Дмитрий Подгорнов, заместитель генерального директора ИК «Мегаполис» (Сочи), специально для ИА DAILYSTROY
Сегодня небольшой курортный город превращается в огромную строительную площадку. Как известно дороги это кровеносная система любого мегаполиса! Насколько кровеносная система Сочи готова к Олимпиаде? Транспортная ситуация в городе соответствует стандартам прошлого века. Тогда дороги проектировались и создавались под ограниченное количество автомобилей. Если раньше на весь Сочи приходилось всего несколько тысяч машин, то теперь практически каждая семья может позволить себе приобрести транспортное средство, а то и несколько. Город парализован пробками, средняя скорость передвижения по центру города в часы пик, около 7 км в час. А ведь впереди основные события, даже страшно представить, что произойдет на дорогах города, когда начнется активная фаза строительство олимпийских объектов и на дороге города будет выпущена вся строительная техника. Не следует забывать и о сейсмичности региона, которая очень сильно влияет на качество дорожного полотна, а что с ним сделает тяжелая строительная техника, видимо в скором времени жителям города, продеться пересаживаться на «внедорожники». Благо Олимпиада вовремя подоспела!
Дороги, которые мы выбираем.
Катастрофическую ситуацию в городе с транспортными развязками, исправлять начали еще до победы в олимпийской гонке. Еще до принятия «Федеральной целевой программы развития Сочи как горноклиматического курорта», одновременно с разработкой законодательной базы началась реализация федеральной целевой программы «Модернизация транспортной системы России (2002-2010 г.). Так, в рамках этой программы в г. Сочи уже строится новая объездная дорога. Федеральная трасса по проекту будет проходить от Малого Ахуна до поселка Хобза в Лазаревском районе. Сейчас уже практически закончен участок автодороги от Мацесты до улицы Земляничной, которые начнет функционировать в 2008 году, и существенно разгрузит центр города Сочи. Реализации всего проекта будет завершена в 2014 году.
Наряду со строительством новой объездной дорогой, ведется реконструкция и усовершенствование автодорог «Джубга – Сочи» и «Адлер — Красная поляна». Приведения в соответствие требованиям МОК транспортной и инженерной инфраструктуры города уже идет и здесь ситуация немного лучше, чем отраслью ЖКЖ. Это кстати нашло отражение и в «Федеральной целевой программе развития Сочи как горноклиматического курорта», где коэффициент готовности транспортной инфраструктуры города к олимпиаде, оценен экономистами в 30% готовности, тогда как ЖКХ города-курорта, готова только на 10%, так же как и туристическая инфраструктура.
Особо хочу выделить главный пункт из итогов воплощения в жизнь ФЦП: повышение уровня жизни населения г. Сочи и ускорение роста валового регионального продукта Краснодарского края. А для этого надо решить вопрос с объездными дорогами, ведь город буквально задыхается от пробок, не менее болезненно это сказывается и на гостей курорта. Люди, уставшие от пробок в своих городах (особенно москвичи) приезжают на отдых и здесь сталкиваются с такими же проблемами, хотя, по словам москвичей, сочинские пробки ядреней московских, потому что в городе полностью отсутствуют альтернативные объездные пути. Редкие случаи выпадения снега вводят в состояние коллапса весь городской транспорт Зимней Олимпийской столицы, на работу и домой жителям микрорайонов расположенных на горах приходится пробираться через сугробы пешком, а ведь это половина населения города.
Не намного лучше обстоит дело и в летний курортный сезон. Особенности горного рельефа, хаотичная и бездумная застройка центра города всевозможными домами буквально на тротуарах и поребреках, не позволяют расширять существующие внутригородские дороги. Много шума в городе вызывает снос одной стороны частных домов по улице Виноградной. Она является одной из основных транспортных артерий города и давно нуждается в реконструкции, под снос попадают порядка 50 частных домов стоимостью свыше 1 млн. долларов каждый, и это не последняя проблема, связанная с расширением дорог в центре города. Отсутствие мест парковок, значительное количество частных маршруток малой вместимости, вытеснивших муниципальный транспорт, большое количество иногороднего транспорта автотуристов создают автомобильные пробки на главных магистралях курорта с раннего утра и до самой ночи.
