Марина Сипатова,
специально для ИА DAILYSTROY
Проблема расселения всегда была одной из самых сложных. С ней связана масса других, вытекающих острых вопросов – да вот хотя бы проблема поджогов, которая охватила этим летом центр Нижнего Новгорода.
Застройщик экономит, расселяемый – его разводит
«У нас есть областная программа по расселению ветхого фонда. Благодаря её принятию появились хоть какие-то правила расселения. Начнем с того, что обязанности расселения возложены за застройщика. Выработаны определенные нормы предоставления жилья», – пояснил руководитель отдела продаж риэлторской компании «Триумф» Сергей Горбачев.
Как известно, существуют два вида собственности: муниципальная, где квартиры сдаются по найму, и частная, когда квартиры приватизированы или куплены. Когда эти дома сносят, то взамен застройщик обязан предоставить жилье. Если жилье находится в собственности, то, по правилам, его владельцу должна быть назначена выкупная цена. На вырученные деньги уже бывший собственник может приобрести себе любое жилье по желанию.
«Но на практике лишь небольшой процент владельцев квартир хочет получить денежную компенсацию. В большинстве случаев нижегородцы хотят получить взамен другое жилье. В связи с тем, что у нас сейчас происходит на рынке жилой недвижимости – удорожание свыше 100% в прошлом году – для застройщиков затраты на расселение также выросли», — поясняет г-н Горбачев.
Что касается расселения муниципального жилья, то здесь нормы немного отличаются. Согласно им, при расселении на одного человека должна быть предоставлена квартира площадью
«На деле собственник квартиры в деревянном доме площадью в
Часто в квартире, допустим, три собственника, а прописано ещё пять человек. В этом случае площадь нового жилья предоставляется взамен старой площади, зарегистрированной на собственников. При этом им ничто не мешает вновь прописать остальных членов семьи. Случаи, когда застройщик предоставлял жилье и прописанным несобственникам, крайне редки и законом не предусмотрены. Для застройщика это – потеря денег.
Дело застройщика – строить, а не расселять
Недавно застройщики вышли с предложением к правительству области предоставлять им уже подготовленные площадки для строительства жилья.
«На самом деле, под строительство нового жилья муниципальные (областные) органы должны предоставлять уже подготовленную площадку. Но пока такое не наблюдается. Все прекрасно понимают, что ни у города, ни у области такого количества денег нет, чтобы и расселить жителей, и провести коммуникации, – поясняет Сергей Горбачев. – Поэтому администрация города нашла в свое время такой выход: взамен предоставляемой территории застройщик был обязан расселять жителей за свой счет. Именно после этого и придумали эти зачетные метры – после расселения они будут зачтены застройщику».
1-ый зам министра Министерства жилищной политики и жилищного фонда Нижегородской области (НО) Ирина Непомник в свое время отметила, что их структура может приобретать жилье в расчете 20 тыс. руб. за кв.м. Естественно, таких цен в Нижнем Новгороде уже давно не наблюдается. Так, администрация города для себя высчитала, что, например, по Нижегородскому району сейчас стоимость приобретаемого жилья (либо компенсации за него) при расселении должна составлять 2 тыс. у.е. И когда идут переговоры между застройщиком, администрацией и расселяемыми гражданами, фигурируют именно эта цифра.
«На практике, решение ценового вопроса – это личное дело каждого застройщика», — говорит специалист отдела индустриальной недвижимости ГК «Триумф» Марина Боженкина.
Пока думал – интерес к объекту пропал
Когда встает вопрос о расселении, помимо денежного, возникает еще и временной вопрос. А деньги и время в этом случае связаны довольно противоречивым образом. Если расселять быстро, то дорого. Если долго – могут внезапно взлететь цены на кв.м., и застройщик понесет еще большие потери.
«Расселяемые собственники требуют определенную сумму. Застройщик говорит им, что не готов к ней, в надежде выдержать свою ценовую позицию, и начинает тянуть время. Рынок у нас спрогнозировать точно никто не может, но, как правило, цены всегда растут. Потерял три-четыре месяца – цены выросли, а стройка при этом стоит. И тогда застройщик вынужден все же платить за расселение этим гражданам требуемую ими сумму. И, возможно, даже больше того, что он заплатил бы три-четыре месяца назад», — комментирует Сергей Горбачев.
