Дмитрий Подгорнов, ИК «Мегаполис», специально для ИА DAILYSTROY
В последние годы вложения в недвижимость стали самым популярным инструментом увеличения дохода у среднего класса. Высокий рост цен на недвижимость привлекает все большее число населения к участию на этом рынке. Произошел «взрыв» рынка: только за 2006 год цены на недвижимость в 15 крупных городах России выросли в 2 раза. В эпоху неуклонно падающего курса доллара США, недоверия населения к банковским структурам и неразвитости вложений в фондовый рынок, недвижимость для многих стала основным инструментом вложения средств. Проанализировав ситуацию на рынке недвижимости крупных городов России, можно придти к выводу, что в ближайшем будущем рынок разделиться на два крупных сегмента, и у каждого из сегментов будут свои инвесторы.
Первый сегмент останется привлекательным для частных инвесторов. В него войдет сектор нежилой коммерческой недвижимости (торговые центры, бизнес-центры, магазины, мини-гостиницы, апартаменты гостиничного типа и т.д.), жилая недвижимость премиум-класса, элитного класса и бизнес-класса. Этот рынок в ближайшие годы будет высокодоходным и инвестиционно привлекательным, и, что самое главное – он не сможет развиваться без частных инвестиций. Поэтому, со временем, данный сегмент станет еще более открытым для частного инвестора.
Но вот структура инвестиций может кардинально измениться. Сегодня участие частного инвестора сводится к покупке квартиры на стадии «котлована» и продаже ее по более высокой цене в «готовом виде», либо переуступка права на этот объект в завершающем строительном цикле.
Такие схемы со временем отживут свое. Во-первых, постоянный рост рынка невозможен. Во-вторых, смею предположить, что все больше застройщиков будут предлагать готовый продукт. Уже сегодня прослеживается четкая тенденция продаж недвижимости во вновь создаваемых объектах на более высокой стадии строительства. Если раньше застройщики предпочитали строить на деньги дольщиков, практически с начала строительства привлекая их в качестве соинвесторов, то сегодня ими все охотнее используются банковские кредитные программы.
Продажа готового объекта сейчас выгоднее, поскольку дает возможность максимизировать прибыль на растущем рынке. Тем более, продажу на «котловане» практически исключает 214-ФЗ – в том числе и из-за этого застройщики потянулись в банки за начальными кредитами на строительство.
Но банковские кредиты достаточно дороги, и тут альтернативой для застройщиков может стать активно развивающийся рынок паевых инвестиционных фондов (ПИФов) которые готовы вкладывать в акции крупных строительных компаний. Эти деньги могут стать существенно дешевле банковских кредитов.
Но и здесь есть одно препятствие: ПИФы вкладывают деньги в отрасль, которая готова делиться своей прибылью. А готовы ли к этому сами строительные компании? Конечно, при сверхдоходном и растущем рынке строители едва ли согласятся делиться прибылью, но, впрочем, в ближайшее время ситуация может измениться. И тогда нынешние дольщики смогут инвестировать деньги в строительство через ПИФы, а грамотная управляющая компания уменьшит риски, которые несут частные инвесторы на сегодняшнем рынке недвижимости.
То есть, в инвестиционном сегменте рынка основными игроками станут банки и ПИФы. Причем, крупные компании и монополии, имеющие возможность вкладывать средства, будут финансировать их в рынок недвижимости через свои банки, а вот средние компании, не имеющие возможность создания собственного банка, в качестве инструмента для инвестиции также могут выбрать ПИФы, инвестиционная стратегия которых ориентирована на рынок недвижимости.
Во второй сегмент выделиться социальное жилье. Здесь тоже можно будет зарабатывать, но «длинными» деньгами, поскольку этот рынок будет находиться под жестким контролем государства. Нельзя исключать тот вариант, что государство окажется основным инвестором рынка социального жилья.
Возможно, даже на какое-то время будет введено госрегулирование цен в этом сегменте. Другой вопрос, что жилье эконом-класса сейчас для большинства частных инвесторов – это единственный сегмент рынка, который им «по карману». А искусственное сдерживание цен на рынке эконом-класса может привести к быстрому скачку цен на рынке инвестиционной недвижимости, что позволит строительным компаниям получать еще большие прибыли. И тогда государству придеться выделять многомиллионные дотации для привлечения строительных компаний в сектор социального жилья.
Тезис о разделении рынка недвижимости на инвестиционную и социальную легко проецируется на ипотечный рынок: рынок социальной ипотеки станет преобладающим, здесь будут решаться государственные вопросы по обеспечению населения доступным жильем.
Программы «Доступное жилье», «Молодая семья», и различные программы для семей военнослужащих, а так же переселенцев с Севера – тоже лежат в плоскости реализации рынка социального жилья. Легко понять, что снизить цены хоты бы на жилье эконом-класса позволят только высокие темпы строительства. А пока существует дефицит, цены будут расти. Это подтверждает и оценка Всемирного банка, согласно которой, жилья в стране катастрофически не хватает, и эта ситуация изменится не раньше 2010 года. До тех пор, рынок недвижимости будет оставаться рынком продавца. Следовательно, стоимость квадратного метра тоже диктует продавец, и при растущем спросе это пропорцию изменить тяжело.
Причин этому дефициту существует несколько. Одна из них, как ни парадоксально: забота государства о социально незащищенных категориях горожан. Ежегодно выделяется более $20 млн на социальные программы, в Москве около 30% строящегося жилья субсидируется или предоставляется бесплатно.
В 2007 году масштабы строительства в Москве останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24%. Это означает, что предложение на рынке сократится. Рынок социального жилья более консервативен, основными игроками выступают крупные строительные компании, работающие по схеме полного цикла. То есть обладающие своей строительной техникой, ремонтными мастерскими, заводами по производству стройматериалов и т.д., и имеющие возможность осваивать большие объемы от 500 тыс. кв. м жилья в год. Эконом-класс выгодно строить большими объемами, здесь прибыль извлекают на количестве построенных квадратных метров, а не на их качестве. Инвесторами данного сегмента наверняка станут пенсионные фонды (государственные и негосударственные), страховые компании и не исключено, что государство вложит сюда часть стабилизационного фонда.
Большая часть крупных городов с начала года переживает период стагнации, но, к сожалению, падения цен пока не произойдет – скорее рынок стабилизируется перед очередным скачком цен. А он может произойти уже осенью, после сезона отпусков. Хотя, вероятнее всего, следующий рост цен произойдет в середине 2008 года, после выборов депутатов Госдумы РФ и Президента РФ. Тогда либерализация экономики продолжиться, что бесспорно отразиться и на строительном секторе. При этом, вполне возможно появление на рынке недвижимости крупных международных инвесторов.