Дом – наш, земля – наша. Реформа управления и отношений собственности в ЖКХ

Безусловно, реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) необходима. Она должна быть рыночной, потому что государство – самый неэффективный собственник, оно это доказало и продолжает доказывать – в том числе в сферах ЖКХ, землепользования и градостроительства.

Как собственник государство должно уходить из ЖКХ, за исключением социальной доли жилищного фонда. Но сейчас реформирование требуется не так срочно, как в начале 90-х годов. Государство должно оставлять вместо себя не частные монополии, которые хуже государственных, а именно рынок и самоуправление. Государство не должно уходить от обязанности защищать граждан от беззакония и произвола не только властей, но и самих граждан: большинства по отношению к меньшинству, собственников по отношению к нанимателям, собственника квартиры по отношению к другим членам семьи или к бывшим членам семьи. И даже от произвола избранных самими же гражданами органов самоуправления. Государство не вправе перекладывать на граждан свои обязательства в сфере ЖКХ без адекватного увеличения их доходов или источников этих доходов.

В частности, государство не вправе убегать от своих давних, законодательно зафиксированных обязательств по капитальному ремонту. Оно должно законодательно признать эту свою задолженность перед собственниками жилья, принять программу ее погашения, зафиксировать износ каждого элемента дома в акте о передаче дома в управление собственникам помещений. Собственники в любом старом доме единодушно считают это одним из важнейших условий перехода к самоуправлению. Причем выплачивать из бюджета задолженность следует в первую очередь тем собственникам, которые так или иначе сорганизовались. Тогда деньги будут использоваться в два-три раза эффективнее. Для Москвы это означает, что средств, выделяемых уже сейчас на капитальный ремонт, будет достаточно. Что касается обещанных Президентом 250 миллиардов рублей на капитальный ремонт и решение проблемы аварийных домов, то для России это, конечно, совершенно недостаточно, но – хорошее начало. Если, конечно, использовать эти средства для комплексного решения проблем (а не только для латания дыр), под контролем общественности и, главное, под контролем самих собственников.

В части капитального ремонта и реконструкции жилья реформа отношений собственности в ЖКХ очень «пересекается» с национальной программой доступного и комфортного жилья.

У Жилищного кодекса (ЖК) очень много серьезных недостатков. В них виноваты не столько разработчики проекта и Правительство РФ, сколько фракция «Единая Россия» в Госдуме, отмахнувшаяся более чем от тысячи предлагавшихся поправок к проекту ЖК. Если бы я был депутатом Госдумы, то голосовал бы против такого кодекса.

Однако популярное требование отмены ЖК просто нереально. Оно лишь мешает подготовке жителей к управлению домами. Мне даже известны примеры, когда районные управы негласно поддерживали требования «нет реформе ЖКХ, отменить Жилищный кодекс!», чтобы расколоть инициативные группы и сорвать общие собрания собственников помещений в домах.

Прошло два с половиной года с тех пор, как Г.П. Хованская с группой депутатов Госдумы внесла законопроект с множеством очень нужных изменений жилищного законодательства. Проект назрел и перезрел. Но очень мощное лоббирование тормозит его в Госдуме. Летом 2006 года он принят в первом чтении, и общественность должна продолжать давление, чтобы добиться наконец его принятия с новыми поправками Г.П. Хованской.

2. Самоуправление – лучше, чем управление «сверху»

Однако статьи ЖК и закона о его введении в действие, посвященные правам собственников жилья и управлению домами, – во многом прогрессивны, хотя тоже требуют корректировки. При благоприятном развитии событий — это «окно возможностей» для граждан и для преодоления монополизма в этой сфере. Бюрократия всячески старается закрыть это «окно».

Жилищный кодекс предлагает три способа управления домами.

Первый способ – непосредственное управление. Он особенно удобен для домов с небольшим числом квартир. Если же квартир много, то необходимо уполномоченное лицо, действующее по доверенностям от более чем половины собственников в доме. Осуществить это может быть непросто.