Но самое веселое время начинается для жителей города во время проведения «Кубанского экономического форума». Для удобства перемещения высоких гостей, участвующих в форуме, был перекрыт Курортный проспект, основная магистраль города, изменены маршруты движения общественного транспорта, весь частный транспорт перемещался через единственную объездную дорогу, имеющую всего две-три полосы для движения в обоих направлениях. Даже столь маленький прообраз Олимпиады породил глубокий транспортный кризис, обернулся практически полной изоляцией от центра жителей Хосты, Кудепсты, Адлера, в то же время жители центрального района оказались практически отрезанными от аэропорта. Да и в этот коктейль проблем надо добавить ужасающие качество дорожного покрытия города, из-за большого количества оползневых пород и сейсмичности, только 20% дорог в Сочи имеют хорошее качество покрытия, но стоит вам съехать с федеральной трассы, и вы поймете, почему многие горожане пересели на джипы.
V.I.P. он и на Олимпиаде V.I.P.
Финансы на решение все этих вопрос уже выделены, к 2009 году будет завершено строительство большой объездной дороги, на что уйдет 200 миллиардов рублей, этот крупный подряд, получил Минавтотранс. Так же произойдет расширение улиц Донская, Пластунская и Земляничная. Внесено радикальное решение, такое как запрет, на въезд в город иногородним машинам, конечно проблему загруженности транспортных магистралей города это не решит, зато может окончательно убить автотуризм, особенно в Лазаревском районе, где расположено большое количество автокемпингов. Данное решение используется в Кисловодске, но там небольшой курортный поселок, на въезде в который есть стоянка для автомобилистов где они оставляют свой транспорт и едут в сам Кисловодск на общественном транспорте или на такси. Если этот метод использовать на подъезде к центру города Сочи, создав большую охраняемую автостоянку, это здравая мысль, но если на посту «Магри» за 80 км (весть Лазаревский район) от центра Сочи, большинство отдыхающих из ЮФО (Южного федерального округа), которые исповедуют автотуризм, будут отдыхать в Туапсинском и Геленджикском районах, а в Сочи не поедут. А это не будет способствовать повышению уровня жизни населения г. Сочи и ускорению роста валового регионального продукта Краснодарского края, то есть выполнению ключевого пункта «Федеральной целевой программы по развитию Сочи как мирового курорта».
Весьма занятный факт, проведения самой Олимпиады по оценке оргкомитета основные 4 источника дохода: субсидии правительства, взнос МОК, спонсоры и продажа билетов, принесут около 300 млрд. рублей прибыли, а на строительство дорог в Сочи уже выделено 200 млрд. рублей. Вот один из главных плюсов для жителей города выиграл олимпиаду и избавился от пробок в родном городе!
Эксперты ФЦП развития Сочи для налаживание транспортной инфраструктуры на курорте распределили денежные средства на несколько пунктов:
1). Пропускная способность (значимость показателя в общей оценке — 40 процентов)
2). Протяженность альтернативных путей (значимость показателя в общей оценке — 25 процентов)
3). Выделенная полоса для очень важных персон (значимость показателя в общей оценке — 35 процентов)
По первым двум пунктам, как писалось выше, работа уже активно ведется, а вот для создания выделенной полосы для спецтранспорта, придется расширять существующие транспортные потоки. А так как застройка жилого фонда велась в Сочи очень кучно, без соблюдения «красных линий» (определенное ГОСТами расстояние по обе стороны от дороги, которое не подлежит застройке), большое количество частных домов будет подлежать сносу. Кстати нельзя не отметить что 35% средств по «Федеральной целевой программе развития Сочи как горноклиматического курорта», будет потрачены на создание выделенной полосы для очень важных персон, интересно как созданная полоса будет использоваться после проведения олимпиады.
Экология и технологии.
