Собственник нанимателю — не товарищ

Собственник нанимателю — не товарищ

Начальник юридического отдела ООО «Техноэкопроект» Инна Комарова

В настоящее время в средствах массовой информации публикуется много статей, посвященных вопросам создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) в многоквартирных домах. Большинство статей носит характер открытой критики идеи и процесса создания ТСЖ. Во многих статьях идет речь о том, что государство, якобы, навязывает гражданам создание ТСЖ. Даже появился новый термин «ТСЖизация населения». Хотелось бы разобраться в актуальности и, вообще, необходимости создания ТСЖ.

Итак, закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Итак, ТСЖ. Что бы понять плюсы и минусы такого способа, необходимо разобраться с понятием «управление многоквартирным домом». Управление многоквартирным домом – это комплекс организационных, финансово- распорядительных и юридических действий, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В частности, идет смешение или отождествление понятий «управление» и «эксплуатации». Это мешает собственникам разобраться в существе вопроса, правильно сделать свой выбор. Эксплуатация многоквартирного дома — это выполнение инженерно-технических работ и мероприятий по поддержанию имущества многоквартирного дома в исправном и пригодном для проживания состоянии. Эксплуатация является одним из элементов управления. Если говорить, что собственность это единство трех составляющих: пользование, владение, распоряжение, — то управление — это реализация прав собственника в рамках владения и пользования принадлежащим имуществом. Поэтому собственник обязан решить вопрос о способе управления многоквартирным домом. Почему именно ТСЖ? Обратимся к закону.

В основном законе – Конституции Российской Федерации — закреплено право граждан России на жилье. Безусловно, право на жилье является одним из основных конституционных прав, так как обеспечивает возможность жизнедеятельности и социальной адаптации граждан. Так что же такое жилье? Выражаясь сухим юридическим языком, это объект гражданских прав, который может находиться в собственности физических и юридических лиц. С технической точки зрения это сложный комплекс инженерно-технических конструкций. С позиции человека — это тот минимум, который необходим каждому человеку для удовлетворения социально-бытовых потребностей. Согласно ст. 289 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме состоит из общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Закон запрещает собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, важно осознать, что собственник квартиры в многоквартирном доме несет ответственность и бремя содержания, риск случайной гибели не только в отношении отдельно взятой квартиры, но и общего имущества многоквартирного дома пропорционально соответствующей доли. Важно понять и то, что общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников квартир. Обратимся к ст. 244 ГК РФ. Общей собственностью признается имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, как в случае с общим имуществом в многоквартирных домах.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению ( ст. 249 ГК РФ). Закон – ст. 291 ГК РФ указывает, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Таким образом, законодатель четко определил права и обязанности собственников квартир в отношении общего имущества многоквартирного дома, являющегося объектом долевой собственности. Если учесть, что первая часть Гражданского кодекса РФ действует тринадцать лет, то едва ли аспект необходимости участия собственников квартир в решении проблем управления и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома в форме ТСЖ является новоиспеченным. При этом ТСЖ является одной из форм объединения собственников жилья в многоквартирном доме для реализации их жилищных прав. Жилищный Кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) в статье 135 определяет Товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, созданную в результате объединения собственников помещений в многоквартирном доме в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Проанализируем приведенную норму закона. ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. создается без цели извлечения прибыли. Что это значит? Во-первых, основной целью создания ТСЖ является управление и эксплуатация комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, удовлетворение потребностей собственников в нормальном и безопасном состоянии многоквартирного дома. Исключает ли это возможность извлечения прибыли и «зарабатывания денег», например, от сдачи в аренду подвалов или организации платных стоянок на принадлежащем земельном участке? Конечно же, нет. Хорошо, если ТСЖ сможет заработать деньги и извлечь прибыль. Это не противоречит закону. Но, в отличие от коммерческих организаций, прибыль, полученная в результате деятельности ТСЖ, не распределяется между участниками ТСЖ в качестве дивидентов. Она может быть направлена на цели улучшения состояния многоквартирного дома: ремонт, охрану и благоустройство.Из закона следует, что ТСЖ создается исключительно собственниками помещений в многоквартирном доме. В создании ТСЖ принимают участие собственники квартир и нежилых помещений. В связи с этим, следует отметить, что лица, проживающие в квартирах на условиях найма, или являющиеся арендаторами нежилых помещений, не участвуют в вопросах создания ТСЖ. Эти лица так же не имеют права голоса при решении каких-либо вопросов управления и эксплуатации многоквартирного дома. Законом такое право предоставлено только собственникам помещений. ТСЖ создается в результате добровольного объединения собственников помещений в многоквартирном доме. Важно понимать, что никто не может быть принужден «голосовать за ТСЖ». Инициатором создания ТСЖ может выступить любой собственник помещения в многоквартирном доме независимо от размера доли в общем имуществе.

Закон допускает создание ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Это целесообразно при объединении в одно ТСЖ рядом расположенных домов. При объединении придомовых территорий возможны различные варианты благоустройства, строительства детских и спортивных площадок, стоянок для транспорта. Но основной плюс такого объединения – это существенная экономия расходов, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Практика показала, что граждане-собственники жилых помещений высказывают опасения по поводу возможности банкротства ТСЖ в результате действий недобросовестного правления и, как следствие, продажа квартир и всего дома «с молотка». Но это не верно, ведь в законе четко указано, что члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. Деятельность ТСЖ, как юридического лица, не влечет возникновения каких либо гражданско-правовых обязательств у собственников помещений перед третьими лицами. Это значит, что в случае заключения ТСЖ договора с какой-либо организацией, собственники не являются автоматически обязанными перед ней.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Однако это только то имущество, которое ТСЖ приобрело как юридическое лицо в целях управления и эксплуатации многоквартирного дома. К этому имуществу никогда и ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены квартиры и общее имущество собственников многоквартирного дома. Оно не принадлежит ТСЖ, не учитывается на балансе товарищества как собственность. При создании ТСЖ собственники помещений не передают в него свое жилье и долю собственности в общем имуществе многоквартирного дома. Они всего лишь делегируют ТСЖ, как юридическому лицу, свои полномочия по управлению и эксплуатации жилого дома, как инженерно-технического комплекса.

Следует отметить, что законом предусмотрен достаточно полный механизм защиты прав собственников помещений от возможной недобросовестности членов органов управления ТСЖ. Согласно ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся такие основные вопросы: утверждение устава товарищества и внесение в него изменений; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрание правления и ревизионной комиссии товарищества; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества; принятие и изменение правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; определение размера вознаграждения членов правления товарищества; принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Общее собрание вправе рассмотреть любой вопрос относительно деятельности ТСЖ. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товариществ, а те в свою очередь из своего состава выбирают председателя.

Так чем же лучше ТСЖ? Может быть предпочтительнее создать кооператив, передать управление управляющей организации или непосредственное управлять многоквартирным домом непосредственно? Под потребительским кооперативом законодатель признает добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Устав потребительского кооператива, в отличие от Устава ТСЖ, должен содержать условия о размере паевых взносов членов кооператива; об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков. Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Таким образом, создавая кооператив, собственники помещений в многоквартирном доме несут материальную ответственность за результаты финансово-хозяйственной деятельности путем внесения дополнительных взносов. Создавая такой кооператив, собственники принимают на себя большую финансовую ответственность.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *