Марина Сипатова, специально для ИА DAILYSTROY
ИА DAILYSTROY публикует аналитический материал о рынке торговой недвижимости в Нижнем новгороде.
Этот рынок стал активно насыщаться в 2003 году. Потом было некоторое затишье, а сейчас пошла «вторая волна». Она связана с активным приходом москвичей и активизацией нижегородских игроков рынка коммерческой недвижимости.
Шанцев и московские инвестиции разогрели рынок
Сейчас в Нижнем Новгороде уже работает несколько крупных торгово-развлекательных центров, но приход на пост губернатора Нижегородской области москвича, «правой руки» Юрия Лужкова Валерия Шанцева, ознаменовался активным притоком московских инвестиций. Москвичи часто скупают целые здания в центре города.
Так, например, случилось со зданием Выставочного центра, расположенного на площади Минина, напротив Кремля. Большинство москвичей ринулись строить в центре города торговые и офисные центры. «В ближайшие 2-3 года на нижегородский рынок коммерческой недвижимости выйдет несколько торговых и торгово-развлекательных центров», — говорит директор Нижегородского Центра исследований, бизнес-консультант «Нижегородской Гильдии риелторов» Татьяна Романчева.
В Автозаводском районе – торговый центр у Дворца культуры Автозавода (около 3 тыс. кв. м.), ТЦ на ул. Янки Купала, хозяйственные супермаркеты на ул. Львовской (1 тыс. кв. м.) и на ул. Космической (1 тыс. кв. м.), торгово-культурный центр на ул. Коломенской. В Приокском районе – универсальный магазин на проспекте Гагарина, напротив «Малиновой гряды». В центре города – ТЦ «Сити-центр» на ул. Белинского; выставочно-торговые и офисные площади на 40 тыс. кв. метров – на ул. Алексеевская, на месте бывшего вещевого рынка. Несколько крупных объектов находятся сейчас на стадии проектирования.
Основной проблемой нижегородских торговых и торгово-развлекательных центров Татьяна Романчева считает их безликость: на площадях разных торговых центров зачастую представлены одни и те же арендаторы.
«В России не так много известных брендов, способных разнообразно заполнить площади крупного центра. Зачастую по соседству располагаются совершенно разные по ценовой категории и позиционированию торговые марки, например, магазин одежды торговой марки «Твое» соседствует с «Армани», — говорит Татьяна Ивановна. Все проектируемые и открывающиеся сейчас торговые центры включают зону развлечений (фуд-корт – «ресторанный рынок», аттракционы), что позволяет поднять гостя выше 3-го этажа и задержать его здесь на более длительное время.
Крупными открытиями 2006 года можно признать торговые центры «Муравей» («Земляне»), «Оазис», «Золотая миля» («Электроника»). Если «Муравей» – это объект районного значения, то «Золотая миля» – центр городского масштаба, который будет обслуживать жителей заречной части города и пригорода. Развлекательная часть «Золотой мили» представлена рестораном «Едок», пиццерией «Соле Мио», кофейней «Малина» и крупным фитнесс-центром. Якорными арендаторами выступают компании «Электроника» и «Алтекс». Особенность ТЦ «Оазис» заключается в том, что почти все крупные арендаторы выкупили площади в собственность. «Качественных торговых центров городу все равно не хватает. Они похожи между собой, зачастую не включают зону фудкорта. В городе много стационарных помещений, но арендные ставки в них нереально высоки. А идти рестораторам в спальные районы пока рановато. Правда, тенденция последних трех лет состоит в том, что крупные торговые центры уходят все дальше от центра города», — говорит ресторатор (сети «Бродвей пицца», «Чимичанга») Дерек Миллер.
Поэтажная аренда быстро развивается
Пиком роста новых торговых центров стал 2003 год. В 2007 году уже началась новая волна, которая в ближайшее время приведет к обострению конкуренции. За 2006 год арендные ставки торговых площадей не претерпели значительных изменений. В современных торговых центрах ставка разделена на две основные составляющие: базовую и переменную, которая включает коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Говорить о средней арендной ставке в центрах было бы неправильно, такой величины просто нет.