В свете реализации ФЦП вноситься на обсуждение много решений по улучшению транспортной инфраструктуры города, а именно повышения пропускной способности внутригородских магистралей. Вовремя одумавшись, власти приняли по настоящему грамотно решение не строить второй ярус автодороги над Курортным проспектом. Это было бы губительное решение для дальнейшего развития мирового курорта и редевелопмента городских земель вдоль Курортного проспекта. Сегодня средняя стоимость сотки земли в районе Курортного проспекта равна 200-300 тыс. долларов и свободной земли практически нет. А представьте, как понизится капитализация, гостиницы «Рэдиссон САС Лазурная» или элитных домов в р-оне сан. «Заря» или самого гламурного проекта побережья дома клубного типа «Идеал Хауса». И как будет приятно отдыхать в санаториях «Правда», «Металлург», «им. Фрунзе», «им. Орджоникидзе», «им. Фабрициуса» и «Авангард», ведь нависший второй ярус скоростной автомагистрали, явно не добавит экологической гармонии гостям этих учреждений. Думаю второй ярус это очень иррациональное решение, стоимость земли под вторым ярусом упадет в разы. А в свете надвигающегося закона, расчета ставок налогообложения в зависимости от рыночной стоимости объектов недвижимости и земельных участков, налоговые поступления в казну города за аренду дорогих земель в самом центре Сочи, могут стать ключевым источником доходов для курортного города.
А вот строительство платной автодороги Сочи – Туапсе решение очень интересное и имеющие все шансы на реализацию. Особенно в отражении поправок к закону «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации», который устанавливает механизм использования платных дорог, что также позволит привлечь дополнительные инвестиции в дорожное хозяйство. Использование автомобильных дорог на платной основе допускается только в случае нового строительства или реконструкции существующих дорог. В населенных пунктах допускается только новое строительство. Закрепляется также обязательность альтернативного бесплатного проезда при этом протяженность автомобильной дороги, обеспечивающей его, не должна превышать протяженность платной дороги более чем в три раза. А данное условие уже выполнено, дорога дублер это нынешняя трасса Сочи – Туапсе, большая часть которой проходит по горному «серпантину», которая так мешает развитию Лазаревского района города Сочи. На основании этого закона будет сформирован единый государственный реестр автомобильных дорог. Одно из достоинств закона — четкое разграничение полномочий в этой области между органами государственной власти различных уровней и органами местного самоуправления. А вот проекты дорог «Красная поляна — Кавминводы» и «Дагомыс – Майкоп», про которые тоже вспомнили на кануне начала Олимпийского строительства, не будут реализованы до 2014 года, а на мой взгляд, и в обозримом будущем.
Но все усилия по развитию дорожной инфраструктуры могут быть, сведены на нет, только одной проблемой, а именно беспрецедентно огромным объемом завоза стройматериалов на строительство Олимпийских объектов и тут единственной альтернативой может стать строительство морского порта. В администрации Краснодарского края сообщили, что «для нормального функционирования Сочинского порта необходимо иметь причалы, где смогут бросать якоря не менее 8—10 крупнотоннажных судов вместимостью до 3 тыс. пассажиров». В департаменте транспорта уверены «Краснодарский край готов принять 4 млрд. долл. частных инве¬стиций в реконструкцию морских портов на Азово-Черноморском побережье». При этом кубанские власти надеются, что финансирование ремонтных работ будет осуществляться как за счет средств федеральной целевой программы, так и за счет средств частных инвесторов. И инвесторы уже откликнулись! Компанией «Базовый элемент» в районе Нижнеимеретинской низменности (Адлерский район) специально для проведения Олимпийских игр 2014 года будут построены два грузовых порта. После проведения Олимпиады один из районов будет превращен в туристиче¬ски-рекреационную зону, мощность второго снизится до 1,5 млн. т. По мнению экспертов, проект обойдется застройщикам не менее чем в 7 млрд. руб, но без строительство порта Сочи не имеет ни каких шансов решить транспортную проблему, проблему качества дорожного покрытия и самое главное строительства олимпийских объектов к 2014 году.