Наиболее полно самоуправление осуществляется во втором способе — в товариществе собственников жилья (ТСЖ). Власти официально поддерживают ТСЖ и создают им некоторые преимущества. Но они же создали и упорно сохраняют несколько препятствий на пути создания и функционирования ТСЖ. Первое — необходимость при регистрации ТСЖ представлять оригиналы свидетельств о собственности всех участников учредительного собрания. Это фактически такое же препятствие, как в первом способе. Второе – члены ТСЖ платят за жилищно-коммунальные услуги фактически на основе круговой поруки. Третье — дополнительное налогообложение.

Непосредственное управление свободно от двух последних проблем. Но в Москве пока лишь 4 дома выбрали непосредственное управление, а ТСЖ – тысячи. Еще больше в Москве ЖСК. ЖСК не назван в ЖК РФ как отдельный способ управления, видимо, просто потому, что сначала предлагалось преобразовать их в ТСЖ, и только под давлением общественности эта норма была исключена. Мы далее будем говорить только о ТСЖ, имея в виду, что у непосредственного управления, ТСЖ и ЖСК очень много общего.

Коммунисты утверждают, что ТСЖ нужны бюрократии, чтобы переложить на граждан расходы ЖКХ. Я согласен со многими из их конкретных претензий, но в целом у меня иная позиция.

Да, бюрократия перекладывает тяготы реформирования на граждан, причем без адекватной компенсации. Но это – потому, что граждане сдали бюрократии законодательные и представительные органы. ТСЖ здесь не при чем. Даже наоборот: бюрократии легче чинить произвол над неорганизованными гражданами. Организованные граждане способны противостоять бюрократии: жилищное самоуправление, возникнув, начинает требовать прозрачности финансовых потоков, препятствует расхищению технических помещений и земли. Московская бюрократия в этом убедилась несколько лет назад, перестала насаждать ТСЖ и только в последние месяцы стала вновь поддерживать создание ТСЖ, и то в основном на словах. Несколько иная ситуация в Санкт-Петербурге: там Правительство активно поддерживает создание ТСЖ, и даже, по имеющимся сведениям, оказывает давление, но оставляет нерешенными серьезные моменты деятельности ТСЖ. Если господство бюрократии сохранится, то она «свое» возьмет тем легче, чем меньше у нас будет жилищного самоуправления.

Другое обычное возражение против любого жилищного самоуправления: я делаю свою работу, плачу налоги, плачу за обслуживание, я не специалист ЖКХ. Я не хочу тратить свое время на то, чем обязаны заниматься специалисты ЖКХ. Но собственник обязан участвовать в управлении своей собственностью, чтобы она служила и не падала в цене, чтобы выделяемые на нее деньги не разворовывались и работали эффективно. От рядового собственника управление жильем требует времени и внимания гораздо меньше, чем, скажем, «управление» своими повседневными покупками. А ведь цена жилья нередко превышает наши доходы за много лет.

И главное препятствие для создания ТСЖ – люди не доверяют своим соседям гораздо больше, чем властям. При этом не понимают, что зачастую они доверяются уже не властям, а коммерческим структурам, созданным властями специально для того, чтобы избежать как административного контроля, так и рыночной конкуренции. У ТСЖ есть, конечно, проблемы.

Во-первых, внутренние — обусловленные пассивностью большинства собственников. Ведь многие проблемы можно решить «просто» переизбранием правления и совершенствованием устава ТСЖ. Эти проблемы становятся неразрешимыми, только когда они запущены, когда возникает круговая порука между плохим руководством ТСЖ и органами власти.

Во-вторых, необходима законодательная база государственного контроля и защиты прав меньшинства, а иногда и большинства в ТСЖ хотя бы по аналогии с акционерными обществами. Но нельзя допустить, чтобы под этим предлогом бюрократия получила возможность вмешиваться в дела ТСЖ и сменять неугодные правления.

В-третьих, как уже говорилось, необходимо скорректировать налоговое законодательство, недостатки которого давно очевидны специалистам. Благодаря давлению общественности, понимание этой необходимости существует сейчас и на уровне Правительства.

