Сергей Сипатов
спецкорр ИА DAILYSTROY в Нижнем Новгороде
В советские времена самой главной обслуживающей компанией был ДЕЗ – дирекция единого заказчика. Именно на балансе ДЕЗов находилось большинство зданий жилищного фонда. Но если сейчас эта аббревиатура постепенно уходит с уст потребителей, то всеми «любимые» ЖЭКи — жилищно-эксплуатационные конторы – закрепленные за районными ДЭЗами, живы и по сей день.
Теперь эти вечно бедствующие конторы, куда мы ходим выпрашивать слесаря-сантехника или другого труднодоступного специалиста, нанимаются в подрядчики относительно новой структурой на рынке жилищно-коммунальных услуг – домоуправляющей компанией, или просто ДУКом.
«Раньше особого выбора по качеству коммунальных услуг не было, – говорит директор ОАО «Домоуправляющая Компания Нижегородского района» Александр Сазонов. – Государство не совсем понимало, сколько же на самом деле требуется средств на содержание и ремонт жилья. Не очень прозрачной была и структура коммунальных услуг. Именно для этого муниципалитетом были учреждены домоуправляющие компании, которые в свою очередь стали нанимать частные коммерческие структуры для содержания и ремонта многоквартирных домов».
Выгоднее управлять новым жильем
Итак, форма сменилась. Но сменилось ли содержание? Судя по ситуации на местах – нет. Жильцы, как и прежде, воюют с ЖЭКами за качество предоставляемых услуг, ожидая месяцами, когда же залатают протекающую крышу или устранят течь в кране. Однако, бороться с нерадивыми жилищниками и коммунальщиками можно, уже начиная со способа управления домом. Согласно новому Жилищному кодексу РФ каждый собственник жилья в многоквартирном доме может выбрать три способа управления им: делегировать эти полномочия домоуправляющей компании, организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или взять управление в свои руки.
Домоуправляющая компания является зарегистрированным юридическим лицом со штатом квалифицированных сотрудников и предлагает собственникам жилья полный комплекс услуг по управлению общим имуществом дома.
Второй вариант – ТСЖ. В этом случае собственники объединяются в одно юридическое лицо, нанимают директора, бухгалтера и сами привлекают подрядчиков: коммунальные и др. обслуживающие организации.
При выборе третьего способа, самоуправления, владельцы жилья за счет собственных средств делают все то же самое без образования юрлица.
Но на самом деле, по словам г-на Сазонова, качество предоставляемых услуг больше всего зависит от состояния жилья. В Нижнем Новгороде очень много ветхого жилья. А суммы, которые платят жители таких домов, на порядок ниже, поскольку в списке платежей отсутствуют сразу несколько статей по ремонту и содержанию жилья. Таким образом, ветхие дома не только сложно содержать, но и практически невозможно ремонтировать.
Поэтому власти, понимая факт огромного недоремонта прошлых лет, готовы сейчас дополнительно выделять значительные средства на его осуществление. А поскольку проблемных домов в Нижнем Новгороде большинство, частные компании берутся управлять только новыми жилыми зданиями или теми домами, с аренды площадей которых можно получить дополнительную прибыль.
Смерть каменщика – не оправдание
Мне удалось раздобыть квитанцию за услуги ЖКХ одного дома, расположенного в самом центре города по ул. Ошарской 11 «А». Двухэтажному каменному зданию больше ста лет, а ремонтировали его последний раз лет пятьдесят назад. За это время крыша превратилась в решето, на деревянной лестничной площадке от сырости отвалилась штукатурка, фундамент просел, крыльцо развалилось на части. В квитанции — всего три услуги «Содержание и ремонт», «Холодная вода» и «Водоотведение».
Этот дом, как нам пояснили в домоуправлении, относится к категории ветхих и аварийных. Тариф за его содержание и ремонт – 5,61 руб. (при этом на сайте домоуправляющей компании стоит сумма 4,75 руб.). Владелец данной квартиры платит только за содержание общего имущества многоквартирного дома и вообще не платит за текущий ремонт. В оплаченные им услуги входят сантехнические, электротехнические работы, обслуживание газового оборудования, мест общего пользования электроэнергии (придомовая территория), уборка придомовых площадей, вывоз мусора. Сюда даже не входит внутриподъездная уборка.
