Аренда выгоднее ипотеки

Алексей Лоссан, обозреватель журнала «Компания» специально для ИА Dailystroy

Далеко не каждый человек может заплатить за квартиру сразу. На сегодняшний день в России существуют две системы оплаты, позволяющие растянуть покупку жилья на длительный срок: ипотечная и накопительная. В первом случае можно получить квартиру в собственность быстро, а оплату отсрочить на несколько лет. Во втором случае можно купить квартиру в будущем после того, как будет собрана нужная сумма. У каждой из этих своих систем свои плюсы и минусы.

Удочка брокера

Ипотека во многом стала популярна в России, благодаря работе брокеров. Именно они  выстроили риторическую схему, доказывающую прибыльность ипотечных кредитов по сравнению с банальным накоплением средств в банке. Для доказательства берутся обычно следующие условия. Предположим, что у абстрактного покупателя квартиры есть примерно треть стоимости московской «однушки» эконом-класса, то есть $50 тыс. Взяв ипотечный кредит на 25 лет, он должен будет платить по нему 1100 долларов ежемесячно, что вполне сравнимо с арендной платой за такую квартиру. В  итоге он заплатит банку $330 тыс. и получит объект недвижимости в собственность.

Альтернативой ипотечному кредиту является аренда. На сегодняшний день однокомнатную квартиру в Москве легко можно найти в аренду за 1100 долларов в месяц. Снимая ее в течение 25 лет, арендатор заплатит за этот срок те же $330 тыс. В действительности, эта сумма может быть и выше, так как арендная плата растет примерно на 15% в год. В любом случае человек будет платить за чужое жилье, и через 25 лет окажется "на улице" так же, как в начале выбранного периода. Таким образом, при одинаковой общей сумме в одном случае человек в итоге получает объект недвижимости, а во втором не получает ничего. Есть,  конечно, свои нюансы. В частности, кроме выплат по кредиту и процентов, ипотечный заемщик будет вынужден платить ежегодную страховку, но эти расходы в сравнении, которое проводят ипотечные брокеры, компенсируются ростом ежемесячных арендных платежей. Более того, даже если стоимость кредита будет немного выше, то эту разницу можно нивелировать тем, что в итоге человек получит собственную квартиру. Таким образом, при условии, что у заемщика есть треть окончательной суммы и желание ждать полноценного права собственности в течение 25 лет, ипотека становится для него единственным доступным способом купить квартиру.

Миллионы в банке

Стройность рассуждений ипотечных брокеров ослабевает, когда меняются изначальные условия. Например, если у потенциального покупателя нет $50 тыс., что встречается не так уж редко, но при этом есть возможность тратить на свои жилищные нужды ежемесячно больше $1,1 тыс. в месяц. Более того, сумма $1100 не является хоть сколько-нибудь символичной для московского рынка аренды. Согласно данным большинства экспертов, средняя арендная ставка для квартир эконом-класса в Москве приближается к $800 в месяц. Именно эту сумму, а не мифические $1,1 тыс. можно взять за основу подсчетов.

Расчеты выглядят следующим образом. Если к арендной плате в $800 прибавить еще $1,5 тыс., которые потенциальный клиент может откладывать себе на квартиру, то дохода в $3 тыс. В месяц будет вполне хватать на жизнь. Иными словами, $800 клиент будет платить арендодателю, а $1500 относить каждый день в банк, где он не стал брать ипотечный кредит. Парадоксально, но, выкидывая ежемесячно деньги на оплату аренды, покупатель существенно экономит. В частности, уже за восемь лет он сможет накопить нужные $150 тыс. в, при этом отдав арендодателю только $76,8 тыс. Таким образом, искомая сумма будет получена не через 25 лет, а через восемь.

Тогда как, обратившись  в банк и уговорив его выдать кредит на всю стоимость покупки, равную $150 тыс. долларов, он должен был бы в итоге заплатить по кредиту $250 тыс. Иными словами, он выплатил бы банку на $25 тыс. больше, чем мог бы отдать владельцу арендуемой квартиры. Помимо потери этой суммы, возникли бы и другие сложности. Из расчета 150 тыс. на 8 лет выплаты по ипотечному кредиту составили бы $2,6 тыс., и, скорее всего, банк потребовал, чтобы подтвержденный ежемесячный доход заемщика был как минимум в два раза больше. Подтвердить такую сумму не так просто, а в случае аренды квартиры и собственных накоплений никакого подтверждения и справок не нужно. Более того, потенциальный покупатель квартиры может накопить эту сумму, зарабатывая не $5 тыс. в месяц, а всего $3 тыс.  и сам нормировать, в какой месяц отложить больше, а в какой — меньше. Единственным контраргументом может служить факт удорожания недвижимости.

Однако по прогнозам аналитиков рынка, резких скачков цен на жилье, как в 2006 г., ждать не стоит. Следовательно, рост цен на квартиры может быть компенсирован ставками по депозитам, которые во многих банках приближаются к 8% в год. Более того, накопив через четыре года $75 тыс., клиент сможет купить на них комнату, которую можно сдавать в аренду или в которую можно переехать самому. Таким образом, он увеличит свои ежемесячные накопления на 400 или 800 долларов соответственно. В итоге срок накопления еще больше сократится. Если же доход человека больше $3 тыс. ежемесячно и позволяет ему откладывать еще большую сумму, то без всяких кредитов он купит квартиру еще быстрее, а по сравнению с ипотекой его накопления будут еще более выгодными. Кроме того, клиент может управлять своими накоплениями, направляя их на фондовый рынок или покупая паи ПИФов, тогда при определенном навыке заветное жилье он получит еще раньше.

Таким образом, при различных исходных условиях для каждого клиента может быть выгодна та или иная схема покупки квартиры. В зависимости от срока, за который человек хочет рассчитаться за свою покупку, и его финансовых ресурсов, он может выбрать действенный инструмент. Можно только утверждать, что чем короче этот срок и выше финансовые возможности, тем менее выгодна ипотека.