ТСЖ – это высшая форма жилищного самоуправления, потому что требует от жителей высокого уровня готовности. Есть три условия успешного ТСЖ:

— психологическая готовность жителей, их доверие друг к другу и заинтересованность в общих делах, в общем, — коммунальная культура, «ПОГОДА В ДОМЕ»;

— информированность жителей, коммунальный ликбез, начиная со школьных программ;

— квалифицированные менеджеры (свои или проверенные соседними домами).

Этот минимум есть во многих существующих ТСЖ. Это весьма возможно в коммерческих домах-новостройках, где много активных людей, научившихся «командной игре». Но примерно в 80% домов эти условия отсутствуют, и для них поспешное создание ТСЖ чревато риском и дискредитацией идеи.

Как бы то ни было, обязанность властей, некоммерческих и общественных объединений – ничего людям не навязывая, дать им информацию и организационную поддержку, а выберут они сами.

По изложенным причинам в обозримой перспективе непосредственное самоуправление, ТСЖ и ЖСК не станут самой массовой формой жилищного самоуправления.

Как обезопасить свой дом, если все же он перешел в управляющую организацию

Итак, в большинстве домов ТСЖ собственники решат не создавать ТСЖ и выберут третий (по ЖК РФ) способ управления — управляющую организацию (УО).

Рынка УО пока практически нет. Хорошо, если кто-то в Вашем доме знает УО, зарекомендовавшую себя за несколько лет в других домах. Или фирма с многолетней хорошей репутацией, пусть даже в другой области деятельности, создала УО, и она согласится взять на себя ваш отдельный дом (что ей обычно не выгодно) либо группу домов. Но все это пока возможно как исключение. К тому же при нескольких УО в микрорайоне возникнут проблемы с подсобными помещениями для них, с диспетчерской связью и т.д.

Поэтому, как правило, собственники выбирают в качестве УО организацию, которая фактически управляет сейчас. В Москве это государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика» (ГУП ДЕЗ), в большинстве других городов – унитарные муниципальные предприятия (МУПы), причем нередко одно на весь город.

Не обязательно выбирать свой «исконный» ДЕЗ, можно и соседний, если он лучше. В другом городе единственный МУП необходимо разделить, опираясь на антимонопольное законодательство. Пусть ДЕЗы (МУПы) хотя бы друг с другом конкурируют за объекты управления, причем без территориальных ограничений. Можно выбрать не ДЕЗ (МУП), а одну из непосредственно обслуживающих Вас фирм; теперь это, как правило, ОАО. У ДЕЗа больше опыт управленческой работы, но это посредник. У обслуживающих фирм — опыт и материальная база для практической работы. Однако вот что важно: даже с ДЕЗом или с обслуживающими фирмами разница с прежними временами может быть очень существенной и положительной. Она в том, что собственники готовят и заключают с УО договор управления, а затем контролируют его выполнение.

Подчеркиваю, что Договор заключают по обоюдному согласию две стороны – собственники и УО. Это очень сложный, многостраничный и ответственный документ, поэтому необходимы профессиональные примерные тексты. А уж стороны вправе внести в них свои изменения. Договора с ДЕЗами, очень близкие к договору управления, часто заключают и ТСЖ, и ЖСК, и дома с непосредственным управлением.

Есть примерный договор управления (см. http://www.dgkh.ru/?normativnyeakty-gilichniyfond [1]), утвержденный руководителем Департамента жилищной политики Правительства Москвы 15 августа 2006 года. Он составлен весьма квалифицированно, но нуждается в некоторых изменениях и дополнениях в пользу собственников. А именно: (1) субсчет для каждого дома; (2) порядок установления расценок; (3) подробности информирования жителей; (4) порядок контроля за выполнением договора и отчетность – кому, когда и о чем представляются отчеты; (5) участие представителей собственников в конкурсах проектов, подрядчиков и в комиссиях по приемке работы; (6) помощь в оформлении земельного участка; (7) обеспечение деятельности избранного жителями органа жилищного самоуправления (в том числе оплата труда за счет фонда зарплаты УО); (8) порядок принятия решений о получении дополнительных доходов и их распределении между собственниками и УО (например, от аренды технических помещений и земли, от наружной рекламы); (9) пересмотр договора в случае акционирования ГУПа (МУПа) или смены собственника УО; (10) подробности обслуживания земельного участка. И т.д. Проблема теперь в том, чтобы собственники выдвинули реальных и грамотных представителей, а ДЕЗ или иная УО заняли конструктивную позицию при обсуждении договора, включая его изменения и дополнения договора.

