Марина Сипатова, Сергей Сипатов, специально для ИА DAILYSTROY
В прошлом году Нижний Новгород оказался впереди планеты всей по росту цен на кв. метр жилья. Цены выросли за год на 122%. Причем, ни один аналитик не предсказывал такого поведения рынка. Этим летом рынок встал: предложений мало, цены стоят, а на некоторые типы жилья стали даже падать. Большинство сделок – ипотечные.
Но осень, по словам аналитиков, принесет на рынок оживление. Повышающийся с сентября спрос и другие факторы, по мнению большинства экспертов, приведут к тому, что цены на определенные типы жилья опять пойдут вверх.
Квадратный метр – на вес золота
По данным Росстата, средняя цена 1 кв. метра жилья на первичном рынке Нижегородской области одна из самых высоких в России. (Дороже – только в Питере и Москве.) При этом она превышает среднедушевые доходы местного населения почти в 7 раз. Это самый большой показатель среди всех регионов РФ. Как отметил Председатель комитета по жилищной политике и градостроительству Законодательного Собрания Нижегородской области (НО) Александр Сериков, согласно данным Росстата и Нижегородстата, стоимость 1 кв. метра (на все квартиры) на первичном рынке Нижегородской области в первом квартале 2007 года составила 51,1 тыс. рублей при себестоимости в 13 тыс. рублей.
«О причине возникновения такой разницы между стоимостью жилья и её себестоимостью я для себя ответил следующим образом: не все подрядчики дают исчерпывающую информацию. Депутат Законодательного собрания Нижегородской области Евгений Березин сообщил мне, что ему, как застройщику, строительство 1 кв. метра жилья обходится в 25 тыс. рублей, – говорит чиновник. – Нельзя не отметить значительный рост цен на жилье в прошлом году. Если на начало 2006 года некоторые граждане имели средства на приобретение почти 100% квартиры, на начало 2007 года им не хватало этих денег даже на её половину. Кроме того, нам необходимо учесть, что в прошлом году в Нижегородской области было построено 10,6 тыс. квартир, и около 6 тыс. из них, по экспертным оценкам, было приобретено в спекулятивных целях. То есть только 40% построенных квартир пошло на удовлетворение жилищных потребностей граждан».
И.о. министра строительства Правительства Нижегородской области Владимир Челомин отметил, что росту цен на жилье есть и объективные причины. Например, резко подорожал цемент.
«На мой взгляд, снизить рост цен можно резким вводом больших объемов нового жилья. Если в 2002 году мы вводили 450 тыс. кв. м, то этом году построим 1,017 млн. кв. м, а в следующем – 1,350 млн. кв. м жилья. Это будет главным тормозом в росте цен на жилье», – пообещал он.
Второй момент повышения доступности жилья – увеличение доходов населения. Кроме того, сейчас правительством области рассматривается вопрос о строительстве малогабаритных доходных домов. По плану его себестоимость должна составить прядка 20 тыс. руб./кв.м. со сроком окупаемости в 6-7 лет при арендной плате (без учета «коммуналки») в 5-7 тыс. руб./мес. Правительство области планирует приступить к реализации данной программы на будущий год. Таким образом, молодые семьи (прежде всего) смогут вступить в жизнь пусть с не самым комфортным, но благоустроенным жильем.
«В сфере строительства – хаос!»
Немаловажным фактором увеличения цен на жилую недвижимость является отсутствие подготовленных строительных площадок. По этой причине застройщику приходится вкладывать немалые средства в подводку магистральных сетей. В структуре себестоимости жилья этот показатель уже зашкаливает за 20%. Сегодня даже есть готовые к вводу объекты, но не имеющие, например, электроснабжения.
Кроме того, сейчас уже заработала областная программа по выпуску малоэтажных домов объемом 380 тыс. кв. м в год. Этот немалый объем так же должен понизить цену на жилье. Стоимость такого жилья будет в районе 18-20 тыс. руб./кв.м. Конечно, при условии решения вопроса подвода магистральных сетей и транспортной инфраструктуры.
По информации аналитического отдела комитета по жилищной политике и градостроительству Законодательного Собрания НО, отношение цены 1 кв. метра жилья на первичном рынке к среднедушевым доходам по состоянию на 1 апреля 2007 года в Нижегородской области было самым высоким в России и ПФО. Оно составило 6,8 раза. В среднем по РФ это отношение 4,2 раза, по ПФО – 4,3 раза.
