Людмила Хишба, юрист, обозреватель журнала «Точка Продаж», специально для ИА DAILYSTROY
Сегодня популярная идея сдачи в аренду городских помещений в ряде регионов перестает быть одним из самых доходных сегментов местного бюджета. Муниципалитеты все активнее избавляются от порой обременительной собственности…
Самое очевидное, что могут предпринять муниципалитеты, — это продавать неинтересные для себя площади, причем прежде всего тем же арендаторам. На первый взгляд неплохое решение. Бывший арендатор получит помещения для развития своего дела, а город пополнит свой многострадальный бюджет. Однако что же плохого в этом, казалось бы, хорошем решении. А плохого немало. Так, не каждый арендатор может позволить себе выкупить недешевое помещение, это же помещение может приватизировать конкурент арендатора и всячески препятствовать бизнесу последнего. Поэтому нелишним будет ознакомиться с некоторыми схемами судебно-арбитражной защиты от возможного неправомерного поведения сторон.
Схема № 1. Новая метла по-новому метет
Нередко новый собственник обремененного арендой помещения пытается всякими правдами и неправдами расторгнуть арендные отношения со «старыми» арендаторами. В том числе и в одностороннем порядке включить в договор условия, ухудшающие положение арендатора. К счастью переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
Приведем пример. Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды. В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности. Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также в условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменений в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу ст. 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Таким образом, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Схема № 2. Выживание
Одним из распространенных способов выселения нежелательных арендаторов является предложение арендодателя заключить договор на новый срок на иных условиях.
Статья 621 ГК РФ предусматривает, что договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. Например, между новым собственником здания и арендатором заключен договор аренды нежилого помещения. При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы. Арендодатель, полагая, что спор возник по поводу изменения договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда.
Однако суд разъяснил, что согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Тот факт, что арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество и заключить договор аренды на новый срок, свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока. По ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Схема № 3. У кого преимущество?
Достаточно нервной, но преодолимой преградой на пути у арендаторов может стать ситуация, когда новый собственник помещения (возможно, и конкурирующая организация) в погоне за лучшей ценой может «позабыть» о преимущественном праве прежнего арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Приведем такой пример из судебной практики.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 ст. 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Правда, следует не забывать, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока его действия заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности. Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению.
Схема № 4. Выселение ради собственных нужд
В арбитражный суд обратилось предприятие с иском о выселении акционерного общества из принадлежащего ему нежилого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды. Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное помещение необходимо предприятию для собственных нужд. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно руководствовался ст. 301, 305 ГК РФ. Ошибка состояла в том, что Ст. 301 ГК РФ может применяться, если лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т. е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.
А вот пример другого развития событий. Нередко основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Предположим, что арендодатель указал в договоре аренды положение, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость использования им самим сданного внаем помещения. Арендатор в такой ситуации не всегда добровольно освобождает помещения, полагая, что указанное выше условие договора ничтожно. По его мнению, в силу упомянутой статьи ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное арендодателем, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на ч. 2 ст. 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды. Однако ч. 1 этой же статьи предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Однако то обстоятельство, что ГК РФ в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. При этом стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. Что и было сделано арендодателем.
Другой пример. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В такой ситуации не действует правило, предусмотренное ч. 3 ст. 619 ГК РФ о том, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды. Поэтому такая дилемма будет разрешена судом в пользу арендодателя.
Схема № 5. Все доходы — новому собственнику
При перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании ст. 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил по следующим основаниям. В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца подлежали удовлетворению.
И еще. Городские власти могут издать акт о передаче городского помещения в арендное пользование другому лицу, невзирая на то, что это затрагивает имущественные права прежнего арендатора. Следует учитывать, что такое волеизъявление города не всегда может быть законным, поскольку передает в аренду занятые помещения, в которых на законных основаниях размещается прежний арендатор. Такой ненормативный акт государственного органа на основании ст. 13 ГК РФ может быть признан судом недействительным. Например, в соответствии с указанной нормой ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом и нормативный акт, которые не соответствуют закону или иным правовым актам и нарушают гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
А в заключении стоит отметить, что, по замыслу чиновников, приватизация городских помещений, обремененных арендой, дает нынешним арендаторам самые высокие шансы по выкупу этих помещений. Кроме того, известно, что разрабатываются механизмы финансовой поддержки арендаторов, не способных самостоятельно расплатиться за выкупаемые помещения, путем лизинга либо кредитования под залог этих же помещений.
Справочно
1. К договорам аренды недвижимости, заключенным на длительный срок в соответствии с законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества, не могут быть применены нормы ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды по истечении срока договора.
Допустим, что арендодатель – Комитет по управлению имуществом заключил с торговой фирмой договор аренды нежилого помещения сроком до 5 лет. По истечении срока договора аренды он не был расторгнут, и при обычных обстоятельствах считается возобновленным на неопределенный срок. Арендодатель, применив ст. 610 ГК РФ, направил торговой фирме – арендатору уведомление об отказе от договора аренды и освобождении арендованного помещения в течение трех месяцев со дня отправления настоящего уведомления. Арендатор освободить помещение отказался, поскольку планом приватизации, утвержденным ранее распоряжением того же Комитета по управлению имуществом города, спорное помещение предоставлялось торговой фирме в аренду сроком на 25 лет. Поэтому положения ст. 610 ГК РФ к указанным правоотношениям не могут быть применены.
В связи с этим суд обоснованно откажет в иске арендодателю, поскольку арендные правоотношения между Комитетом и торговой фирмой регулируются законодательством о приватизации и к ним неприменимы нормы ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды. Заключение арендодателем договора аренды на срок до 5 лет вместо предусмотренных планом приватизации 25 лет, не может служить основанием для ограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленного ему законодательством о приватизации.
Таким образом, на арендодателе лежит обязанность по заключению долгосрочного договора аренды, от выполнения которой он уклонился.
2. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.
Например, один индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор аренды нежилого помещения. При этом истец сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Основанием для обращения в суд послужило заключение ответчиком договора на аренду указанного помещения с акционерным обществом. Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.
Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.