Аналитическая служба ИА DAILYSTROY
Проблемы реформы ЖКХ. Возможные пути решения.
Реформа ЖКХ – наверное — одна из самых серьезных и социально значимых и назревших для страны. И, по сути дела, нет ни одного проекта ее проведения, который бы внушал оптимистичные ожидания в случае его реализации.
Нам кажется, проблема в том, что эта реформа никогда не рассматривалась комплексно, в связи со всеми возможными аспектами создания, реконструкции жилого фонда, связанной с ним неразрывно инженерной инфраструктуры, социальных вопросов, учета национального менталитета, экономической и политической ситуаций.
Все усилия в этой отрасли сегодня направлены на сколько ни будь устойчивое поддерживание в работоспособном состоянии уже сложившейся системы, которая уже откровенно деградирует. Попытки жесткого административного контроля со стороны всех уровней власти за ситуацией только продляют агонию, но не создают предпосылок для активного саморазвития жилищно-коммунального хозяйства. Гораздо эффективнее было бы использовать объективные законы рынка с элементами государственного регулирования, с применением механизмов воспитания социума в нужном направлении и мобилизации активной части населения для решения наболевших вопросов. Намечаемое акционирование существующих структур ЖКХ ничего не решит, ибо ничего принципиально не изменит. Необходимы кардинальные, но очень хорошо продуманные изменения. И обязательно с использованием всего и нашего, многолетнего, хотя почти утраченного опыта, и зарубежного, особенно в области применения новых технологий.
Этот бизнес характерен тем, что он не может носить краткосрочный характер. Прежде чем настанет время реальной рентабельности в 10-25%, необходимы значительные и срочные инвестиции. Поэтому минимальный срок договора на управление не может быть менее 3-х лет. Сегодня все подобные договора заключаются на срок не более года.
Ничего принципиально не решит работа на малых объектах, а тем более по выполнению отдельных, малорентабельных работ типа косметического ремонта подъездов. Рентабельной при нынешнем уровне коммунальных платежей становится управление либо новым жилым объектом от 120-150 тыс. кв. м, либо района смешанной застройки от 400-450 тыс. кв. м.
Выход, как нам кажется, в создании относительно крупных Управляющих компаний на базе существующих структур ЖКХ.
Основные требования к Управляющим компаниям и основные принципы их организации и деятельности.
Управляющая компания должна быть управляющей в полном смысле слова на своей территории, быть полновластной хозяйкой на ней. Она должна не только обслуживать жилой фонд, не только оказывать услуги владельцам коммерческой недвижимости на своей территории, но и, по поручению местного комитета по имуществу, эффективно управлять государственным и муниципальным нежилыми фондами.
Управляющая компания должна делать все, что касается жилого фонда, начиная от обязательных работ по его содержанию, оказания дополнительных услуг жителям и собственникам, заниматься наружным остеклением и иными работами по зданию, перепланировками. Все работы по инженерным сетям внутри квартир также должны быть только ее прерогативой, ибо это системы жизнеобеспечения объекта и аварии на них чреваты серьезными последствиями.
Строительство и проектирование новых объектов на территории должны так же вестись при участии и под контролем Управляющей компании. Интересы застройщиков и эксплуатирующей компании не вполне совпадают. Одним нужно построить как можно быстрее и дешевле, другим необходимо получить максимально подготовленный к процессу эксплуатации объект, и без ущерба уже существующим. И эта работа Управляющей компании должна оплачиваться, лучше передачей некоторой доли в законченных объектах, примерно 1,5-2% от вводимых площадей. И во вводимых объектах должны быть предусмотрены условия, необходимые для обеспечения условий эксплуатации – площади для персонала и оборудования, отсутствие доступа посторонних к транзитным сетям и приборам учета и контроля, необходимая запорная и отключающая аппаратура для локализации возможных аварий и проведения ремонтных работ.
Все это должно быть предусмотрено проектом и выполнено в ходе строительства. Так же, как и благоустройство придомовых территорий. И принято Управляющей компанией.
Управляющая компания должна участвовать и в процессе проектирования внутриквартальных коммуникаций, в идеале в наших погодных условиях они должны быть проложены в коллекторах, что обеспечивает их ремонтопригодность и возможность модернизации. Немаловажно для нее и то, как спланированы внутриквартальные проезды, стоянки – чтобы легче и удобнее их было убирать, желательно с применением спецтехники.
