Дмитрий Подгорнов, специально для ИА DAILYSTROY
Благополучно дожив до 2007 года, получив статус Олимпийской столицы — 2014, Сочи оказался в кольце инвесторов, грозящих направить поток инвестиций в самые разные сегменты рынка недвижимости: от строительства олимпийских объектов до строительства элитных многоэтажек, шикарных отелей, огромных гипермаркетов и SPA-салонов.
Утвержденная Правительством РФ ФЦП «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта» (2006-2014 годы), уже сегодня позволила открыть здание аэровокзала, взлетно-посадочную полосу аэропорта, а также запустить новую электроподстанцию в Красной Поляне.
Позвольте об Олимпиаде больше не говорить ни слова, абстрагироваться и посмотреть на инвестиционный рынок города, исходя из реальных условий. То что сегодня в городе на рынке недвижимости сложилась острая нехватка как жилых, так и нежилых квадратных метров – совсем не новость. Схожая ситуация наблюдается на всей территории России. Это подтверждается и данными Всемирного банка, согласно которым жилья в стране катастрофически не хватает, а качественных изменений ситуации следует ожидать не раньше 2010 года.
Перспективы развития Сочинского рынка на ближайшие 2007-2008 годы таковы: спрос будет превышать предложение, а рынок станет развиваться ускоренными темпами.
Конечно, спрос не может быть перманентным. Но то, что в ближайшие годы он останется неудовлетворенным – совершенно понятно. Единственным фактором сдерживания могут стать стремительно растущие цены. Однако стоит отметить, что цены на недвижимость, а также спрос, в зависимости от разных сегментов рынка, растут крайне неравномерно.
А потому попробуем разобраться в этом более подробно: выделим лидеров и аутсайдеров рынка.
Что лучше: новостройки или вторичное жилье?
На мой взгляд, будущее Сочи – за вновь возводимыми объектами. Старый фонд бесперспективен для инвестиций, не считая памятников архитектуры, да и то лишь в том случае, если разрешат их приватизацию.
Чем же выгодна покупка квартиры в новом доме?
– Во-первых, деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно.
– Во-вторых, цена на жилье будет расти по мере продвижения строительства объекта.
– В-третьих, поскольку дом – новый, то едва ли придется в ближайшие годы вкладывать деньги в капитальный ремонт.
– В-четвертых, нет проблем с «историей» квартиры. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке, можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу.
– Ну и наконец, в-пятых, комиссионные посредникам при покупке новостроек минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке и т.д.
Вторичный рынок жилья, в отличие от новостроек, сильно изношен. А поэтому, для тех, кто хочет приобрести квартиру для проведения отпуска (а это около 85% иногородних покупателей), думать о покупке жилья на вторичном рынке Сочи крайне нерационально.
На сегодняшний день можно выделить 5 наиболее стремительно развивающихся сегментов сочинского рынка недвижимости:
1) Рынок элитных новостроек
2) Рынок новостроек эконом класса
3) Рынок таун-хаусов
4) Рынок закрытых коттеджных городков
5) Рынок коммерческой недвижимости
Объединяющим фактором для них может послужить устойчивый спрос, и достаточно глубокая емкость рынка.
Рынок элитных новостроек
Рынок элитных новостроек на сегодняшней день представлен следующими объектами:
1. «Александрийский маяк» (корпорация «Грас», Москва), начало строительства – 2005 год.
2. «Новая Александрия» (корпорация «Грас», Москва), начало строительства – 2006 год.
3. «Идеал-Хаус» (корпорация «Диалстройинвест», Москва), начало строительства – 2005 год.
4. «Королевский парк» (корпорация «МР групп», Москва), начало строительства – 2006 год.
5. «Морская звезда» (корпорация «РКТС», Москва), начало строительства – 2004 год (с перерывом).
6. «Сиа Плаза» (корпорация «СТ групп», Москва), начало строительства в – 2006 году (продаж не было).
7. «Медиан-Хаус» (корпорация «Грас», Москва), начало строительства – 2007 год.
8. «Красная Площадь» (ООО «НЬЮЛЕНД», Москва), начало строительства – 2006 год.
9. «Актер Гэлакси» (корпорация «МР групп», Москва), начало строительства – 2007 год (продаж не было).
10. «Морской дуэт» (корпорация «NBM Стройсервис», Москва), начало строительства – 2006 год.
Из всех этих объектов только «Александрийский маяк» и «Идеал – Хаус» за год до окончания строительства реализованы более чем на 50%, рост капитализации дома с начала продаж в данных комплексах составил не менее 120%.
«Элитка» – это «голубые фишки» рынка недвижимости. По тому, как продаются «голубые фишки», и каков рост их капитализации, можно судить о состоянии и доходности рынка недвижимости в целом.
Для сравнения: совокупная продажная стоимость десяти перечисленных объектов по сегодняшним ценам – около 2 миллиардов долларов (это – порядка 52 миллиардов рублей). А федеральная целевая программа «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 годы)» оценивается в 314 миллиардов рублей. И – это только государственные инвестиции, которых по заявлению правительства будет 1/3. То есть, еще 2/3 планируется привлечь в качестве частных инвестиций, что, в совокупности с государственными, составит около 1 триллиона рублей освоенных средств.
При этом, обратим внимание на то, что на рынке элитной недвижимости немалый расчет сделан на Олимпиаду.
Рынок новостроек эконом-класса
Если на рынке элитной недвижимости основной игрок – это корпорация «Грас», то бесспорным лидером эконом-класса является строительный концерн «Вант» (Ростов-на-Дону).
Сегодня СК «Вант» предлагает 4 крупных объекта эконом-класса расположенных в «спальных» микрорайонах города Сочи: ЖК «Ямайка» (ул. Крымская), ЖК «Эдельвейс» (пер. Теневой), ЖК «Фристайл» (пер. Трунова) и ЖД «Долина» (ул. Чекменева).
Интересно, что количество возводимых квадратных метров в этих объектах сопоставимо с количеством квадратов, введенных в Сочи за последние десять лет. Купить квартиры можно уже сегодня.
Единственным минусом служит лишь тот факт, что большинство объектов «Ванта» будут сданы в эксплуатацию не раньше 2010 года.
Еще одной крупной компанией в этом сегменте рынка является московская компания «СТ-Групп регион», которая строит два комплекса эконом-класса «Коралл-Хаус» в поселке Лазаревское и «Солнечный Холм» (ул. Невская). Визитной карточкой «СТ-Групп регион» является ее работа по 214-ФЗ «О долевом строительстве».
Рынок таун-хаусов
Рынок таун-хаусов включает в себя около ста объектов от 3 до 16 этажей. Это – самый волатильный сегмент рынка. На мой взгляд, если что-то и может обрушить благополучие сочинского рынка новостроек, так это рынок таун-хаусов. Банкротство одного или нескольких частных застройщиков в период длительной стагнации здесь совсем не исключено.
С другой стороны, этот рынок имеет массу преимуществ. Именно здесь частные застройщики и их недорогие технологии строительства малоэтажных домов могут возводить действительно доступное жилье в курортной зоне. То, что происходит в этом сегменте сейчас, я бы охарактеризовал как НЭС (Новое экономичное строительство), буйство частного капитала.
Недавно я беседовал с одним клиентом из Эстонии, которого заинтересовала возможность инвестиций в недвижимость Сочи. В беседе также принимал участие один из местных застройщиков таун-хаусов. В ходе беседы прозвучала замечательная фраза, которая лучше всего характеризует данный рынок недвижимости: «Мы строим дом, если есть разрешение на 5 этажей, продаем вплоть до 10 этажа и пытаемся построить все 16«. И ведь, самое интересное – действительно строят.
При этом интенсивность застройки иногда приводит к просто анекдотичным ситуациям. Яркий пример – знаменитая «долина нищих» – Мусин-Пушкинская балка (ул. Рахманинова). Некогда элитный район, который, в отсутствие внятной градостроительной политики города, был превращен частным капиталом в царство бетона, место проведения чемпионата по игре «загляни в окно к соседу».
Есть хороший местный анекдот на это тему. Встречаются на одном балконе два соседа, и один другому говорит: «Давай составим график выхода на балкон. По нечетным числам – ты, по четным – я. А то мы друг другу мешаемся».
Но есть и обратный пример – южный оползневой склон горы Бытха (напротив стадиона им. Метревелли), который был превращен частными инвесторами в цветущий поселок с великолепным видом на морское побережье и яхт-клубом.
Рынок закрытых коттеджных городков
Рынок закрытых коттеджных поселков – самый слабый сегмент рынка недвижимости Сочи. Хотя, примеры разумного капитализма уже появились. Поселок «Русская Ривьера», который строиться в районе дачи Сталина «Зеленая роща», и «Горные апартаменты» в поселке Красная поляна, очень близки к современным требованиям строительства коттеджных поселков.
Рынок коммерческой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости – тоже один из аутсайдеров. Обратим внимание на то, что на сегодняшний день рынок развивается очень стремительно. Практически каждый день приходят сообщения о строительстве гипермаркета или бизнес-центра. Так, например, идет строительство двух крупных объектов нежилой недвижимости: офисно-торгового центра «Версаль» (строительный концерн «Вант») и офисно-торгового центра «Спутник» на месте бывшего кинотеатра (корпорация «Грас»).
Обратим внимание также на то, что в обзоре различных сегментов рынка недвижимости Сочи не был упомянут рынок недвижимости бизнес-класса. Главной причиной подобной дискриминации стало фактически его полное отсутствие в городе. Ближе всех к недвижимости бизнес-класса подобрался «Дом у Дендрария», возводимый крупным питерским застройщиком – корпорацией «М-Индустрия».
«А если завтра Олимпиада?»… Подведем итоги
Если говорить об общих характеристиках рынка недвижимости Сочи, то здесь важно обратить внимание на три момента.
1) Рынок характеризуется так называемой реверсивной стагнацией. То есть, спад спроса бывает на отдельных сегментах рынка, но практически никогда не захватывает весь рынок в целом.
2) Вложения в Сочинскую недвижимость – это как интервальный паевый инвестиционный фонд, с той лишь разницей, что приобрести недвижимость можно всегда, а реализовать ее получится лишь в конкретные временные интервалы. В разгар сезона (июль-август) реализовать среднеликвидный объект по рыночной цене очень сложно.
3) В Сочи никогда не было баланса между спросом и предложением на рынке недвижимости. А потому, самый огромный плюс инвестиций в Сочи в том, что если в Москве все рассуждают о возможности падения цен на недвижимость, то в городе-курорте, после решения МОК, впору давать прогноз, на сколько еще взлетят цены, и догонят ли они столичные.