Поэтому каждый решает сам – платить меньше сразу или больше потом. Или же идти в суд и добиваться выселения граждан таким образом. Далеко не секрет, что некоторые граждане скупают недвижимость с целью спекуляции.
Если застройщик все-таки доходит до суда, что случается крайне редко, то он чаще всего выигрывает. Но потеря времени на судах колоссальная. По словам Марины Боженкиной и Сергея Горбачева, наиболее грамотно – продавать застройщикам уже подготовленные площадки через аукцион.
Марина Боженкина как раз сейчас занимается расселением одного дома, и за это время провела некое подобие соцопроса среди коллег-риэлторов. Вопрос был такой: с кем бы вы хотели работать, с расселяемыми или клиентом, то есть застройщиком?.
Первая категория лиц, по мнению риэлторов – непредсказуема, часто даже неадекватна. И риэлтор всегда находится между двух противоборствующих сторон: одна хочет сэкономить, другая получить больше. До конца неизвестно, кто из них победит.
«При этом очень сложно убедить застройщика, что лучше переплатить сто тысяч рублей сразу, чем потерять три месяца, а потом заплатить двести. У нас есть примеры таких случаев, когда инвестор или застройщик думают три месяца, а проект в итоге оказывается неудачным. У инвестора просто пропадает финансовый интерес после сильно поднявшихся цен за время раздумий», – поясняет г-жа Боженкина. – Объем физических, эмоциональных и материальных затрат риэлтора при расселении намного больше, чем просто работа по подбору подходящей клиенту недвижимости. Поэтому наши коллеги стараются не связываться с расселением. Мы для себя решили, что работа по расселению должна быть разбита на отдельные этапы, имеющие свою цену. И первый этап – это исследование площадки, по результатам которого можно сделать предварительный вывод о стоимости расселения. Это сложная аналитическая работа с выходом на конкретный объект, работа с конкретной документацией, пожеланиями людей. Ведь бывает так, что желание сменить жилье есть, а с документами – «темный лес». А у застройщика нет столько времени ждать – ему уже котлован рыть надо».
По Жилищному кодексу, о расселении граждан должны предупреждать за год.
«К сожалению, не все это делают. Правда, если стороны договорились между собой, то проблем не возникает», — подытоживает Сергей Горбачев.
«Застройщики экономят на всем»
В июле нижегородские садоводы, чьи сады находятся в черте города, подняли небольшой бунт. Дело в том, что во время объезда Автозаводского района, губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев назвал садовые участки собачьими будками и изъявил желание использовать землю под ними для строительства жилья. Опять же встал вопрос о расселении.
«Раньше у многих собственников не были оформлены эти домики и земля. Сейчас есть возможность оформить всё это по упрощенной системе. И многие этой возможностью пользуются. А если я являюсь собственником, то по закону могу быть переселен только при личном согласии. Есть закон по изъятию собственности в пользу государства, но он также предполагает обязательную денежную компенсацию, – считает Сергей Горбачев. – Вообще, что такое собственность? У меня есть земля и дом. И мне обязаны предоставить участок в другом месте, которое бы меня полностью устроило, и перенести садовый домик туда. Без каких-либо материальных затрат с моей стороны. Даже должны ещё и заплатить за причиненные неудобства».
По мнению же Марины Боженкиной: «Это очень скользкий вопрос. Застройщики экономят на всем. Компенсаций, как правило, не выплачивают. И дома на новые места не переносят».
Хотя зачем переносить дом, если можно предложить другой – более комфортный? В любом случае, как бы не решился вопрос с данными садовыми участками, их в любом случае будут вынуждены выкупать. По рыночной цене и только с согласия собственников.
Естественно, люди привыкают к своим насиженным местам и при расселении (особенно что касается центра города) просят предоставить жилье недалеко от их бывшего дома. Но Нижегородский район большой. В него входит и спальный микрорайон «Верхние Печеры», расположенный в 30 минутах езды от центра.