Технологии работы по содержанию жилого фонда и придомовых территорий примитивны до предела, спецтехника и оборудование применяются мало – их просто нет, как нет и кадров, способных квалифицированно на них работать. Технологии ремонта и применяемые материалы, как правило, безнадежно устарели – причины в отсутствии средств, да и нет стимулов для их внедрения. Задача, которая решается сегодня — залатать особо вопиющие дыры. О накоплении средств для капремонта и речи не идет.
Нужно создавать цеха механизированной уборки и обслуживания внутриквартальных территорий, это возможно рентабельно использовать на больших, специально спланированных и подготовленных территориях. Нужно создавать ремонтные подразделения из квалифицированного персонала и вести регулярные работы по ремонту и модернизации здании и инженерных коммуникаций.
Отрасль вырождается, стала не престижной и мало оплачиваемой работой для пенсионеров и гастарбайтеров. Необходимо позаботиться о ее возрождении, о системной подготовке кадров, прежде всего грамотных управленцев и специалистов. Нужны дополнительные стимулы. Сам по себе это очень устойчивый и социально значимый сектор экономики, работа в котором приносит удовлетворение видимостью результатов. В то же время, менталитет значительной части населения предполагает видеть в работниках этой сферы, как и вообще в сфере услуг, неких услужающих второго сорта. Нужно ломать это представление, нужно шире вовлекать жителей в соучастие в управлении собственным жильем, воспитывать чувства хозяина не только своей квартиры, но и дома, двора, микрорайона. Управляющая компания будет проводить эту работу по необходимости, иначе не избежать случаев вандализма, не привести в порядок фасады и дворы, не добиться уважения к труду дворников, уборщиков и других работников коммунальной сферы, а, значит, не избежать дополнительных расходов. И будет стимулировать создание системы общественного самоуправления, ТСЖ, ибо через них проще проводить свою политику в жизнь, налаживать диалог с жителями и собственниками, влиять на особо неуправляемых.
Нужно обеспечить работникам ЖКХ возможность получения жилья на льготных условиях, в рассрочку. Из того фонда, что передается Управляющей компании за ее участие в процессах проектирования и строительства. А вырученные от этого средства пойдут в фонд капремонта и развития.
Необходимо легализовать гастарбайтеров, для чего организовать для них общежития гостиничного типа, предоставляемые на время работы по контракту. Надо подумать о служебном жилье для молодых специалистов, дворников. Ведь неслучайно дворницкое жилье существовало и России царской, и в Советском Союзе. Дому нужен хозяин на постоянной основе.
Все эти меры должны проводиться сверх аккуратно. Управляющие компании не выбросят за борт тех, кто сегодня трудится в ЖКХ – других-то пока взять не от куда, в переходный период в 3-5 месяцев они их реструктурируют и, скорее всего, найдут место каждому, кто захочет работать в новых условиях и по новым правилам. А захотят очень многие, им самим надоело быть изгоями экономики. Таким образом, понятно, что речь идет о создании принципиально новых структур по управлению и обслуживанию жилого фонда и нежилых помещений всех форм собственности на современном уровне. Инвестиции будут, если будет уверенность в их окупаемости.
Возможная технология создания Управляющих компаний.
Управляющие компании должны создаваться при прямой и непосредственной поддержке Минрегионразвития РФ, Госкомимущества РФ, сначала в ходе реализации пилотных проектов, осуществляемых по постановлению Правительства РФ при непосредственном участии администраций регионов и муниципальных образований, наиболее готовых к этой работе.
На первом этапе, после мониторинга состояния принимаемых Управляющими компаниями районов, расположенного в них жилого фонда, нежилых помещений и состояния инженерной инфраструктуры и внутриквартальных территорий, возможно, должны быть определены объемы и регламент предоставления средств из бюджетных и внебюджетных источников для приведения в порядок получаемого в управление имущества, отработаны правила и договоренности о критериях эффективности управления и финансовых расчетах за эту работу.
Должны быть выделены средства и материальные ресурсы для создания или модернизации материально-технической базы создаваемых Управляющих компаний, прежде всего для создания подразделений механизированного ухода за территориями, ремонтных и строительных мощностей, оснащения транспортом и спецмашинами.
По окончании проекта должна быть обеспечена возможность тиражирования наработанных решений.