Леонид Зотов, руководитель аналитической службы ИА DAILYSTROY
Замечено, что описание самого лучшего места для строительства торгового центра выглядит примерно так: в центре города, у остановок общественного транспорта и чтобы хорошо просматривалось. Но в настоящий момент участков в центральной части городов, пригодных для строительства торговых объектов, практически нет. Что делать?
Чрезвычайно высокая привлекательность центра города с его интенсивными людскими и транспортными потокам заставляет девелоперов искать новые пути освоения давно сложившихся территорий. И приходится строить торговые комплексы прямо в центре города… правда, подземные.
Есть ли разница в девелопменте и формировании концепции «наземных» и «подземных» торговых центров? Специалисты ИА DAILYSTROY сформировали перечень вопросов, касающихся различных этапов девелопмента ТЦ. По данному «гайду» была проведена беседа с нашими коллегами из компании «Атлас торговли».
Своими соображениями поделился генеральный директор компании Валерий Кубата:
«При строительстве торгового центра под землей необходимо учитывать не только маркетинговые факторы, но и особенности психологического восприятия подземного пространства, технико-организационные сложности проектирования, строительства и будущей эксплуатации. Все это определяет высокий уровень требований к параметрам подземного ТК.
Предусмотренное строительными нормами условие наличия верхнего света в торговом центре требует проектирования атриумов и других источников естественного освещения. Обязательно необходимо обеспечить доступ дневного света на подземные уровни комплекса.
У подземных центров также своя особенная структура. Если в наземных комплексах некоторых якорных арендаторов (кинотеатр, фуд-корт) обычно располагают на верхних этажах здания, то в подземных центрах такие арендаторы находятся на самых глубоких уровнях.
Также усложняется логистика: вся доставка грузов, вывоз мусора должны производиться под землей — это требует проектирования рампы для грузового автомобиля, подземного дебаркадера, разворотной площадки.
С технической точки зрения строительство подземного торгового центра также сложнее наземного. К проектам предъявляются повышенные требования по соблюдению пожарных норм, кондиционированию, прочих инженерных коммуникаций. Соблюдение пожарных норм в подземных ТЦ потребует дополнительного внимания — необходимо определить пути эвакуации, а также пути проникновения пожарных команд. Толщина перекрытий в подземных объектах должна быть вдвое больше, чем в наземных, а внешний контур стен, во избежание проникновения подземных вод, «плывунов», должен представлять собой своеобразный «панцирь» (аналогично станциям метро). Все это приводит к тому, что возведение каждого подземного уровня увеличивает стоимость строительства проекта примерно на 30%.
Территорию самой эксплуатируемой кровли предполагается использовать не только для благоустройства (лавочки, фонтан, цветники), но и для размещения посадочных мест кафе и ресторанов в летний период. Увеличенная рекреационная зона площадей, также может быть использована для проведения различных общественных мероприятий, праздников и театрализованных представлений. А в зимний период на ее территории целесообразней всего сделать каток – это создаст дополнительную привлекательность торговому комплексу.
При проектировании подземной зоны парковки следует учитывать то, что покупателям может быть неудобен глубокий паркинг. Так, если разместить его на минус втором уровне, то посетителю придется преодолеть около 70 м по рампе до места парковки (при норме уклона рампы в 10%).Требуется также более яркое, чем в наземных объектах, освещение…»
Обобщенный «облик» подземного комплекса выглядит так:
• Расположение: в историческом центре города (желательно — на главной площади).
• Общая площадь: не менее 50 тыс. кв.м. (меньшая площадь нецелесообразна), арендная — 25-27 тыс. кв.м. (коэффициент потерь помещений в подземных ТЦ гораздо выше наземных — главным образом из-за необходимости устройства атриумов для проникновения естественного освещения).
• Этажность: максимальное число подземных уровней — пять, оптимальное — два-три. Число наземных — от нуля до одного-двух (в противном случае это уже наземный ТЦ, что лишает смысла возведение большого числа подземных этажей).
• Концепция ТЦ: в основном «fashion mall», как правило без традиционных «якорей» типа продуктовых супер/гипермаркетов, без магазинов бытовой техники и нередко – без развлекательных комплексов.
• Ценовой уровень: «средний» и «средний плюс», но без сегмента «luxury».
• Потребитель: главный ориентир: молодежь и молодые семьи возраста до 35 лет (максимум — 40), а также туристы.
• Доступность: подземные ТЦ ориентированы больше на посетителей-пешеходов, чем на автомобилистов. В этой связи часто наблюдается стремление девелоперов уменьшить площади подземных паркингов путем их перепрофилирования под складские помещения, офисы и иные, более доходные по сравнению с паркингом формы.