«Но собственник квартиры в деревянном доме с удобствами во дворе, как правило, не хочет переезжать туда из центра, а просит жилье с улучшенными условиями рядом. Застройщики всегда стараются найти какой-то компромисс: либо денежную компенсацию, либо большую площадь жилья», – говорит г-н Горбачев.
Все эти вопросы решаются в каждом конкретном случае. И риэлтор, оказывая услугу при расселении, в какой-то степени всегда выступает в роли психолога.
Нужно увидеть психологический портрет расселяемого, жизненную ситуацию, и только потом уже предлагать варианты. Место работы, транспорт, место учебы детей, родственники – все это может кардинально повлиять на окончательное решение. И если собственник живет в том же центре города, а вся родня и знакомые – в Сормово, иногда он согласен перебраться к ним поближе и получить более комфортное жилье. Случаи, когда собственник жилья без доплаты остается жить в доме, который построен взамен расселяемому, единичны.
По словам Ирины Непомник, в Областном Министерстве жилищной политики остались очень довольны сотрудничеством с компанией «Жилстрой НН», которая продала правительству Области квартиры по себестоимости. В министерстве и в дальнейшем надеются сотрудничать таким образом, но никто из застройщиков больше не изъявил подобного желания.
«Что касается подобных схем, то в Москве, например, застройщик, получая площадку в центре города, получает ещё одну и где-то на окраине. Там он строит дома специально с целью расселения. Таким образом, стоимость расселения для застройщика становится дешевле – не нужно покупать жилье по рыночным ценам. А в центре города на освободившейся площадке ему можно будет построить что-то более прибыльное: торговый центр или элитное жилье», – приводит пример Сергей Горбачев.
Марина Боженкина отмечает, что для осуществления подобного проекта сам застройщик должен обладать значительными ресурсами.
«У нашего агентства, например, сейчас нет таких крупных клиентов», – говорит она.
В результате эксперты сходятся в одном: все идет к тому, что в Нижнем Новгороде останутся только несколько компаний, которые смогут комплексно решать все вопросы с недвижимостью. Более мелкие застройщики с меньшей материальной базой постепенно уйдут с рынка. В городе есть строительные компании, которые не работают с жилой недвижимостью, или строят только элитные дома. Кроме того, для получения всей документации на строительство жилья для расселения должно уйти минимум год, плюс время на само строительство. Это так же тормозит программы по обеспечению граждан доступным жильем. Инвесторы заинтересованы в быстрой окупаемости вложенных средств. Кроме того, правительство должно заинтересовывать инвесторов привлечением банков для получения более выгодных кредитов, какими-то другими льготами.
В последнее время на нижегородский строительный рынок вышло несколько московских компаний-застройщиков. Но многим это оказалось не под силу.
«Были случаи, когда московские компании собирались приходить на нижегородский рынок, так как, по слухам и сообщениям коллег, им казалось, что в нашем регионе можно сэкономить на расселении. В итоге они столкнулись с тем, что расселение обходится в 1 тыс. долларов за кв. метр, а иногда и зашкаливает за эту цифру. Многие пришлые компании именно по этой причине не заходят на местный рынок – из-за недостоверной информации», – говорит Сергей Горбачев.
Иногда московские компании стараются привлечь административный ресурс, чтобы упросить и ускорить процесс. Так что, дело – за крупными игроками рынка, имеющими прочную финансовую основу. С этим мнением согласна и Марина Боженкина: «Небольшие компании просто не смогут справиться с большим объемом строительства, а сейчас идет тенденция в сторону комплексной застройки».
Кроме того, по словам директора Нижегородского Консалтингового Центра (НКЦ) «Коллективные действия» Андрея Макшанова, к монополизации рынка и укрупнению компаний-застройщиков приведет и ситуация с Инвестсоветом. Областное правительство предпочитает выделять земельные участки солидным компаниям, с прочным имиджем и серьезными финансовыми средствами, которые могут обеспечить комплексную застройку квартала.
Не расселим – так подожжем
Когда расселение перестает быть возможным, встает вопрос о шантаже со стороны агентов по недвижимости или застройщиков. Ну, и самый последний, крайний, шаг – поджог. Если раньше пожары случались большей частью на периферии города, то теперь дошли и до самого центра.
