Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в феврале

Консалтинговая компания Russian Research Group, для ИА DAILYSTROY

 

Консалтинговая компания Russian Research Group (RRG) в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля 2008 года. Основные тенденции :

— относительно низкие темпы развития рынка коммерческой недвижимости;

— заметное снижение объема рынка коммерческой недвижимости в центральной части столицы (в ряде сегментов этот показатель достиг рекордно низкого уровня);

— некоторое снижение средневзвешенных цен на производственно-складские помещения и торговые помещения в центре Москвы; 

— снижение на рынке количества крупных объектов;

— продолжающееся очевидное превалирование помещений, предлагаемых к аренде, над помещениями, предлагаемыми к продаже.

 

Основные февральские показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в целом оказались несколько выше январских. Так, общая стоимость всех экспонируемых объектов повысилась на 6%, составив $9,4 млрд. В феврале к продаже предлагалось 1034 объекта, и это на 5% больше, чем в январе. Физический объем предложения в сравнении с январем также повысился на 6%: в феврале суммарная площадь экспонируемых объектов составила 1,74 млн. кв. м.

В январе, половина которого пришлась на праздники, основные показатели рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы были существенно ниже, чем в декабре 2007 года. Февральские объемы так и не смогли достичь уровня декабря прошлого года, так что их рост по отношению к январю года нынешнего выглядит не таким уж убедительным. Если говорить о более глобальных тенденциях, то в сравнении с февралем 2007 года физические объемы рынка снизились: количество предлагаемых к продаже объектов уменьшилось на 5%, общая площадь – на 8%, средняя площадь – на 4%. Хотя в стоимостном выражении, с учетом роста средневзвешенной цены, рынок вырос на 26%.

 

О низких темпах активизации рынка коммерческой недвижимости в начале 2008 года свидетельствует и тот факт, что ни в январе, ни в феврале на рынке так и не появилось ни одного нового крупного объекта дороже $100 млн. Причинами такого февральского положения дел специалисты консалтинговой компании Russian Research Group, в первую очередь, считают общую нестабильную ситуацию на финансовых рынках по всему миру, частично оказывающую влияние и на положение дел в российской банковской системе, ожидание рецессии в США, а также традиционное замирание деловой активности перед выборами.

 

Если же говорить о дорогих объектах, которые экспонируются на рынке еще с 2007 года, то здесь стоит выделить 2 инвестиционных проекта: проект застройки  43 000 кв. м в районе метро «Павелецкая» и бизнес-центр «Даниловский форт» в районе метро «Тульская», стоимость которых составляет $450 млн. и $240 млн. соответственно. Можно отметить и продолжающий экспонироваться комплекс административно-производственных зданий в районе 1-ого Магистрального переулка, а также 4 офисных здания, каждое из которых подпадает под определение «объект стоимостью свыше $100 млн.».

 

Таким образом, высказанное в январе предположение, что в целом в 2008 году число крупных сделок на рынке коммерческой недвижимости Москвы будет невелико, пока подтверждается.

  

Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в феврале 2008 года снизилась на 1% и теперь составляет $5410 за кв. м (в январе этот показатель вплотную приближался к отметке $5500 за кв. м). Если же взять для сравнения данные февраля 2007 года, получается, что годовой рост средневзвешенной цены составил всего 37%.

 

Примечательно, что при этом практически во всех отдельно взятых сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдался умеренный рост цен, подтверждающий общую стабильную ситуацию на рынке. (Особняком в данном случае стоит сегмент офисной недвижимости, о котором речь пойдет ниже). Очевидное снижение средневзвешенных цен демонстрировали только производственно-складские помещения, цены на которые в январе месяце оказались явно завышенными, и торговые помещения в центральной части столицы, где вновь стали появляться низкокачественные помещения. Отчасти именно благодаря этим двум сегментам (а особенно производственно-складским помещениям, доля которых по площади уже составляет около 28% рынка коммерческой недвижимости) и произошло зафиксированное в феврале 1-процентное снижение стоимости кв. м.