Вот что сказала на это главный советник Полпреда РФ по ПФО по градостроительству Татьяна Терехина: «Я недавно общалась со всеми губернаторами ПФО в Перми на Совете при полномочном представителе президента РФ. Нижегородская область там выглядела не в лучшем свете по вопросам жилья. Я приехала работать в Нижний Новгород в 2000 году, а федеральная целевая программа «Жилище» работает уже с 2002 года. Но с того времени в Нижегородской области не задумывались о нормативных актах, подходах, планировании. И только сегодня мы почему-то задаемся вопросами о том, хватит ли нам кирпича, цемента и т.д. Все было в хаосе, все было беспланово».
Цены на цемент выросли почти в 3 раза, не хватает и других строительных материалов.
«Директор навашинского завода по выпуску кирпича недавно сказал мне, что дефицит его продукции сейчас – как в старые советские времена. И он не знает, кому продавать его в первую очередь – бизнесмену или районной администрации. Только в этом году директор по этой причине повысил цены на свою продукцию в три раза. Может в этой связи нам стоит увеличить выпуск строительных материалов за счет увеличения собственных мощностей в области, а не закупать их в других регионах?» — говорит председатель Законодательного Собрания Виктор Лунин.
Татьяна Терехина скептически относится к распределению земельных участков посредством аукционов: «О каких аукционах мы сейчас говорим, если в области до сих пор отсутствует схема территориального планирования городов – нет нормативных актов. Призываю депутатов ускорить их принятие в градостроительном и земельном кодексах». Стоит и вопрос коррупции, особенно что касается структур-монополистов: «Водоканал», «Нижновэнерго». По мнению г-жи Терехиной, в Нижегородской области очень слабо развита программа поддержки населения, рост доходов которого не поспевает за ростом цен на жилье: «Сейчас нет подготовленных площадок, и через два года застройщикам строить будет уже не на чем. И строить необходимо не только элитное жилье, но и социальное. Проблема комплексной застройки так же не решена. Кроме того, депутатам необходимо ввести четкий контроль над тем, кто строит и кто покупает жилье, чтобы цены так не росли. И поддерживать застройщиков социального жилья нужно на федеральном уровне».
Бизнесу невыгодно строить жилье
«Любой нижегородец скажет, что цены на жилье высоки и без уважаемого «Нижегородстата». Виновато в этом сегодняшнее правительство? Нет. Мы сами шли к этому долгие годы. Во-первых, «разбомбили» всех нижегородских застройщиков как класс – сделали их настолько экономически слабыми, что жалко на них смотреть», – говорит представитель бизнеса, директор компании «Столица Нижний» Олег Сорокин. – Мы говорим о программе, которая позволит выбраться отрасли из кризиса. Но цикличность строительства такова, что шаг, сделанный сегодня, даст результаты в лучшем случае только через два-три года». Г-н Сорокин приводит в пример опыт собственной компании: компания «Столица Нижний» сильно минимизировала работу по строительству жилья, имея при этом и организационный ресурс, и приличные оборотные средства, и доверие со стороны населения и банков.
«Тем не менее, нам гораздо выгоднее строить сейчас коммерческую недвижимость, потому что там себестоимость не так сильно влияет на конечный результат бизнеса, как на рынке жилья. Бесконечные поборы под видом технических условий, административных долей города и всего остального, делают этот бизнес настолько неустойчивым, что он становится неинтересным. Нет прозрачной ситуации, которая позволила бы нам реально участвовать в строительстве жилья», – говорит Олег Сорокин.
Недавно компания построила элитный дом на улице Минина и без проблем продавала там квартиры по 2 000 евро за 1 кв. метр. «И сколько с меня запросит «Водоканал» за подключение к своим сетям, мне абсолютно безразлично. Это всего лишь 20-30, максимум 50 долларов на кв. метр», – поясняет предприниматель.
Коррупция – значит брать всегда!
Генеральный директор АН «Кварц», депутат Городской Думы Дмитрий Кузин предложил обратить внимание на цикл возникновения дома.