Разумеется, неподготовленный человек не в состоянии прочитать этот договор, заметить «маленькие» отличия от другого аналогичного документа и предложить что-то свое. Поэтому отдельному собственнику следует подписывать договор, вычитанный, сброшюрованный и подписанный… кем? Кто разберется в способах управления, проработает проект договора, проведет переговоры с будущей УО, потом будет контролировать выполнение договора, проверять отчеты УО, участвовать в конкурсных и приемочных комиссиях, даже, может быть, обращаться в суд?

Самая подходящая форма жилищного самоуправления – это территориальное общественное самоуправление (ТОС) или домкомы

Как и в любом деле, все начинается с «мотора». Нужна инициативная группа в доме или в группе домов. Она распространяет информацию и проводит первое (информационное) собрание, на котором получает первые, пока неформальные полномочия. Но в дальнейшем, если не создается ТСЖ, то самая подходящая форма жилищного самоуправления – это территориальное общественное самоуправление (ТОС), которое собственники решением общего собрания наделяют соответствующими полномочиями. Кстати, эта схема очень близка к непосредственному управлению. Но создание ТОС организационно проще, чем создание ТСЖ или непосредственного самоуправления, не возлагает на Правление такой ответственности, не требует от жителей такой квалификации и коммунальной культуры.

Именно ТОС в обозримом будущем должно стать самой массовой формой жилищного самоуправления.

В Федеральном законе N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» есть достаточно подробная и в общем неплохая статья 27 о ТОС. Неплохой московский закон «О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве» от 1996 г. N26-77 устарел и отменен.

Согласно статье 27, ТОС — это одна из форм участия населения в осуществлении местного самоуправления. Полномочия местного самоуправления в Москве очень малы, поскольку федеральное законодательство лишило москвичей конституционных гарантий местного самоуправления — отдало все на откуп городской власти, которая и присвоила все полномочия. Но важно, что ТОС «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории», «может осуществлять хозяйственную деятельность», «в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации». Все эти положения имеют силу и для Москвы.

Но главное — что управление частной собственностью не является ни государственным полномочием, ни вопросом местного значения в смысле законодательства о местном самоуправлении. Управление домом — это теперь полномочие не государства, а большинства собственников. Они вправе большинством голосов (квадратных метров) заключить договор управления с кем угодно, в том числе с органом ТОС, и уж подавно они вправе поручить ему или инициативной группе контроль за выполнением договора управления с УО. Городские власти в каждом конкретном доме являются лишь одним из собственников и имеют право голоса в соответствии с долей неприватизированных помещений. Поэтому они не могут ни запретить, ни поручить управление домом ни органу ТОС, ни любому другому юридическому лицу.

Близкая к ТОС форма самоуправления — старшие по домам и домкомы. Правда, во многих случаях есть вопрос – были ли они легитимно избраны или же фактически назначены администрацией, не истекли ли сроки их полномочий. Напрямую о них, в отличие от ТОС, в федеральном законодательстве не сказано ничего. В Москве о них есть постановление Правительства Москвы №651-ПП от 21-09.2006, в котором, в частности, говорится: «…под домовым комитетом понимается общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах) для совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения». Формально Правительство считает домкомы общественными организациями без юридического лица, не представляющими население территории. Но если они легитимно избраны, то, несомненно, относятся к «другим формам непосредственного осуществления гражданами местного самоуправления или участия в его осуществлении», и подпадают под действие статьи 27.

Как защитить права нанимателей

ТОСы и домкомы хороши еще и тем, что в их избрании участвуют не только собственники, но и наниматели жилья.

Если в доме есть наниматели (неприватизированное жилье), то на собрании собственников «их» квадратными метрами голосует собственник – как правило, город. ЖК не дает нанимателям механизмов влияния, кроме типового договора социального найма. Исполнительная власть давно обязана заключить его с каждым нанимателем, но в большинстве городов это не делалось. Типовой договор социального найма жилья утвержден постановлением Правительства РФ N315 от 21 мая 2005г.Он слишком общий и декларативный. Видимо, поэтому он никого не интересует. Но он все-таки лучше, чем ничего, и заключить его город как собственник жилья обязан.

