Марина Галкина
Обозреватель газеты «Взгляд»
Москва пестрит предложениями об аренде жилья – несмотря на цены, квартиры расходятся, словно горячие пирожки. Не только гости, но и порядка 20% москвичей живут на съемных площадях. Рынок аренды мегаполиса пребывает в вечном напряжении – многочисленные компании борются за своего клиента.
Конкуренция на рынке аренды квартир в столице очень жесткая – выживает сильнейший и самый проворный. К такому выводу приходят эксперты большинства агентств недвижимости.
Правила игры
Основная конкуренция на рынке аренды жилья разворачивается не только между рядом ведущих игроков. В борьбу с крупными компаниями вступают небольшие агентства и частные маклеры. По мнению руководителя пресс-службы агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Гололобова, такая конкуренция — процесс весьма закономерный: «цивилизованный» рынок недвижимости в России только формируется. Говорить о его прозрачности пока рано, ведь регистрируются далеко не все заключаемые сделки. В «ИНКОМ-недвижимость» дают лишь общие оценки, согласно которым через компании-лидеры проходит в совокупности не более 40% сделок по аренде.
Тем не менее, как считают некоторые эксперты, выжить на рынке недвижимости способны только профессиональные фирмы, которые применяют самые новейшие технологии работы. Руководитель направления аренды «МИАН-агентство недвижимости» Наталья Сивко уверена, что на плаву удерживаются компании, которые оказывают клиентам, помимо «узкой» услуги, целый спектр дополнительных опций. При этом к каждому клиенту применяется индивидуальный подход.
Повысить качество сервиса, увеличить скорость обработки и преподнесения информации риэлторам помогают новые технологии. «Не так давно мы внедрили сервис «SMS-аренда», который еще больше расширил спектр возможностей для клиентов. Но никогда нельзя забывать, что основное конкурентное преимущество сервисной компании – именно кадры. Поэтому очень большое значение мы уделяем подготовке собственных сотрудников», — отметили представители агентства «ИНКОМ-недвижимость».
Человеческий фактор считают не менее важным и в компании «МИАН-агентство недвижимости». «Высокая квалификация менеджеров подтверждается регулярной аттестацией. Для удобства клиентов создана «горячая линия»», — рассказала Наталья Сивко.
По словам специалистов компании «МИАН-агентство недвижимости», ноу-хау компании – собственная база клиентов, которая не афишируется. Такой интеллектуальной собственностью могут похвастаться лишь крупные агентства.
«Только на сайте «ИНКОМ-Недвижимость» предлагается свыше 3 000 тысяч квартир, одномоментно находящихся в базе. В результате, наша эксклюзивная база данных сопоставима с крупнейшими межриэлторскими базами – это еще одно наше конкурентное преимущество», — считают в агентстве.
Тем не менее, основная масса средних и мелких фирм, занимающихся сдачей внаем, как правило, используют данные московских межриэлторских компаний. Свои клиентские накопления у них небольшие. «Получается, что информация об услугах, имеющаяся у средних компаний, практически одинакова, поэтому надо успеть покорить клиента и не упустить квартиру. Например, из 15 тысяч объектов, зарегистрированных в межриэлторской базе, реальными оказываются порядка 10 тысяч», — поделился ведущий специалист по недвижимости компании M-estate Михаил Большаков.
Компании выбирают интернет
Чтобы раскрутить компанию и завоевать клиента, агентства делают ставки на рекламу. Объявления размещают как в газетах, так и в интернете. Для широких масс хорошим подспорьем в поиске жилья служит издание «Из рук в руки», деловые люди, главным образом, обеспеченные представители среднего класса, выбирают компьютерный поиск.
«Один из наиболее эффективных видов интернет-рекламы — Яндекс Директ, когда условия показа объявления определяются ключевыми словами, а компания платит только за реальных посетителей сайта», — признается Большаков. — Так, за неделю в нашу компанию приходит порядка 300-400 заявок на аренду квартир и 20-25 предложений по сдаче.
В «МИАН-агентстве недвижимости» отметили, что важен комплексный рекламный подход. «Только грамотно спланированная рекламная кампания может принести ощутимый результат, для объекта каждого класса подойдет свой набор из печатной или интернет рекламы», — отметили в компании.