«Год уходит на подготовку строительной документации, год на формирование проекта, полтора-два года на строительство и ввод в эксплуатацию. Итого четыре года. Некоторые застройщики «умудряются» построить дом и за десять лет. Так вот, на самом деле, сегодня мы получаем с вами данные по вводу жилья, плоды которых были заложены ещё 4-6 лет назад. Давайте посмотрим на тенденцию роста стоимости жилья. Разными темпами, но во всех регионах цены растут. С моей точки зрения, это связано с активизацией внимания к жилищному рынку и появлением новых федеральных законов, – говорит г-н Кузин и напоминает, что появился закон о договорах долевого участия, который ущемляет права застройщика. Во-вторых, появился закон № 210 о подключениях, который только сегодня начал конкретизироваться постановлениями Фрадкова.
«И сейчас на рынке по предоставлению услуг по подключению существует произвол. Федеральный закон дает право брать плату за подключение. Но кроме этой немалой платы там стоит куча пунктов, которые называются особыми условиями. Хотя недавно вышло новое постановление Фрадкова, которое в очередной раз подогревает коррупцию. Оно гласит, что плата за подключение к сети может и не браться. А это «может» всегда остается на усмотрение чиновника. В результате получается – «брать всегда!», – говорит директор АН «Кварц». – В том же постановлении говорится, что подключение должна проводить та организация, которая выдала технические условия. Таким образом, разное понимание одних и тех же строк в разъяснениях может привести к разному результату. Если организации действительно будут тянуть сети, а не заставлять это делать застройщика, тогда мы получим положительный эффект на цене квадратного метра. В противном случае завышенная цена ляжет на плечи покупателя квартиры, что и происходит».
Так что же будет в данной сложной ситуации развития рынка, когда предприниматели хотят, но власти и монополисты далеко не всегда идут им навстречу, с ценами на жилье, начиная с сентября этого года? Директор АН «Адрес» Елена Соловьева уверена, что когда люди выйдут из отпусков, рынок оживет. И цены на недвижимости опять пойдут вверх, особенно что касается первичного рынка. Она ожидает, что ежемесячный рост будет в среднем составлять 10%. «Сейчас Областная администрация активно говорит о расселении ветхого фонда. Но этот вопрос вызывает у меня, как у профессионала, целый ряд важных вопросов и сомнений. На рынке, при той стоимости и вводе жилья, что есть, говорить о снижении стоимости новых благоустроенных квартир не приходится. А если учесть, что часть благоустроенного жилья будет отдаваться под расселение ветхого фонда, то его станет на рынке еще меньше. И ждать падения цен явно не стоит», – говорит Елена Соловьева.
То, что происходит на рынке сейчас, стагнацией назвать нельзя. К маю мы уже увидели рост цен на новостройки в каждом районе, кроме Московского. В Советском районе цены за месяц выросли на 11%. На рынке вторичного жилья, если и есть снижение, то в пределах 1,5-2,3%. «Просто сейчас идет сегментация рынка. Падают в цене хрущевки, народные стройки и брежневки. А поскольку в объеме имеющегося жилья их процент высок, то возникает иллюзия снижения цен. Но новое жилье у нас по-прежнему востребовано. Когда ипотека берется на 20 лет, нижегородцы готовы впрягаться в это безумие только ради нового, комфортного жилья. Сейчас же некоторые аналитики говорят о некоторой стагнации по той причине, что риэлторы успели накопить за эти полгода предложения. А рост идет уже сейчас», – говорит г-жа Соловьева.
Людей, по ее мнению, останавливает только отсутствие денег. Как только появляются новые ипотечные программы от банков, мы видим всплеск спроса. Главное, чтобы мы не пришли к ситуации, наблюдающейся в Москве. Ведь по закону есть ветхое и аварийное жилье. Аварийное жилье должно расселяться в течение 10 дней. «Люди просто дождутся того, что созданная комиссия признает дом аварийным и расселит в маневренный фонд. Так что, нижегородцам пора адекватно реагировать на адекватные предложения», – отмечает Елена Соловьева.
Правда, директор «Нижегородского Центра Научной экспертизы» Татьяна Романчева считает, что такими высказываниями риэлторы скорее стремятся подогреть рынок, так как маневренного фонда в Нижнем нет. По поводу роста цен на жилье полностью согласна с Еленой Соловьевой директор АН ГК «Кварц» Ирина Малыгина. «Цены, как росли, так и будут продолжать расти. Наша компания сейчас строит социальное жилье, и оно пользуются очень высоким спросом. И цены на него будут расти и дальше», – говорит эксперт.