Грамотное территориальное планирование.
И самое основное: Все что сейчас создается в городе и будет построено до Олимпиады это всего лишь надстройка, над экономическим базисом мирового курорта, который будет в Сочи после 2014 года. Надо помнить, что после олимпиады город закончит активную фазу строительства и перейдет в фазу грамотного управления созданными объектами, и важно привлечь, управляющие компании мирового уровня на этапе строительства, для консультаций.
Ведь примеров пост-олимпийского использования объектов масса, причем есть как положительные, так и отрицательные. К примеру, не закончились еще игры в Солк-Лейк Сити а инвестиционные проекты трансформации пост — олимпийского Солт-Лейк – Сити в мировой туристический центр уже были представлены на инвестиционном форуме. Другой пример Атланта, начав в 90-е подготовку к олимпийским играм, Атланта стала самым бурно развивающимся городом США по строительству зданий, дорог и росту населения. Но сегодня это антидинамичный и депрессивный город с перенаселением, растущей загрязненностью и огромными пробками. Вот примеры грамотного и безграмотного территориального планирования!
На «Кубанском экономическом форуме — 2007», был представлен проект Олимпийской деревни, так вот, большинство зданий имеет вид на олимпийские объекты, а не на море, а ведь после завершения олимпиады, многие здания будут продаваться по-квартирно, а отсутствие вида на море может существенно снизить цену. Территориальное планирование- стратегия инвестиционного развития территории, в том числе и стратегия пост-олимпийского использования данной территории. Ведь главный пункт «Федеральной целевой программы развития Сочи как горноклиматического курорта», это развитие инфраструктуры города и создания условий для формирования первого в России горноклиматического курорта мирового уровня.
На самом деле Сочи ведь уже третий раз претендовал на олимпиаду. Ведь всего, каких то 5 лет назад, можно было абсолютно безболезненно для населения и без широкого общественного резонанса зарезервировать землю под олимпийские объекты, хотя бы контурно обозначить. Ведь еще 5 лет назад эти участки вокруг которых сейчас так накалилась обстановка продавались не дороже 1000 долларов за сотку земли, и сколько бы удалось сэкономить бюджетных денег. Если бы в городе активно велось территориальное планирование, данной проблемы можно было бы избежать!
Новая версия Сочи – 2014. На торжественное открытие «Зимних Олимпийских игр», по судоходной реке Мзымта плывут лодки яхты и катера сочинцев, гондолы европейских архитекторов, и все это тонет в бесчисленном количестве джонок китайских строителей. Многие жители города переселены на насыпные острова, именно здесь в 5 км от берега они создали новую Черноморскую Венецию. Здесь живут те, кто не вписался в Олимпийскую концепцию развития города, те, кто не захотел жить рядом с ТЭЦ, мусоросжигательным заводом, ЛВП, и под вторым ярусом скоростной магистрали. Для них силами Госкорпорации построены насыпные острова, а в качестве домов им служат 3 ярусные эллинги, убранные с пляжной полосы первой природоохранной зоны. Именно там жителями воссоздан тот неповторимый Сочи 2000 –х годов: Где на маленькой «Торговой галерее», вас встретят вежливые продавцы, на маленьком чистом пляже «Маяк», вы посидите в кафе, и вас не обсчитает вежливый официант, вежливый фотограф не будет уговаривать вас сфотографироваться с обязьянкой, на рынке вы сможете купить дешевые фрукты, таксисты отвезут вас по счетчику и подарят дисконтную карту, в гостинице, администратор вас встретит букетом цветом, и табличкой «для вас всегда есть места», а ночью для вас проведут на площадь у маленького зимнего театра, где в покажут повтор выбора столицы олимпиады 2014, и редкий местный житель не выдавит слезу, в момент, когда Жак Рогге президент Олимпийского комитета вытянет табличку с надписью «The city of Sochi», и вспомнит, как они радовались тогда. Надеюсь не в последний раз!