Роман Мамчиц,
специально для ИА DAILYSTROY
В этом году в столице Кипра Никосии была снесена стена, разделявшая южную и северную части острова. Несмотря на то, что Северный Кипр остается де-факто суверенным государством, шаги к объединению острова уже сделаны. На рынок недвижимости Кипра это не может не оказать влияния.
В течение нескольких последних лет на Кипре наблюдается стабильный рост цен на недвижимость. По прогнозам кипрских аналитиков, 2007 год не будет исключением. Исходя из данных уходящего полугодия, к концу этого года рост цен составил 10% годовых. Строительные площадки и земельные участки под жилое строительство в пределах городов вырастут в цене в диапазоне от 12 до 15% годовых. Квартиры на первичном рынке вырастут в цене на 10%, на вторичном рынке – на 15%. Офисы, особенно в Никосии, из-за существующего сокращения свободного офисного фонда, вырастут в цене на 20%. Земля на побережье вырастет в цене на 20%, на второй и третьей линиях от моря – на 15%. Географическим лидером роста является Восточный Кипр, особенно Паралимни и Сотира. Там цены на все виды недвижимости вырастут на 20%, тогда как в Ларнаке и окрестностях – на 15%.
Элитное индивидуальное жилье в пределах населенных пунктов вырастет на 5%, тогда как жилье средней стоимости вырастет на 10%. Торговая недвижимость вырастет на 15%. Дачи в центральных районах вырастут в цене в среднем на 15%. Земля за пределами рекреационных территорий вырастет на 15-20%. Земли сельскохозяйственного назначения с перспективами включения в зоны девелопмента вырастут на 20%. Это связано в повсеместными изменениями в генеральных планах городов, в том числе и изменениями городских границ, как правило, в сторону расширения.
В числе факторов роста можно назвать и то, что с 1 августа 2008 года будет повышен НДС на продажу недвижимости в ряде жилых домов и на сделки купли-продажи земли. Это вызывает увеличение спроса, в особенности, на землю, пока есть возможность избежать налогообложения. По этой же причине следует ожидать, что городская недвижимость будет расти в цене более медленными темпами, чем загородная. В настоящий момент наблюдается тенденция к переоборудованию отелей под жилые дома.
Речь идет именно о Кипре, а не о Турецкой республике Северный Кипр. Кое в чем непризнанное государство превзошло южных соседей, в частности, если международный аэропорт Ларнака признан самым плохим из всех аэропортов курортов мира, то международный аэропорт Эрджан на севере выглядит вполне благополучно. Однако недвижимость на Северном Кипре лучше не покупать, так как она может принадлежать грекам-киприотам, покинувшим северную часть после оккупации турецкими войсками, и хозяева могут найтись в любой момент. В прошлом году в греческой части Кипра вступил в силу закон, по которому обе стороны сделки купли-продажи недвижимости на Северном Кипре, принадлежащей грекам-киприотам, несут ответственность в виде лишения свободы на срок до 7 лет. Иностранцы – не исключение. В конце прошлого года уже появились «первые ласточки»: сейчас идет судебный процесс над российской супружеской парой.
Что касается законодательства в «греческом» Кипре, то оно благоприятствует приобретению недвижимости иностранцами. Приобретение недвижимости гарантирует получение вида на жительство либо, как минимум, получение многократной туристической визы. Вид на жительство выдается собственнику жилья по истечении шестимесячного срока постоянного его проживания на Кипре и при условии наличия средств на проживание в стране в размере 7 тыс. долларов и дохода не менее 6 тыс. долларов в месяц на каждого члена семьи. При этом не имеет значение, получает ли собственник прибыль на территории Кипра, или имеет стабильный доход за рубежом за счет удаленной работы, ренты или управления удаленным бизнесом.
Не следует забывать, что Кипр – оффшорная зона, поэтому к «виртуальным деньгам» такого рода, в отличие от многих других стран, там относятся нормально, лишь бы можно было официально доказать доход.