По моему мнению, интересы нанимателей должны быть представлены в жилищном самоуправлении непосредственно, а осуществить это можно только через ТОС. Роль органов местного самоуправления

Очень большие полномочия в проведении жилищно-коммунальной реформы федеральное законодательство предоставляет органам местного самоуправления. В Москве это муниципальные собрания и муниципалитеты. Однако, как уже говорилось, в Санкт-Петербурге и особенно в Москве бюрократия лишила местное самоуправление реальных полномочий, в том числе и в регулировании жилищного самоуправления. Осталось чуть ли не единственное полномочие — регистрировать ТОСы. Но и к этому они до сих пор не совсем готовы – многие все еще не приняли порядок регистрации ТОС, и их бездействие в этом смысле смыкается с бездействием городских органов государственной власти в реализации прав граждан на землю. Немало случаев, когда районно-муниципальные власти явно препятствуют созданию ТОС. Предлогом часто являются разногласия о границах территории ТОС. На самом деле вопрос о границах применительно к ТОС не принципиален, потому что регистрация ТОС сама по себе не дает ему права распоряжаться на территории. Наделить ТОС реальными правами могут только собственники.

Но при дальнейшем функционировании ТОС органы местного самоуправления смогут сыграть большую роль, если будут представлять интересы жителей, а не городских олигархий. Со своей стороны, активное ТОС – это важный инструмент избрания именно таких муниципальных депутатов, которые будут защищать интересы жителей. Возможно, что именно поэтому власти тормозят создание ТОС.

Ну и, конечно, очень полезно создание ТОС для нескольких домов или для микрорайона, в том числе при наличии там домов ТСЖ и ЖСК. Особенно, если предполагаются межевание, а тем более – новое строительство или реконструкция, да еще с отселением.

ТОС микрорайона может выступить партнером или даже учредителем корпорации развития микрорайона.

К вопросу о земле

Здесь – еще одно «пересечение» реформы отношений собственности в ЖКХ с национальной программой доступного и комфортного жилья. В больших городах давно не осталось свободных площадок для нового строительства, а «точечное» строительство в жилых микрорайонах встречает сопротивление жителей, потому что цена их жилья снижается, тогда как сверхприбыль, зачастую в разы превышающая инвестиции, достается не им. Нынешнее реформирование создает правовые основания для строительства и реконструкции в жилых микрорайонах по инициативе жителей. Собственники жилья и, главное, земли могут стать главными инвесторами, с соответствующим распределением прибылей в виде нового жилья или денег. Это – огромный резерв строительства и реконструкции. Новая ситуация предполагает принципиальное изменение роли городских и местных властей: они должны научиться не администрировать, а предлагать комплексные проекты и координировать усилия собственников в масштабах микрорайона или района.

Однако большинство москвичей пока не готовы воспользоваться этим «окном возможностей», а городские власти не только не просвещают их в этом направлении, но и саботируют реформы, тормозя развитие города и гражданского общества. Они тянут с изданием подзаконных актов, необходимых для реализации прав граждан, а когда граждане все-таки настаивают на своих правах, выстраивают непреодолимые бюрократические барьеры. и особенно — в земельных вопросах.

В результате через два года после введения в действие Жилищного кодекса в Москве очень мало земельных участков переданы в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирных домах, в том числе (вопреки законодательству) при сдаче в эксплуатацию новых домов, тогда как множество участков розданы привилегированным строительным фирмам, часто даже без должного оформления. Так же почти нет реализованных решений общего собрания собственников о заключении договора управления домом. Какова главная причина столь низких результатов – сознательный саботаж бюрократии или неработоспособность знаменитой бюрократической «вертикали власти» — это тема отдельного расследования.