Добиться проведения хоть каких-то ремонтных работ жильцам дома удалось только благодаря публикации проблемной статьи в газете, принадлежащей администрации города. (До этого жителям дома пообещали рассмотреть заявку только на следующий год.) Оказывается, после подобных публикаций руководство ЖЭКа должно держать ответ перед органами местного самоуправления и перед самими жильцами. Вынужденное повиноваться приказу сверху, руководство конторы сначала долго не могло найти каменщика для ремонта крыльца.
Ответ был такой: «Каменщик умер, нового найти не можем«.
На самом деле, по словам Александра Сазонова, отсутствие нужного специалиста не может быть оправданием для обслуживающей организации в отказе ремонта. «Это частная организация, и она согласна на тех финансовых условиях, которые ей предложены, и по тем нормам и правилам, которые прописаны в договоре, обслуживать жилой фонд не смотря ни на что«, — заметил он.
В итоге крыльцо ремонтировали сварщики-сантехники (женщин-малярш руководство конторы пожалело). Теперь все ступеньки этого «чуда» строительной мысли имеют разную высоту и углы наклона, и нужно постараться, чтобы спуститься по нему и не подвернуть ногу. В самом проблемном месте крыши положили рубероид (этот «современный» материал ещё надо поискать!). Положили его прямо поверх сгнивших досок. Тот же метод ремонта, установку плит ГВЛ поверх старых, вздувшихся и наполовину обрушенных — «а то все посыпется» — решил применить наконец-то вышедший из отпуска (в пять месяцев) плотник. То ли ещё будет…
Главное оружие – закон
Для того чтобы не дать повода обслуживающей дом организации отделаться устным обещанием о возможном ремонте, жильцам, во-первых, нужно подавать заявку в письменном виде. Во-вторых – зарегистрировать её. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170), предельный срок устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей зданий и их оборудования, а именно – протечки в отдельных местах кровли – составляет ровно 1 сутки.
Если ремонтников из ЖЭКа все нет, то сначала рекомендуется обратиться в домоуправление. И только потом – в вышестоящие организации. Сразу обращаться за помощью к губернатору не стоит – не очень оперативно.
В таком случае распоряжение о ликвидации неисправности спускается на уровень города, потом на уровень управляющей компании, потом – до непосредственного исполнителя.
«Такой способ не самый эффективный – путь прохождения распоряжений очень долог, – комментирует Александр Сазонов. – Поскольку управляющие компании изначально заинтересованы в качестве выполняемых работ по содержанию и ремонту жилья, то лучше обращаться с жалобой к ним напрямую. Наша выгода – предоставить собственникам жилья максимум работ за минимальные деньги. У подрядчиков — наоборот. Закон рынка».
Кроме того, необходимо точно знать, какие именно ремонтные работы должен произвести подрядчик жилищно-коммунальных услуг. В упомянутых «Правилах и нормах» четко прописано, что является текущим, а что – капитальным ремонтом. Если требуется проведение работ по капремонту, то здесь действуют другие правила. На общем собрании собственников жилья проводится очное или заочное голосование на предмет необходимости капремонта. Домоуправляющая компания составляет смету необходимых работ. На основании определенных правил, установленных главой администрации города, часть денежных средств привлекается из бюджета города, часть – оплачивают сами жильцы.
…и инспектирующие организации
Вот уже восемь лет Госжилинспекция Нижегородской области борется за качество жилищно-коммунальных услуг. Основное направление работы – плановые и внеплановые инспекционные обследования жилищного фонда области. Один раз в пять лет инспектор должен побывать в каждом жилом доме. (А всего в области 75,4 млн. кв. метров жилой площади).
Большой блок работы инспекции составляют обращения граждан. В 2006 году их поступило порядка 6 тыс.
«Вот основные документы, соблюдение которых мы контролируем, – говорит заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Нижегородской области Дмитрий Петров. – «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (Постановление №170 Госстроя РФ). В них указано, как должен обслуживаться жилищный фонд, какие существуют виды ремонта и с какой периодичностью они должны проводиться. «Правила предоставления коммунальных услуг» (Постановление Правительства РФ №307). В нем указаны предельные сроки отключения горячей, холодной воды, отопления, электро- и газоснабжения. Например, газоснабжение не должно прерываться более чем на 4 часа. Холодное водоснабжение – 4 часа единовременно, и 8 часов в течение месяца. Если эти нормативы были нарушены, то жителям должен быть произведен перерасчет. Как именно произвести перерасчет определено в том же 307-м Постановлении. Именно на его основании жители могут требовать перерасчета за недопоставленные коммунальные услуги, а также услуги по управлению, содержанию и ремонту подъездов, чердаков, крыш, подвалов и др. общего имущества многоквартирного дома».