Стоит отметить, что с 2006 года центры стали более ранжировать ставки в зависимости от этажей. Например, в центральном универмаге самым дорогим является первый этаж старого здания (до 12-15 тыс. руб./кв.м). Ставка может расти и в зависимости от близости торговой точки к эскалатору. Чем больше площадей снимает арендатор, тем на меньшую ставку он может рассчитывать. «В Москве якорные арендаторы зачастую имеют очень выгодное положение: они платят за аренду в 3 раза меньше. У нас такого явления пока не наблюдается. Арендные ставки в ТЦ «Республика» идут от 50 долларов за квадратный метр и выше, примерно такие же ставки в ТЦ «Шоколад». В ТЦ «Аврора» арендные ставки колеблются от 37 до 60 долл./кв.м., в Универмаге «Мещера» — от 40 долларов. Ставки в ТЦ «Аврора» зависят и от размеров снимаемых площадей, и от группы товаров, и от расположения арендатора», — говорит Татьяна Романчева.
Многообразие форматов в прошлое не отойдет
Торговая недвижимость в Нижнем Новгороде представлена в двух больших сегментах: активно развивающиеся отдельные торговые центры и встроенные магазины. Последние делятся на два формата: магазины «у дома» и специализированные магазины. Все эти варианты имеют право на жизнь и будут развиваться. Многие эксперты говорили, что через некоторое время магазины «у дома» прекратят свое существование, но время доказало, что достаточно много потребителей голосуют именно за этот формат. Об этом говорит и поведение нижегородских операторов продуктового рынка. Например, оптово-розничная компания «ВКТ» начала в этом году развивать новый формат сетевых магазинов «Точка» – магазины шаговой доступности площадью до 11 кв. метров. В течение года компания планирует открыть до 50 подобных магазинов в городе и области. Эксперты рынка уверены, что формат будет востребован, так как администрация города собирается убрать с городских улиц 85% ларьков и минимаркетов.
Вперед к критическому количеству площадей
Все больше московских операторов проявляют интерес к Нижегородской области, поэтому количество арендаторов на торговых площадях будет расти. По мнению Татьяны Романчевой, по мере нарастания конкуренции торговые центры будут приобретать более специализированный характер и направленность на определенную целевую группу. «Пока в городе еще остались магазины переходного периода – «ярмарочного типа», когда площади поделены на секторы по разным продовольственным группам. В связи с этим, мы пока не можем говорить о полном переходе в русло цивилизованной торговли. Но в целом наблюдается повышающийся спрос потребителей на совершение покупок (и вещевых, и продуктовых) в торговых центрах, а не на уличных рынках, – говорит наш эксперт. – Сейчас мы наблюдаем переход процесса торговли из одного формата в другие. Например, в наш город приходит крупный оператор рынка хозяйственно-строительных материалов «OBI», который разместится в ТЦ на ул. Родионова. Операторы такого уровня усилят конкуренцию среди магазинов меньших размеров».
Когда количество торговых площадей станет критическим для Нижнего Новгорода, конкуренция будет на пике. Для потребителя это – только плюс. Управляющим компаниям центров придется находить свои «фишки» для завлечения посетителей, как это уже произошло за рубежом. Например, в Америке есть крупный торговый центр на несколько тысяч квадратных метров – «Молл оф Америка». Посетителям там предлагают купить… сон – одна минута стоит 70 центов. В то время, как жены совершают покупки, мужья могут вздремнуть в спокойной обстановке в антураже оазиса, космоса и т.п.
ТРЦ раздвинут границы Нижнего Новгорода
По данным консалтинговой группы «Финсмарт», в Нижнем Новгороде прирост в сегменте по итогам 2006-го года составил 36%. В 2006 году открыто несколько крупноформатных торговых центров общей площадью 215 тысяч кв.м., в частности: «Мега-Федяково», ТЦ «Парк-Авеню», ТЦ «Муравей», вторая очередь ТЦ «Новая Эра» и проч. Самые дорогие торговые площади расположены в центре Нижегородского и в Советском районе. Самая высокая аренда — в центральной части Нижегородского района и в Канавинском районе. «Финсмарт» приводит информацию, что за 2006 год цены на торговую недвижимость по продаже повысились на 77,8%, а по аренде на 50,1%. Дороже всех в среднем предлагаются к продаже торговые помещения в центре Нижегородского и в Советском районах.
В Нижнем Новгороде о проектах по строительству крупных ТРК в течение ближайших двух-трех лет заявили, в частности, ростовская ADM Group, московские «Русская тройка» и AIM Property Development, а также местные ГК «Столица Нижний» и «Электроника».
Директор консалтингового центра «Союза Магазинов» Вадим Носов отмечает, что в ближайшие 5 лет развитие торговой недвижимости пойдет по двум направлениям: строительство торговых центров и магазинов «у дома» в жилых микрорайонах комплексной застройки с одной стороны, и строительство крупных ТЦ на краю города, с другой стороны, причем за счет последнего черта города будет постепенно расширяться.