Евгений Шлеменков
Эксперт Комиссии по строительству и девелопменту ОПОРЫ РОССИИ
Приоритетный национальный проект только тогда становится приоритетным и национальным, когда для его реализации мобилизуются все силы и возможности государства и общества, а в процесс реализации активно вовлекаются те слои населения, для которых он предназначен: в данном случае граждане, нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий. Притом, зачастую, для достижения цели важнее не просто решить за кого-то проблемы, а создать условия, в которых люди сами будут способны решить их.
«Доступное жилье» — это, конечно, не национальная идея, но задача, которая способна сплотить общество и радикально повысить доверие к государственной власти. Пока, к сожалению, идея эта работает вхолостую, а жилье тем временем становится для граждан все более и более недоступным. Причина подобной несостыковки состоит в том, что на этой, жизненно важной для России проблеме, кто-то лихо приспособился делать свой спекулятивный бизнес.
В этой связи возникает логичный вопрос, а есть ли собственно сама программа «Доступное жилье гражданам России»? На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что есть только некие программные цифры, к которым вроде бы надо стремиться и целый пакет законов, разного рода постановлений, плохо взаимоувязанных между собой, и все.
А между тем, чтобы гражданин сам мог решать свои проблемы у него должна быть возможность выбора решения и четкий алгоритм действий.
Хочешь просто купить готовую квартиру – можешь взять ипотеку. Это у нас есть.
Хочешь построить сам квартиру в многоэтажном доме – вступай в ЖСК. Но здесь уже не все так просто. Как организовать ЖСК, если власти этим не занимаются, а самим найти в большом городе пригодный для застройки участок дорого, и практически нереально. К тому же ипотеку под строительство получить достаточно сложно. А почему? Ведь с помощью государства и местной власти технически это вполне осуществимо. Видимо все дело в том, что кому-то это совсем не нужно, ведь в таком проекте нет места девелоперам — спекулянтам, да и чиновникам мало что может обломиться. В результате, данный механизм не действует. Вариант есть, а решения нет.
Хочешь построить частный дом – а негде. В любой администрации Вам скажут, что земли нет, все украли до нас. И с коммуникациями плохо, и энергетика не потянет. Ну в Москве – Питере может это и так, но чтобы во всей стране… Не верю. Просто не нужно Ваше благополучие никому, кроме Вас. Ипотеку на такой проект без земли не получить, а цены на землю на вторичном рынке такие, что ее стоимость существенно превысит стоимость самого строительства.
Доступным может быть жилье, которое Вы могли бы арендовать по договору коммерческого найма (это не социальный найм — он только для малоимущих семей, а в Москве на него очереди на 20 лет). Это когда Вы снимаете жилье по коммерческой, экономически-обоснованной цене у владельца этого жилья. Данный вариант вполне работает, но только если вы снимаете жилье частным образом, у частника – квартировладельца. Притом, цена такой сделки будет высокой, от 800 у. е. за однушку на окраине Москвы; жилье – плохим; статус – никаким (вряд ли Вас зарегистрируют на снимаемой площади); гарантий по срокам съема и ценам – тоже никто не предоставит. Незавидный вариант, хотя очень многие молодые семьи, приезжие и просто безквартирные граждане вынуждены воспользоваться именно им. Почему бы не сделать этот сектор жилья более цивилизованным!? Теоретически – все возможно, но очень трудоемко! Частник не хочет платить налогов, не хочет светиться со своим жильем, ему проще решать все вопросы с участковым. К тому же зачастую сдают именно снимаемое по договорам социального найма жилье – а это бизнес небогатых стариков.
Выход – «доходные дома». Этот бизнес популярен и развит во всем мире, притом он гораздо надежнее банковского. Человек со средним достатком и минимальными способностями к предпринимательству берет долгосрочный кредит, строит дом и сдает его в долгосрочную аренду поквартирно. Налоговые льготы (а они есть везде, где есть минимальная цивилизация) и невысокие ставки на долгосрочные кредиты обеспечивают 7 – 12% годовых на годы вперед. Только нет у нас ни льгот, ни дешевых долгосрочных кредитов. Тем, у кого есть собственные деньги куда выгоднее строить жилье на продажу, получая единоразово не менее 200% прибыли с каждого проекта. Ну и зачем им доходные дома!?
К слову сказать свободные деньги у нас тоже есть. В казне, у страховых компаний (они, хоть и жалуются слезно, но вовсе не бедные!), у банков, и еще у кого-то, наверное. Но казну нашу прятать будут на зарубежных депозитах со ставками ниже инфляции. Будут менять доллары на евро и фунты, но никак не на легко ликвидные и весьма нужные квадратные метры доходных домов.
А между тем, строительство доходных домов – это создание нового продукта, новых производств стройматериалов, новых рабочих мест и т.д., это гибкий социальный инструмент, постоянный источник налоговых поступлений, это маневренный фонд для капремонтов, это жилье для регулирования трудовой миграции, это то жилье, в котором мы можем временно, на период адаптации, разместить россиян – мигрантов из ближнего зарубежья, это жилье для бюджетников, молодых специалистов.
Казалось бы, все ясно, надо строить! Мы (ОПОРа России) подготовили проект федеральной целевой программы по доходным домам и доложили на соответствующей комиссии, возглавляемой министром регионального развития В.А. Яковлевым. Но любой бизнес живет по принципу — при минимальных затратах, в кратчайшие сроки – максимальная прибыль! А роль государства в этих условиях заключается в том, чтобы регулировать экономические процессы в интересах граждан и государства. В том числе, благодаря созданию отраслей и сегментов рынка там, где бизнес по каким-то причинам этого не делает. Так создавались железные дороги и автомагистрали, арендный жилищный фонд в той же послевоенной Германии, энергосети и многое другое.
Социальная поддержка населению необходима. Но вот это как раз совсем нерыночно. Товары первой необходимости дорожают раньше, чем повышаются пенсии и зарплаты бюджетников. Однако все эти меры необходимы. Мы предложили экономически выгодное вложение денег с очень малыми рисками в очень нужное стране, а главное людям дело.
Нам говорят – разворуют. Нам говорят – ухудшатся показатели, коэффициенты и прочее. Нам говорят – приглашайте инвесторов.
Все правда. Все правильно. Но воров нужно наказывать. Инвесторов для решения этих проблем и при таком состоянии бюджета из-за рубежа приглашать стыдно. А показателем, который выше всего прочего, является благополучие наших граждан.
А то, что мы никак не выберемся из трущоб – стыдно. И глупо как-то…