Совсем недавно — 22 мая этого года Правительство Москвы под давлением общественности признало:

«Порядок оформления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах усложнен и требует значительных финансовых затрат собственников помещений. Отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления (комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) в полном объеме и, соответственно, расчета экономической целесообразности создания товарищества собственников жилья. Необходимо Департаменту земельных ресурсов включать в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, ЖК, ЖСК, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.» (Постановление «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год», N 398-ПП). Но ведь право на получение земли в общую долевую собственность провозглашено два с половиной года назад, все это время региональные правительства при попустительстве федеральной власти саботируют это право, и ясно, что необходимо мощное давление общественности, чтобы его реализовать.

К тому же не понятно, почему в Постановлении дискриминируются собственники, решившие не создавать ТСЖ, почему установлена плата, причем неопределенная в Постановлении, за оформление земельного участка. Противоречит федеральному законодательству требование к собственникам нежилых помещений оплачивать свою долю общедолевой земельной собственности; очевидно, что многих собственников это заставит голосовать против требования о предоставлении земельного участка. Мэр настаивает на том, чтобы выделять землю не более чем «на метр от периметра дома», но это так явно противоречит федеральному законодательству, что пока не вошло в постановления Правительства Москвы.

Реформа отношений собственности – ключевое звено реформирования ЖКХ, без которого невозможно вытянуть ни капитальный ремонт, ни энергосбережение, ни доступное жилье, ни строительство гаражей.

Между тем строительная олигархия Москвы вовсю лоббирует изменения федерального законодательства, которые захлопнут «окно возможностей» для собственников и пуще прежнего развяжут произвол строительной олигархии. Все разговоры о жилищном самоуправлении окажутся прекраснодушной болтовней. Теснота и ненадежность существенно понизят цену нашего жилья. Придется подправить Маяковского: «Через четыре года здесь будет город-ад». Спасение в загородном коттедже тоже под вопросом — не только из-за его стоимости, но и из-за того же риска изъятия имущества. Все это не пустые «страшилки»: судя по тому, как оперативно Государственная дума принимает законопроекты, о которых идет речь, — уж с ними-то затяжки не будет. Делается все это под предлогом выполнения национальной программы строительства доступного и комфортного жилья, но развязывание административно-олигархического произвола только заведет программу в тупик.

Навязывание ДЕЗов

Осенью 2006-го года после многих месяцев «застоя» региональная и местная бюрократия развила необычайную активность, причем действовала нагло. Администрация или ДЕЗы (МУПы) практически без всякой разъяснительной работы распространяли среди собственников бланки заочного голосования за ДЕЗ (МУП) в качестве управляющей организации, скрывая от людей возможность выбора УО, не предъявляя ни перечней имущества, ни проектов договоров управления, ни смет. Те проекты договоров управления и смет, которые распространяются ДЕЗами (МУПами), часто не отвечают требованиям ЖК и составлены в интересах ДЕЗов (МУПов), а сметы завышены. По официальным данным, в Москве подавляющее большинство домов якобы избрали способ управления, почти все – через УО, конкретно – через ДЕЗ. Но эти «голосования» недействительны из-за нарушений требований ЖК. При социологическом опросе, проведенном Левада-Центром по нашей инициативе, лишь 14% собственников ответили, что в их доме проводилось голосование о выборе способа управления и управляющей организации! И вот теперь на основании этих «решений» собственникам подсовывают на подпись договора управления. Еще есть возможность опротестовать незаконное «решение» или скорректировать договор (см. выше).

Нас запугивали тем, что с 1 января 2007 года власти получали право и обязанность назначать управляющие организации тем домам, которые не сделали этого сами.

Но благодаря давлению общественности Госдума разрешила отложить этот «день икс» и завершить конкурсы не позднее 1 мая 2008 года. По нашей инициативе Мосгордума приняла закон – администрации начать конкурсы по выбору управляющих компаний с 1 января 2008 года. Значит, в течение 2007 года можно спокойно заниматься собраниями, договорами и т.д.

И это правильно, потому что за почти два года после принятия ЖК власти не решили хотя бы тактические проблемы: не установили порядок действий для своих низовых органов, не навели порядок с жилищной и тем более с земельной документацией, не разобрались с финансовыми потоками, не включили программы жилищного просвещения и т.д.

