Олег Мухо, заместитель директора департамента развития бизнеса компании «Торговый Квартал»,
специально для ИА DAILYSTROY
Довольно часто в процессе общения с разными людьми, имеющими какое-либо отношения к рынку торговой недвижимости, обсуждаю вопрос: является ли оператор бытовой техники и электроники «якорем» для торгового, либо торгово-развлекательного центра.
Для начала определимся, что такое «якорь». «Якорь» торгового центра — это оператор, предлагающий конечному потребителю набор товаров или услуг в таком объеме и/или качестве, что за счет его деятельности создаются потоки потребителей и потребительские потоки в центр и/или внутри центра. Поясню: потоки потребителей это всего лишь целевая аудитория якоря; для того, чтобы она превратилась в потребительские потоки центра, данная аудитория должна делать покупки и потреблять услуги других операторов центра, которые самостоятельно не могут привлечь потоки. При этом якорем может выступать не только одиночный торговый оператор, но и несколько операторов либо магазинов разных торговых марок, находящихся в едином функционально связанном объекте, объединенных группой предлагаемых товаров и услуг. Вспомните хотя бы «Горбушку», множественные «Центры обуви», «Митинский радиорынок». Остальные примеры придумайте сами.
В принципе, дав определение якоря, я высказал свое мнение. Безусловно, магазин бытовой техники привлекает к себе потоки потребителей, но чаще всего, в такой магазин идут целенаправленно за средне и крупногабаритной покупкой. Это оказывает отрицательное влияние на потребительские свойства потока торгового центра, особенно в условиях дефицита парковочных мест; по оценкам специалистов, большая часть посетителей магазинов бытовой техники являются мужчины, а покупателями торговой галереи — женщины. Это значит, что покупательский потенциал потока потребителей магазина бытовой техники и электроники для торгового центра весьма ограничен. Так что, на мой взгляд, оператор по продаже бытовой техники и электроники якорем не является.
Особняком в настоящее время стоят магазины Media Markt. Какова причина? По моему мнению, данный магазин просто способен генерировать значительно большие потоки потребителей, а, как известно, «количество переходит в качество, а качество в количество» — закон немодной сейчас, но от этого не менее неумолимой, диалектики. Это достигается продуманной маркетинговой политикой, большой площадью магазинов, превосходным ассортиментом товаров.
Напрашивается вопрос: нужен ли вообще магазин бытовой техники в торговом центре?
1. Безусловно, названия большинства магазинов бытовой техники на слуху. И если имидж оператора хороший в глазах потребителя, то наличие такого оператора в торговом центре очень положительно сказывается и на имидже торгового центра.
2. Возьмем «средний» регион и второй этаж хорошего торгового центра. Если оператор бытовой техники за 2500 кв. м готов платить хотя бы $350 за 1 кв. м арендуемой площади в год, с учетом коэффициента полезного использования площадей в ТЦ не более 0,7, для того, чтобы собрать от аренды с той же площади те же деньги, арендная ставка по галерее должна будет составить $500 в год с кв. м (350/0,7). Если сможете собрать со второго этажа больше, тогда имеет смысл задуматься, если нет — договаривайтесь с «бытовой техникой», тем более, что часто можно договориться о значительно более высокой ставке.
Вопрос о том, нужно ли «сажать» «бытовую технику» в формате «гипермаркет» (от 5000 кв. м) сводится к тем же расчетам. К «якорности», к сожалению, большая площадь, занимаемая большинством торговых сетей по продаже бытовой техники, ничего не добавляет (кроме уже упомянутого выше оператора). На мой взгляд, проблема в том, что потребитель не различает между собой супермаркет и гипермаркет, скажем, того же «М.видео». Из названия совершенно никак не очевидно, что в «гипере» ассортимент будет богаче. Я думаю, нужно делить эти форматы в названии, как это делает Эльдорадо (форматы Эльдорадо и ЭТО). Не знаю как с точки зрения оборота с торговли, но для собственников торговых центров вариант формата бытовой техники от 5000 кв. м, с учетом более низкой удельной арендной платы по сравнению с 2500 кв. м, не выглядит привлекательным именно по причине того, что на потребительские потоки такое увеличение площади практически не влияет.