Как считать индексы недвижимости? Отвечает Аналитическая служба ИА DAILYSTROY» title=»Как считать индексы недвижимости? Отвечает Аналитическая служба ИА DAILYSTROY» align=»left» style=»margin-right: 15px; margin-bottom: 10px;»/>
Редакция ИА DAILYSTROY
Неделю назад на сайте ИА DAILYSTROY были опубликованы материалы круглого стола на тему «Российский национальный индекс жилья. Справедливы ли оценки ИА DAILYSTROY? Мнения экспертов». Редакция ИА DAILYSTROY не смогла остаться безучастной и решила также высказать свою точку зрения.
Во-первых, хочется поблагодарить коллег за проявленный интерес к публикуемым индексам. Надеемся, это послужит началом плодотворного обсуждения ситуации на локальных рынках недвижимости крупнейших и средних городов страны, а также станет дополнительной базой для улучшения методики.
Для начала разъясним позицию ИА DAILYSTROY по вопросу индексов. Мы безусловно согласны с тем, что индексы лишь отражают ситуацию на рынке и не в коей мере не являются абсолютной «мерой». Любой человек, работающий в этой сфере, знает — абсолютное значение индекса само по себе ничего не значит и некий средний показатель по городу — это удобный инструмент — не более того. Различие в «средней цене в городе», обнаруживаемое у различных экспертов для одного рынка связано с методикой расчета, а также характеристиками выборки. Например, некоторые эксперты не учитывают дорогие квартиры в выборке, а другие учитывают. Даже в таком сотни раз проанализированном городе как Москва, индексы недвижимости разительно отличаются друг от друга. Речь идет не о десятках процентов различия. Казалось бы, «средняя температура по больнице» — как часто называют ее в прессе — слишком общий показатель. Однако он становится действенным оружием аналитика, когда изучается динамика индекса, а расчет производится всегда одинаковым методом у одного эксперта.
Отсюда вытекает, например, некоторое различие цифр в Перми: Рост цен, рассчитанный Ананьевым за год 25%, рассчитанный ИА DAILYSTROY 27% — фактически одинаковый. Еще более интересным становится сравнение индексов различных рынков недвижимости. Это единственный наглядный способ сравнения. Он позволяет взглянуть на ситуацию «с высоты птичьего полета», не обращая внимание на небольшие флуктуации. Часто аналитики локальных рынков связывают замедление роста цен с сезонными или ситуативными факторами. Вместе с тем, взгляд со стороны позволяет увидеть, что рынки движутся в одном направлении и в основе замедления лежит глобальная тенденция. Для того чтобы проанализировать рост цен за длительный период мы использовали открытые данные, рассчитанные Г.М.Стерником на основе данных экспертов рынка и открытых баз недвижимости. Именно они показывают те тенденции, которые могут быть незаметны на местах.
Ситуация в Уфе, знакома для читающих ежемесячные отчеты ИА DAILYSTROY. Мы рады, что нашлись городские эксперты, которые помогли правильно расставить акценты для оценки ситуации в городе и пристальнее взглянуть на проблему. Наше мнение по поводу возможного роста цен в городе изменилось, что найдет свое развитие в индексах за август. Если проанализировать развитие рынка недвижимости в городе, то можно отметить его большую стабильность, нежели в других городах страны. Так, в то время как 1998-2003 годах рынки всех городов переживали значительную коррекцию, а затем восстановление, в Уфе на этом фоне, наблюдалась относительная стабильность — колебания цен за период 1996-2004 не превысили +/- 23%. Общий рост Уфы на фоне других городов России, начался в 2000 году с большей базы. Именно поэтому, формально общий рост с 2000 года по 2007 год «не дотягивает» до увеличения цены в других городах миллионниках. Пример с Уфой указывает на необходимость более индивидуального подхода к оценке каждого города, однако при этом критически не умаляет самой методики составления индексов и текущей оценки общего движения индекса России. Мы благодарим экспертов из САН «Эксперт» Уфы за помощь.
Надеемся, что в дальнейшем на страницах ИА DAILYSTROY ведущие эксперты городов России продолжат комментировать ситуацию на рынке недвижимости своего родного города и помогут нам всем вместе разобраться с тем что же происходит в России в целом.