Но и подавляющее большинство граждан не готовы: не признают своей ответственности за жилье, не пытаются получить информацию и защищать свои интересы. В лучшем случае они требуют от власти «сделайте нам красиво!», не понимая, что бесконтрольная власть заботится только о себе; в худшем случае не требуют вообще ничего.

Так что же делать сейчас?

Ни в коем случае не спешить, не поддаваться давлению, но и не расслабляться.

1. Активизировать комитет ТОС, если он есть, а если его нет, то создать небольшую инициативную группу, очень желательно с участием людей юридически грамотных и знакомых с проблемами ЖКХ, и «легализовать» ее на первом, информационном собрании.

2. Оповестить соседей, что решения, принятые под административным давлением и в атмосфере запугивания, без коллективного обсуждения, без списка собственников, без перечня общего имущества, без предоставления всем желающим возможности внимательно ознакомиться с договором управления, сметой расходов или бизнес-планом, и т.д. – недействительны.

Объяснить, что угрозы отключить электроэнергию, прекратить обслуживание и т.п., если договор не будет подписан, — это не более чем «страшилки».

3. Выработать мнение группы о способе управления. Провести опрос среди соседей, разъясняя им разницу между способами.

4. Если решено заключать договор управления, то выяснить, есть ли на примете надежная фирма, когда и кем она учреждена, каковы ее активы, какими домами она управляет, и у жителей этих домов проверить качество ее работы и расценки. Если таковой фирмы не найдено, то остается ДЕЗ (МУП).

5. Потребовать в управе документы для общего собрания: список собственников помещений, перечень общего имущества.

6. На этом этапе нужно сделать еще один важный выбор. Заключение договора управления требует определенности с составом общего имущества, в том числе с землей. Пока земля не оформлена в собственность, очень велик риск, что власти распорядятся ею без Вас и не в Вашу пользу.

По Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 №491 государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивается до 1 июля 2008 г. Эта дата явно не увязывается с датой окончания конкурсов – 1 мая 2008 года.

Но если с заключением договора Вы будете ждать до получения земельного участка, то можете прождать до завершения конкурса.

7. Одновременно работать над договором управления со всеми приложениями и сметой расходов.

Обо всех этих этапах информировать соседей, привлекая новых желающих в инициативную группу.

8. Назначить общее собрание. К сожалению, ЖК допускает заочное голосование без попытки провести общее собрание собственников. Но очевидно, что именно ПЕРЕД заочным голосованием очень нужно очное собрание, пусть хотя бы не кворумное. Попытка обойтись без него или провести его после заочного голосования граничит с жульничеством. Проводить его необходимо в нормальных условиях – в большом помещении, с микрофоном, с аудиозаписью («собрание» на детской площадке только раздражают людей). Управа обязана помочь. Пригласить на него всех собственников и представителя города. Вначале представить инициативную группу. Избрать счетную комиссию. На основе инициативной группы избрать комитет ТОС и (или) домком, утвердить устав. Провести письменные голосования участников собрания по всем основным решениям. Даже если вы решили пока не спешить с земельным участком, — все равно включить этот вопрос в повестку дня, назначить представителя для подачи заявления о земельном участке и официально потребовать предоставления земельного участка (см. ст.16 Федерального Закона «О введении в действие ЖК РФ»). Отказ принимать только официальный, в письменном виде. Судебная практика показывает, что это необходимо, чтобы подстраховаться.

9. В течение нескольких дней провести заочные голосования для тех, кто не участвовал в собрании. Объявить соседям результаты голосования.

10. Проголосованный Договор управления со всеми приложениями и сметой, с листом изменений текста, предлагаемого Правительством, с листом разногласий, представлять на подпись собственникам сброшюрованный и опечатанный, подписанный инициативной группой и управляющей организацией, в трех экземплярах. Экземпляры Договора и прочие документы хранить у кого-нибудь в инициативной группе, в управе и в управляющей организации. Ни в коем случае не доверять единственный экземпляр ни управе, ни ДЕЗу – в самый неподходящий момент документы «исчезнут», как «исчезли» многие документы БТИ, и концов не найдете.