Иностранцы могут приобретать на Кипре любую недвижимость, в том числе и земельные объекты. Договор о ликвидации двойного налогообложения, в том числе и при сделках с недвижимостью, действует у Кипра с Россией, рядом других стран СНГ (Беларусь, Украина, Армения, Молдова, Таджикистан, Туркменистан), Великобританией, США, Австрией, Болгарией, Канадой, Китаем, Чехией, Данией, Египтом, Францией, Германией, Грецией, Венгрией, Индией, Ирландией, Италией, Кувейтом, Мальтой, Норвегией, Польшей, Румынией, Словакией, ЮАР, Швецией, Сирией, Сербией, Черногорией.
Не обошлось без курьезов: так, в документах кипрских агентств недвижимости в этом списке Сербия и Черногория объединены в уже несуществующее государство Югославия, к тому же, в этом же списке значится несуществующее государство Курдистан (Непонятно, то ли имеются в виду мятежные юго-восточные вилайеты Турции, то ли квази-автономия в Северном Ираке, но очевидно, что сделано это в качестве издевательства над Турцией, которая первой признала суверенитет Северного Кипра).
Окупаемость жилья за счет сдачи в аренду на Кипре составляет от 10 до 15% годовых. Существует масса управляющих компаний, которые занимаются услугами такого рода для нерезидентов, которые приобрели там жилье. Жилье на первичном рынке на Кипре, в отличие от России, дороже, чем на вторичном: если в среднем в городах страны квадратный метр жилья в новостройках стоит 2100 €, то на вторичном – 1500€. В ассортименте кипрских агентств недвижимости можно встретить небольшие дома стоимостью даже 30-40 тыс. €, но это скорее исключение, чем правило – это жилые объекты во внутренних районах страны, без выхода к морю.
Иностранные инвесторы делятся на две категории – те, кто покупают недвижимость для отдыха и появляются только время от времени на Кипре (диапазон цен в данном случае весьма широкий, от небольших домиков до элитных вилл), и те, кто постоянно проживает на Кипре с видом на жительства, в родную стране наведывается только по делам, а недвижимость использует для получения прибыли путем строительства на земельных участках. Учитывая то, что Кипр – небольшое островное государство, местных девелоперов там мало и все их знают. Девелопмент жилья на 40-50% выполняется иностранными компаниями, нередко мелкими. Схема простая: иностранец покупает земельный участок, застраивает его как можно плотнее и продает то, что получилось. Сдерживает этот рынок только ограничение на количество земли, которым может владеть иностранец и ограничение на количество объектов недвижимости. Поэтому выгоднее всего строить мезонеты – местный вариант таунхаусов. Земли они занимают мало и проходят обычно как один строительный объект.
Что касается географических предпочтений, то у российских покупателей на первом месте находится Лимассол. В эпоху накопления первоначального капитала курорт пользовался популярностью как у репатриантов-понтийцев, так и у русского криминалитета. Местное население худо-бедно владеет русским языком, в Лимассоле русские школы. В городе среди нерезидентов – покупателей жилья россияне занимают второе место после англичан.
Второе место по популярности занимает Пафос. Сейчас там наблюдается бум строительства жилых курортов. Несмотря на то, что Пафос больше всего из кипрских курортов похож на Грецию, 80% населения там владеет английским языком. Основные покупки совершаются британцами, россияне, опять же, на втором месте.
Популярность Ларнаки планомерно снижается. Сейчас основные покупатели – сами киприоты. Россиян в Ларнаке мало. То же самое можно сказать и про курорты Протарас и Айя-Напа.
Для иностранцев предусмотрена ипотека под залог приобретаемой недвижимости. Граждане стран СНГ – не исключение. Кредит выдается под 3,5% годовых. Россия является для Кипра вторым по важности инвестором, в связи с этим банки Кипра идут на некоторые уступки. В частности, для россиян исключили из списка обязательных документов полного отчета о доходах и имуществе. Инвестор может рассчитывать на кредит в размере до 70% стоимости недвижимости. Максимальный срок кредитования, установленный для граждан Российской Федерации – 15 лет.