Марина Галкина
Обозреватель газеты «ВЗГЛЯД» специально для ИА DAILYSTROY
Жители России считают коррупцию одной из причин роста цен на недвижимость. По данным опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), проведенного по заказу ИА DAILYSTROY, 79,3% респондентов согласны с тем, что заоблачные цены на квартиры связаны с сопротивлением некоторых чиновников на местах, 78,1% отмечают непродуманные действия власти по регулированию рынка жилья. На третье место (77,1%) в числе причин роста стоимости жилья население страны поставило ипотеку, развитие которой привело к увеличению спроса, а значит, и скачку долларового эквивалента квадратного метра. Далее следуют необоснованное завышение цен строительными компаниями, спекуляции на рынке недвижимости, рост стоимости стройматериалов, улучшающееся благосостояние граждан и большой приток мигрантов. В исследовании ВЦИОМа приняли участие 1 600 человек из 42-х регионов РФ. Эксперты строительного рынка разделяют мнение опрошенных граждан: по мнению специалистов, на удорожании жилья сказывается целый комплекс факторов.
Спрос диктует цену
Директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-недвижимость» Владислав Луцков считает, что стремительный рост стоимости квартир начался со второй половины 2005 года, когда улучшение макроэкономической ситуации в стране привело к повышению платежеспособного спроса на рынке недвижимости. Одновременно происходило наращивание объемов ипотечного кредитования, что способствовало росту темпов продаж на рынке. Действия власти в рамках национального проекта «Доступное жилья» также расширяли платежеспособный спрос и не стимулировали объемы жилищного строительства. Рост спроса привел к увеличению оборотов рынка, вымыванию объектов из свободного предложения и стимулировал повышение цен на жилье.
Увеличение объемов предложения на рынке продажи квартир в новостройках наблюдалось до весны прошлого года, когда вступил в силу 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поставивший строительную компанию и банк по разные стороны баррикад. Дольщики лишились возможности напрямую инвестировать деньги в возведение домов, а банки отказались принимать на себя ответственность застройщика за ход и результаты строительства и оказались не готовы финансировать строительные компании. Выход новых проектов жилищного строительства практически прекратился, и объемы предложения сократились на одну треть, а цены за квадратные метры стали резко расти.
«Большое число желающих приобрести жилье и отсутствие предложений вызвали подорожание», — заявил эксперт компании «МИЭЛЬ-недвижимость». На сегодняшний день, как отмечает Луцков, после годового роста высокие цены привели к значительному снижению покупательной способности, что незамедлительно сказалось на падении спроса. В связи с этим в последнее время темпы роста цен на жилье неуклонно снижаются. «В сентябре на рынке новостроек в столице стоимость квадратного метра увеличилась на 0,85%. Вторичный рынок жилья продолжает расти в основном по инерции, но темпы роста тоже снижаются: по итогам сентября на «вторичке» цены выросли на 6%, октября – на 2,3%», — прокомментировал ситуацию на рынке недвижимости в Москве эксперт компании «МИЭЛЬ-недвижимость». «До конца года мы ожидаем некоторую стабилизацию цен на жилье, однако обвала не прогнозируется, ведь увеличения объемов строительства в ближайшее время не ожидается», — рассказал Луцков.
Все дело – в дефиците
Дефицит строительных материалов приводит к повышению себестоимости строительства, а следовательно, и к росту цен. В этом уверен председатель совета директоров строительной компании ЗАО «СУ-155» Михаил Балакин. «В начале 2001 года себестоимость строительства была на уровне 300 долларов за квадратный метр, в настоящее время даже квадратный метр панели обойдется дороже 1 000 долларов, и это при том, что технические условия и нагрузка со стороны администрации будут сведены к минимуму, — рассказал он. Как пояснил Балакин, сегодня в России строят порядка 50 миллионов квадратных метров жилья в год. Для того, чтобы выполнить поставленную правительством задачу и выйти на доперестроечный уровень — больше 80 миллионов в год — потребуется около 90 миллионов тонн цемента. Получается, мощности по производству придется увеличивать в два раза. Такая же ситуация с теплоизоляционными материалами: вместо вырабатываемых девяти миллионов квадратных метров необходимо 18. Нельзя забывать и транспортную инфраструктуру. Подвижной состав, на котором доставляют тот же цемент, тоже требуется удвоить. Безусловно, растет и зарплата. Квалифицированные специалисты, их сейчас остро не хватает на рынке труда, дорого стоят. «И транспорт, и стройматериалы, и рабочая сила — звенья одной цепи: в одном месте разорвется, и все полетит в тартарары. Тут ничего не поделаешь – это объективная реальность», — заключил председатель совета директоров компании «СУ-155».
Истина — посередине
Комментируя данные опроса ВЦИОМ, эксперт агентства «ИНКОМ-недвижимость» Сергей Ровный сказал, что истина где-то посередине: в повышении стоимости жилья виноваты цены на строительные материалы, недостаточное количество земельных участков под застройку, ситуация с коррупцией в рядах чиновников, ипотека и приток мигрантов. «Порядка 60 миллионов россиян хотели бы жить в столичном регионе. Впрочем, реализовать возможности удается лишь единицам. Спрос большой, а количество предложений растет медленно, вот и поползли цены вверх. Впрочем, на данный момент количество желающих приобрести квартиры гораздо меньше, чем раньше. Покупательный пик уже прошел», — сказал Ровный. По мнению эксперта, подниматься ценам на жилье в столице выше некуда – квадратные метры в Москве стоят гораздо дороже (от 3 до 5 тысяч долларов за квадратный метр), чем в самых престижных городах Европы. «Скачков цен на жилье в столице в этом году не ожидается. За октябрь цены на квартиры в Москве выросли на чуть более 0,5%. В следующем году, по прогнозам экспертов, стоимость квартир увеличится на 8-10 процентов», — поделился Сергей Ровный.
Регионы от столицы не отстают
Ситуация с ценами на квартиры в российских регионах очень похожа на столичную. Например, в Екатеринбурге с начала года цены выросли на 88%. Еще совсем недавно квадратный метр жилплощади в Нижнем Новгороде стоил 300 долларов, а сейчас зашкалил за 1 000 у. е. Та же картина и в Ярославле, где приличную однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья дешевле 40 тысяч долларов купить нельзя. Некоторые эксперты уверяют, что стабилизация цен на строительном рынке — лишь временное затишье перед бурей, и к 2020 году метр жилья в столице будет стоить больше 14 тысяч долларов. Достигнет ли цена этой непомерной отметки или нет — для большинства граждан не так уж важно: даже по нынешним меркам покупка квартиры остается несбыточной мечтой.