Когда дома пойдут по конкурсу

То, что «день икс» отложен, пока снимает остроту, но не снимает вопрос. После «дня икс» управа обязана выбрать УО по конкурсу. Хотя, конечно, заключение договоров начнется не с «дня икс», а по крайней мере на месяц позже.

Критерии, установленные Правительством РФ в Постановлении от 06.02.06 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» не позволяют нынешним ДЕЗам (МУПам) участвовать в конкурсе. Потому они так торопились. Но власти наверняка найдут выход, и «конкурс» выиграет если не ДЕЗ, то созданное на его основе ОАО. Заключать с ними договор управления Вашим домом будет управа, конечно, в своих интересах. В этом случае тоже не все останется по-прежнему: изменения будут, но отрицательные. Акционированный ДЕЗ станет частной локальной монополией, не контролируемой властями, повязанной с ними круговой порукой. Кстати, и сейчас уже нередки случаи, когда «ДЕЗ» предлагает жителям заключить договор управления, скрывая от них, что он уже не прежний ГУП, а новоиспеченное ОАО. Хотя, конечно, распространяемые кое-где слухи, что назначенная таким образом УО может продать дом, — это не более чем «страшилки».

Тем временем Московское Правительство приняло постановление об акционировании ДЕЗов, а Минрегиоразвития планирует в 2007-ом году разработку законопроекта об их приватизации.

Вообще-то во всем мире частные управляющие компании считаются эффективнее государственных. Но переход ни в коем случае не должен быть «шоковым» и административным.

Совсем не очевиден и вопрос – кому должны будут принадлежать акции ДЕЗов (МУПов). В большинстве городов они будут принадлежать муниципалитетам, но в Москве за это придется очень побороться. А почему бы не потребовать и передачи части акций в общую долевую собственность как части общего имущества?

Даже после того, как администрация выберет для дома управляющую компанию, у собственников, согласно ЖК, остается право в любое время сменить способ управления, а значит, и управляющую организацию.

В то же время важно усвоить: собственники помещений в многоквартирном доме теперь обладают очень серьезными правами, и чтобы их реализовать, вовсе не обязательно создавать ТСЖ или заключать договор управления. Основные права собственников реализуются их общим собранием, в том числе до принятия решения о способе управления домом и реализации этого решения.

И вообще, как видно из предыдущего, описанные в ЖК три-четыре способа управления различаются не очень принципиально. И перейти от одного к другому можно плавно, без революционных преобразований. Гораздо важнее то, что объединяет эти способы, – необходимость формального или неформального органа самоуправления, которому доверяют соседи соседей по дому, который с помощью специалистов прорабатывает документы (устав, договор и т.д.) и контролирует их исполнение.

Принципиальная граница проходит не между способами самоуправления, а между его наличием или полным отсутствием. Если граждане не «проснутся», то в ближайшие годы мы и в жилищной сфере получим очередные массовые требования «пересмотра итогов грабительской…»

Иная реформа необходима

Большинство оппозиционных политических партий давно поняли политическое значение реформирования ЖКХ.

Идет борьба против повышения тарифов естественных монополий, во многих случаях вполне оправданная. Огромное стратегический потенциал имеет предложение Е.Т. Гайдара об акционировании государственной собственности в естественных монополиях с передачей акций в Пенсионный фонд и в Фонд будущих поколений. Кстати, в США давно реализуется передача акций естественных монополий непосредственно пенсионерам, что меняет их отношение к тарифной политике.

Законодательное обеспечение реформы ЖКХ необходимо и на региональном уровне. Срочно необходимы законы о капитальном ремонте, о порядке формирования перечней общего имущества, о порядке формирования и передачи земельных участков и т.д. Все это – порядок управления имуществом, т.е. компетенция законодательных органов. Столь же необходимы региональные или муниципальные программы преобразований, принимаемые тоже законами или решениями представительных органов местного самоуправления.

Реформа управления домами и земельных отношений, — по идее, абсолютно либеральная. Бюрократия, естественно, пытается ее саботировать, выхолостить, провести «как всегда».

Защита «свободы, собственности, законности» приобретает предметный характер, превращается в урок политической грамоты и юриспруденции на самом «заземленном» уровне.

Информационный центр реформы ЖКХ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *