Павел Катков, руководитель юридической службы ГК «Пересвет-Групп»
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – закон) вступил в силу 1 марта 2008 года. Необходимо обратить внимание на то, что норма закона, регулирующая учет участков лесного фонда, вступила в силу со дня официального опубликования закона (в «Российской газете» — 01.08.2007), а норма, регулирующая создание информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, вступает в силу с 1 января 2012 года.
Главное изменение, которое вводит данный закон, — объединение систем учета сведений о земле и недвижимости. Ранее такой учет вели два ведомства — Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации. При этом сведения, которыми располагали указанные учетные ведомства, в том числе описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности, часто противоречили друг другу.
Представляется, что введение данного закона положительно отразится на участниках отношений — как на лицах, профессионально работающих с недвижимостью, так и на простых людях. Раньше возможно было, собрав все справки и отстояв очередь, получить отказ в регистрации. Причиной этому служила противоречивость и несоответствие сведений двух вышеупомянутых учетных ведомств. При правильной реализации закона, когда сведения будут учитываться в едином реестре, такие случаи должны сойти на нет.
Отметим, что неэффективный учет объектов недвижимости также приводит к осложнению администрирования налогообложения по земельному и имущественным налогам. Нельзя забывать и о трудноразрешимой судебной практике, вытекающей из земельно-имущественных споров, порождаемых двойственностью и неточностью учета соответствующих объектов. Надо думать, закон положительно скажется на решении этих проблем. Кроме того, единый учет вкупе с четким механизмом оперативного предоставления информации ускорит работу профессиональных участников отношений, связанных с недвижимым имуществом – риэлторов, инвесторов, а также кредитных организаций с заемщиками.
Порядок постановки объектов на кадастровый учет определен в главе 3 закона.
Основанием для постановки на учет объекта недвижимости и снятия объекта с учета посредством внесения соответствующих сведений в кадастр служит образование или создание объекта недвижимости, прекращение его существования либо изменение уникальных характеристик объекта или сведений о нем.
Сроки кадастрового учета составляют 20 рабочих дней, учет осуществляется по заявлению собственников объекта недвижимости, их представителей либо иных лиц (например, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и помещений вправе обратиться, кроме их собственников, также собственники земельных участков, на которых были расположены указанные объекты недвижимости). Кадастровый учет в связи с изменением сведений об адресе объекта недвижимости, вещных правах на него, кадастровой стоимости и некоторых других сведений может осуществляться также в порядке информационного взаимодействия между государственными органами (статьи 16, 17, 18; пункты 2, 6 статьи 20 закона).
Документы, которые необходимо приложить к заявлению о кадастровом учете:
— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета,
— межевой план (при постановке на учет или изменении уникальных характеристик земельного участка),
— технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства,
— акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии его с учета),
— копии документов, удостоверяющих права на объект недвижимости,
— копии документов, подтверждающих принадлежность земельного участка к определенной категории земель и разрешенное использование земельного участка, а также назначение здания или помещения (при изменении этих сведений).
Кадастровые инженеры по договору с заявителями подготавливают межевой план, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Они же оформляют акт согласования местоположения границ земельного участка с владельцами смежных участков, в процессе подготовки межевого плана (п. 1 ст. 22, ст. ст. 37, 40 закона).
Результатом при принятии решения об осуществлении кадастрового учета является выдаваемый заявителю кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта) или кадастровая выписка об объекте недвижимости (при внесении новых сведений об объекте недвижимости, внесении сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение вещных прав, а также при снятии объекта недвижимости с учета).
Порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, установлен статьей 14 закона.
Согласно пункту 1 указанной статьи, общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.
В пунктах 2-6 ст.14 закона указаны способы предоставления сведений из реестра и даны их определения:
1) копия документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;
2) кадастровая выписка об объекте недвижимости — представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте, наряду с запрашиваемыми сведениями, должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта;
3) кадастровый паспорт объекта недвижимости — представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости;
4) кадастровый план территории — представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения;
5) кадастровая справка — представляет собой систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах.
Отметим, что согласно пункту 7 указанной статьи формы документов (кадастровой выписки, справки, паспорта, плана территории), требования к составу сведений этих документов, а также способы и формы их предоставления устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, то есть регламентируются соответствующим подзаконным актом.
Сроки предоставления документов – от 10 до 30 рабочих дней в зависимости от вида документа (п.8 ст.14 Закона).
Таким образом, принятие нового закона призвано установить единообразие в правоотношениях, связанных с кадастровым учетом объектов недвижимости.
Результатом реализации положений данного закона должно стать упорядочивание налогово-правовых, управленческих, кредитных и иных правоотношений, связанных с объектами недвижимости.
Насколько успешно нормы закона будут воплощены в жизнь, покажет практика его применения, которая в настоящий момент только начинает складываться.