас Родина только берет. Поэтому такой вариант не подходит. Наших в шалашах да землянках жить не заставить.
Справка:
ROSS Group осуществляет управление девелоперскими проектами c 2000 года и сетевое комплексное управление объектами торговой недвижимости с 2001 года.