Помимо вышеуказанных документов, существуют нормативные акты, которые более точно определяют сроки устранения аварийных ситуаций: ГОСТы, СНиПы, СанПиНы. Например, если в «Правилах и нормах» говорится о предельном сроке профилактического ремонта систем теплообеспечения в течение 14 суток (летом) только в порядке рекомендации, то в «Санитарных правилах и нормах» этот срок указан более конкретно – не более 15 суток. То есть в летний период жители многоквартирных домов не должны оставаться без горячей воды дольше этого времени.
«В Нижнем Новгороде в эти сроки укладываются редко, – говорит Дмитрий Петров. – Если, например, мэром подписано постановление, в котором предельный срок ремонта основных источников теплоснабжения (Нагорная теплоцентраль, Сормовская и Автозаводская ТЭЦ) составляет те самые 15 суток, то центральные тепловые пункты, работающие от этих источников тепла, останавливаются до 35 суток. Сейчас мы обратились в областную прокуратуру, чтобы там приняли меры прокурорского реагирования, т.е. вынесли протест на распоряжение мэра города».
Делаем перерасчет и наказываем нарушителей
Последовательность выставления претензий за некачественные услуги ЖКХ выглядит следующим образом. Собственник или наниматель жилого помещения должен обратиться в управляющую организацию, чтобы её представитель вышел на место и зафиксировал факт отсутствия поставки той или иной услуги, то есть составил соответствующий акт. Этот акт и будет являться, основанием для проведения перерасчета. Если по звонку жителя никто не пришел, то он может составить данный акт самостоятельно. Но при этом акт должны подписать не менее трех соседей. Акт может быть составлен в свободной форме. Например: «С такого-то числа у меня без предупреждения отключили горячую воду». Составлять акты нужно своевременно. Претензия о том, что зимой было холодно, написанная в летний период, юридической силы не имеет.
В 2006 году по предписаниям Госжилинспекции было проведено 22 тыс. перерасчетов на сумму 12,4 млн. рублей. Т.е. жильцам вернули эти деньги за недопоставленные жилищно-коммунальные услуги.
Если нормативы по ограничению в предоставлении коммунальных услуг превышены, то на нарушителя может быть наложен штраф в размере от 5 тыс. до 10 тыс. руб. Инспекция принимает такие меры в соответствии со Статьей 7.23 «Нарушения нормативов обеспечения населения коммунальными услугами» Кодекса РФ об административных правонарушений (КоАП). Основными нарушениями, по которым коммунальщики привлекались к ответственности, являются нарушения температурного режима жилых помещениях. В 2006 году из более чем 6 тыс. обращений почти треть относится к этому вопросу. Жалоб на отсутствие холодной воды или её плохое качество поступило более 1 тыс. На третьем месте – отсутствие или низкая температура горячей воды (ниже 55 градусов по Цельсию).
Помимо Госжилинспекции поставщиков жилищно-коммунальных услуг контролирует ещё несколько органов. Роспотребнадзор (бывший Санэпидемназор) осуществляет контроль в случае нарушения прав потребителей – собственников и нанимателей жилья – при предоставлении коммунальных услуг. Есть ещё Госпожнадзор. Служба по технологическому, экологическому и атомному надзору ПФО (Ростехнадзор) проверяет состояние электроустановок. И, наконец, ещё один государственный орган, с которым тесно взаимодействует областная Госжилинспекция, — это прокуратура.
«Работа с прокуратурой эффективна в борьбе с монополистами коммунальных услуг, – отмечает Дмитрий Петров. – Система договорных отношений и вообще законодательство не позволяет нам иной раз привлекать к административной ответственности таких монополистов, как Нижновэнерго, Теплоэнерго, Водоканал и др. В этом случае инспекторы составляют акты и направляют материалы дел в прокуратуру, которая возбуждает дело об административном правонарушении.
При таком взаимодействии Инспекции удается выигрывать дела даже в том случае, если монополист обжалует её постановления в суде. Эффективность такой совместной работы очень высока – выигрывается порядка 95% всех возбужденных административных дел«.