Один собственник, погоревший на ул. Б. Покровская, уже обвинил конкретного застройщика – ГК «Электроника», которая планирует построить на
этом месте крупные торгово-развлекательный центр. Безусловно, с пожарами напрямую связана больная тема расселения.
«Такие примеры в области действительно были. Но мне не известны такие случаи, когда судом была доказана причастность в поджогах застройщика. Хотя некоторые из них используют схему запугивания граждан поджогами. Правда, мы с такими не сталкивались. Впрочем, косвенно причастность в этом застройщиков прослеживается», – говорит Сергей Горбачев.
Марина Боженкина рассказывает, что есть случаи необоснованного обвинения застройщика: «Мы сейчас работаем с таким застройщиком. Наш клиент даже сам пытался выставить охрану возле сараев после того, как жильцы планируемого под расселение дома отказались их сносить. В итоге сараи подожгли мальчишки, а вся вина легла на застройщика».
«Наша компания не один год занимается ветхим фондом. По программе переселения мы предоставили около трехсот квартир. И на осваиваемых нами территориях не было ни одного пожара. И это серьезный повод для гордости, – говорит генеральный директор ГК «Столица Нижний» Олег Сорокин. – Сегодняшняя ситуация – сложный клубок взаимоотношений, который пора распутать. Можно обязать застройщика страховать расселяемые им объекты. Можно требовать с застройщика деньги, а расселением будет заниматься областное правительство. Можно обязать застройщика в случае пожара в течение трех месяцев расселить погорельцев».
По словам г-на Сорокина, данную проблему можно решить в течение полугода.
Президент «Нижегородской Гильдии риэлторов» Наталья Ершова считает, что однозначно обвинять застройщиков в поджогах по крайней мере необъективно и поспешно.
«Когда дом стоит пустой, с ним может произойти что угодно. Можно привести в пример отреставрированный дом, где Максим Горький жил с женой-нижегородкой. Как только он был восстановлен, подростки сынициировали там пожар, так как отсутствовала охрана объекта», – считает г-жа Ершова.
По словам директора «Нижегородского Центра научной экспертизы» Татьяны Романчевой, с нашей ментальностью люди в случае пожара сразу же валят вину на застройщика.
«Да, были случаи, когда застройщики были замешаны в этих вещах. Но в летнее время возгорание дома возможно при неаккуратном обращении с огнем. А когда дом нежилой, он стоят без присмотра и там часто находят ночлег бомжи. И какой с них спрос?», – отмечает г-жа Романчева и приводит примеры того, что на самом деле застройщики очень часто являются "потрепевшей стороной".
Такой пример. Допустим, человек жил в деревянном доме, и квадратный метр жилья даже с учетом стоимости земли (которая, как правило, не принадлежит жителям) стоил 1 тыс. долларов. А затем на этом месте был построен элитный дом, где кв. метр стоит 3 тыс. долларов.
«Кто будет доплачивать разницу? А застройщик должен еще на какие-то средства построить этот дом. Он снес дом, в котором было прописано 30 человек, живущих в 10 квартирах. А в новом доме у него будет 30 квартир. И что же, он должен, кроме инвестиционного вклада города, 10 квартир из них подарить?», – возмущается г-жа Романчева.
Одним словом, игроки рынка в большей степени стоят на стороне компаний-застройщиков, а гражданам приходится самостоятельно защищать свои права. Но бывают перегибы и со стороны нижегородцев. Например, в начале лета «Жилстрой НН» подал в суд на гражданку из расселяемого ими дома, так как та сначала предъявляла неадекватные требования, прося почти 3 млн. руб. за свою квартирку в деревянном доме, а потом пригрозила застройщику самосожжением.
«Когда застройщик идет в суд, это вынужденная мера. Так как он понимает, что эти дела быстро не решаются, и он понесет большие временные и финансовые потери", – заключает Татьяна Романчева.
Из всего этого можно сделать один общий вывод: проблему расселения можно решить эффективно лишь в том случае, если власть, бизнес и жители придут консолидированно к компромиссу. Или хотя бы будут стремиться найти его. Ибо идеал – недостижим.