 

Еще одним фактором, повлиявшим на общую ценовую ситуацию, специалисты RRG считают снижение объемов предложения рынка коммерческой недвижимости в центральной части столицы – причем касается это как офисных, так и торговых помещений. Традиционно самая дорогая недвижимость располагается именно в пределах Садового Кольца, поэтому падение объемов рынка неизбежно привело к общему снижению средневзвешенных цен.

Если говорить о средних арендных ставках, то на протяжении уже  нескольких месяцев наблюдается их стабильный рост. В феврале 2008 года средняя арендная ставка по коммерческой недвижимости выросла еще на 4% и сегодня составляет $904 за кв. м в год. По результатам мониторинга RRG,  в феврале 2008 года количество помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, более чем на 30% превышало количество помещений, предлагаемых к продаже.

 

В феврале 2008 года динамика основных показателей рынка торговой недвижимости почти полностью совпала с динамикой общих показателей всего рынка коммерческой недвижимости. В частности, суммарная площадь предложения в феврале повысилась по сравнению с январем на 6%, хотя по сравнению с февралем 2007 года этот показатель ниже на 38%. Общая стоимость объектов также повысилась в сравнении с январем на 1%, но понизилась в сравнении с февралем 2007 года на 4%.

 

В феврале в Москве предлагалось к продаже 376 торговых объектов общей площадью 285000 кв. м, объем рынка торгового сегмента в денежном выражении добрался до отметки $2,1 млрд. В конце февраля средневзвешенная цена в данном сегменте рынка равнялась $7244 за кв. м, что в целом на 4% ниже январских показателей. Однако ценовая динамика на торговые помещения в центре столицы и на периферии города была различной. В центральных районах, учитывая уже отмечавшийся факт появления на рынке низкокачественных помещений, средневзвешенная цена опустилась на 11% ниже уровня января и едва превысила $14000, тогда как за пределами Садового Кольца, напротив, наблюдался 2-процентный ценовой рост, благодаря чему средневзвешенная цена здесь добралась до отметки $6520.

 

Средняя площадь предлагаемых объектов остается очень низкой – 510 кв. м для помещений в центре столицы и 800 кв. м для торговых помещений на периферии. Это на 30% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Что касается средних арендных ставок в предлагаемых к сдаче торговых объектах, то в центре они сегодня составляют $2182 за кв. м в год а за пределами Садового Кольца – $977 за кв. м в год. Для сравнения: показатели января – $1920 за кв. м в год и $975 за кв. м в год соответственно.   

 

Согласно данным мониторинга Russian Research Group,  февральскими рекордсменами в сегменте торговой недвижимости Москвы можно назвать два объекта. Первый – торгово-развлекательный комплекс площадью 4 000 кв. м возле станции метро «ВДНХ», выставленный на рынок за $28 млн. (среди важных характеристик комплекса – наличие участка площадью 0,57 га, находящегося в долгосрочной аренде, а также возможности для расширения объекта). Второй – 160-метровый объект возле станции метро «Маяковская», расположенный на 1-й линии домов, имеющий 2 отдельных входа, витринные окна и парковку; в самом конце февраля этот объект вышел на рынок за $25000 за кв. м.

 

Есть у сегмента рекордсмен и в области аренды: помещение площадью 270 кв. м, расположенное в жилом доме на Тверской улице, вблизи станции метро «Охотный ряд», предлагалось к сдаче внаем по ставке $9800 за кв. м в год.

 

В феврале предложение офисов в центре столицы было на весьма низком уровне. В течение месяца к продаже предлагалось 915000 кв. м офисных площадей. Это, конечно, на 17% больше, чем в январе с его традиционно низким объемом предложения, однако в глобальном отношении (т. е. по сравнению с февралем 2007 года) этот показатель понизился на 13%. Общее количество экспонирующихся объектов повысилось по сравнению с январем на 6% и составило 417 шт., но это опять же на 2% меньше, чем в феврале прошлого года. Средняя площадь экспонируемых офисов за февраль повысилась на 11% по сравнению с январем, но и это на 11% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. В целом объем предложения в финансовом эквиваленте повысился на 14% и составил $5,7 млрд. – и это, с учетом падения общей площади и годового роста средневзвешенных цен, конечно, выше показателей февраля 2007 года.