В «ИНКОМ-Недвижимость» не сомневаются, что за 15 лет риэлторской деятельности бренд компании стал фактически «народной маркой». «Нам нет особой нужды в продвижении марки как таковой, и мы делаем упор на оперативной рекламе конкретных предложений. Здесь также очень большой эффект дают информационные технологии – через наш сайт идет до 30-35% заявок по аренде. Из всего многообразия прессы наиболее эффективны специализированные издания, такие как «Из рук в руки». Однако и они проигрывают интернету, — рассказали в «ИНКОМ–недвижимость». — Мы находимся в постоянной динамике, развивая качество своих услуг – сопровождаем сделки, выдаем гарантийные сертификаты, страхуем за свой счет объекты. Пока это уникальная услуга на рынке аренды, но она, думаю, со временем станет скоро такой же естественной, как и страхование автомобилей».
Важность выстраивания отношений с клиентами признают как в крупных, так и в небольших компаниях. Многие агентства делают ставку на риэлторов, которые отличаются мобильностью. На автомобиле и с ноутбуком такой представитель компании выезжает в любую точку города, чтобы как можно меньше «дергать» клиента. Кроме того, выезжают не просто курьеры, а профессионалы, которые могут и проконсультировать, и заключить договора, и предоставить бонусы.
Аренда стала модной
Последняя тенденция на рынке жилья в столице заключается в том, что даже многие бизнесмены предпочитают снимать, а не покупать квартиру. Из-за заоблачных цен на квадратные метры многие представители среднего класса потеряли надежду приобрести свой угол. Небольшую квартиру в спальном районе предлагают за 900 долларов в месяц, а ежемесячный платеж по той же ипотеке может оказаться гораздо выше. К тому же, снимать престижную квартиру гораздо удобнее – и трат меньше, и статус бизнесмена не страдает. Пожив в апартаментах 3-4 года, их смело можно поменять на другие, не думая ни о каком ремонте.
«Сейчас нижняя планка цен на однокомнатные квартиры в Москве установилась на уровне 650 долларов. Как и в других сегментах рынка недвижимости, верхнюю планку цен на аренду зафиксировать достаточно тяжело – в базе агентства «ИНКОМ-Недвижимость» есть предложения по аренде квартир в элитных домах центре столицы и за 20-30 тысяч долларов в месяц», — рассказал Антон Гололобов.
Некоторые компании средней руки, как, например, M-estate, не занимаются дешевыми квартирами, которые всегда «отрывают» в считанные минуты. Им такие предложения просто-напросто не выгодны. «Нас интересует средняя ценовая категория — от 1 000 до 2 000 долларов за однокомнатную квартиру в месяц. Это самый интересный, хотя и не массовый сегмент, где стоимость жилища зависит от качества ремонта, меблировки, техники», — пояснил Большаков.
Большинство арендаторов по-прежнему ищут недорогое жилье – в общем объеме рынка на квартиры эконом-класса приходится более 65%. Желающих снять такое жилье в десятки раз больше, чем самих квартир такого уровня. Нанимателей не пугает ни удаленность квартир от центра, ни их плохое состояние. Как пояснили в агентстве «ИНКОМ- недвижимость», спрос в сегменте недорого жилья очень высок – так, в течение прошлого года он опережал предложение в среднем в 3-5 раз. Август-сентябрь установили рекорд – в эти месяцы 2006 года спрос на жилье эконом-класса превысил предложение в 5-7 раз. Подобная активность традиционна для рынка аренды: август-сентябрь – пиковые месяцы по числу заключения новых договоров. Зима, наоборот, характеризуется затишьем.
По данным «МИАН — агентство недвижимости», дорогие квартиры в домах соответствующего уровня также пользуются спросом. Понятно, что спрос на элитное жилье не так велик, но найти действительно эксклюзивный объект, отвечающий всем мировым стандартам по безопасности, отделке, коммуникациям — непросто.
Представители серьезных агентств недвижимости заявляют, что мелкие и средние компании вряд ли могут с ними соперничать. По их мнению, в маленьких фирмах отсутствуют возможности обучать персонал, а значит, качество услуг намного ниже. Кроме того, ведущие игроки гарантируют своим клиентам полную прозрачность сделки и юридическую поддержку при оформлении договора между арендодателем и арендатором. Специалисты небольших компаний в качестве аргумента выдвигают то, что своих клиентов они знают в лицо — в крупном агентстве арендаторы могут затеряться.
Говорить о том, что все участники рынка аренды столичных квартир в равной мере следуют одним и тем же правилам нельзя. Заключать договора аренды целесообразнее через проверенное агентство, независимо от его масштабов. В противном случае есть шанс отдать деньги отнюдь не хозяину квартиры и в итоге на следующий день оказаться на улице.