Роман Мамчиц, специально для ИА DAILYSTROY
В январе прошлого года правящая партия Справедливости и развития пролоббировала внесение изменений в законы, касающиеся продажи недвижимости иностранцам в Турции. Результатом отмены ограничений стал бум продаж жилья иностранным гражданам, особенно на средиземноморском побережье.
Конституция Турецкой Республики приравнивает по вопросу имущественных прав иностранцев к турецким гражданам. Однако имеется противоречие: в том же основном законе написано, что основные права и свободы иностранных граждан могут быть ограничены в соответствии с законом на основе международного права. Гражданский кодекс также не делает различий между гражданами. Закон № 4875 «О прямых иностранных инвестициях» в соответствии с международным правом защищает интересы инвесторов. Отдельного внимания заслуживает закон №2634 «О поощрении туризма». По этому закону иностранцы, вкладывающие средства в туристическую отрасль, в том числе, в рекреационную недвижимость, имеют ряд льгот. Ряд законов облегчает иностранцам покупку недвижимости в зонах разработки полезных ископаемых, в случае, если покупатель собирается заниматься именно этим видом бизнеса.
Все это до 2006 года было справедливо только при полном соблюдении принципа взаимности. Принцип заключался в том, что недвижимость, за исключением туристических объектов, продавалась только гражданам тех стран, в которых турецкие граждане имели право приобретать без ограничений недвижимость в соответствии с двусторонними соглашениями. Всего было в списке 37 стран, в числе которых Германия, Франция и Нидерланды – основные государства, в которые наблюдается трудовая миграция из Турции, и Турецкая Республика Северный Кипр – тут, понятно, действуют стратегические соображения. Россия в список не входила, примечательно, что не входило в список большинство тюркоязычных государств, даже родственные по языку Азербайджан и Туркмения, не вошли в список Украина и Молдова, где проживают значительные этнические группы, очень близкие по языку и происхождению туркам – крымские татары и гагаузы. В июле 2005 года были введены дополнительные ограничения на продажу жилой недвижимости иностранцам.
Чтобы понять суть ограничений, следует разобраться в политической ситуации в Турции. Правящая партия Справедливости и Развития, к которой принадлежит действующий глава исполнительной власти страны Реджеп Тайип Эрдоган (правильно вообще-то Эрдоан, но в российских СМИ больше распространен первый вариант, «как пишется, так и читается», что неправильно), которую многие считают исламистской, скорее ближе к европейским христианским демократам. Тогда как на светскую оппозицию сильное влияние имеют военные круги, занимающие, несмотря на то, что не отрицают необходимость вхождения в ЕС и сохранения Турции в составе НАТО, «охранительную» позицию относительно ряда соседних государств. В тот раз военные использовали старый козырь – «греческий вопрос». Поправка была инициирована под влиянием массовых скупок греческими гражданами крупных участков земли возле Измира по всему Эгейскому побережью. Из Измира, в котором до сих пор остались «кварталы неверных», были еще при Ататюрке после войны с Грецией выселены на историческую родину почти все этнические греки. В настоящий момент недвижимость там покупают, по всей видимости, их потомки. Официальными причинами принятия ограничений были несоблюдение принципа взаимности и недостаточное количество ограничений по площади. В итоге, помимо греков, под действие закона попали все частные инвесторы – иностранцы, вне зависимости от принципа взаимности. Поправка запрещала физическим лицам-нерезидентам покупать недвижимость, включая туристическую, иностранцы, уже имевшие недвижимость в Турции, временно лишились права собственности, оказавшись в состоянии полной неопределенности.
В новой редакции закона сохранился принцип взаимности, однако с некоторыми послаблениями. Для российских граждан разрешена покупка квартир в многоквартирных домах, либо апартаментов на «жилых курортах», либо готовых строений, либо земельных участков, на которые имеется imar planı – утвержденный план застройки. Российским гражданам не разрешается приобретение незастроенных земельных участков, также не разрешается получение прав собственности на недвижимое имущество путем наследства. Все остальные ограничения касаются, в основном, места расположения земельных участков и их размеров, поэтому они к российским гражданам отношения не имеют. Еще одно послабление для иностранных граждан на рынке недвижимости Турции связано с принятием в этом году нового закона об ипотеке. Иностранцам независимо от принципа взаимности банк может предоставить ипотечный кредит. Условия более благоприятные, чем в российских банках: 7.8 % годовых в евро и 8.4 % годовых в долларах США. Срок, правда, для граждан РФ не более 10 лет, т.е., в 3 раза меньше максимального срока в российских банках. Для оформления ипотечного кредита, правда, необходим вид на жительство. Ипотека выдается только на готовые объекты с техническим паспортом. Естественно, нужна справка о доходах.
Что касается вида на жительство, то в случае покупки недвижимости выдается автоматически. Собственнику и всем членам его семьи вид на жительство выдается первоначально на год, затем продлевается на 2.5 года и 5 лет.
Результаты подобных нововведений видны из статистики сделок, совершенных на рынке недвижимости Турции нерезидентами в 2006 году. Иностранцы приобрели недвижимости на сумму, превышающую показатель 2005 года на 59%. Объем иностранных инвестиций в недвижимость сравним только с секторами финансов и высоких технологий. 2006 год стал рекордным в истории Турции по количеству сделок с недвижимостью, судя по всему, именно за счет продаж иностранцам. Бросается в глаза круглогодичная стабильность покупок, особенно по сравнению с российским Краснодарским краем, где основная активность наблюдается летом. В Турции наибольший объем сделок приходится на январь, а наименьший, как ни странно, на июль.
Среди илов, входящих в первую десятку по объему сделок, заключенных с иностранцами, первое место занимает Анталья, далее следует Стамбул. Столица Турции, Анкара, находится только на десятом месте. Остальные илы – Айдын, Мугла, Измир, Бурса, Хатай, Мерсин – приморские курортные территории, места концентрации курортных городов и поселков, в Измире, по всей видимости, все же действительно играет роль еще и «греческий фактор». В первую десятку не вошли местности по берегам Черного моря, которые турецкое правительство предпочитает не развивать как курорты. В Мугле, где находятся курорты Мармарис, Фетхие, Бодрум, предпочитают селиться англичане и американцы, греки – в Измире.
Россияне предпочитают покупать недвижимость там же где и западные европейцы — на территории ила Анталья, чаще всего в самом городе Анталья, а также на курортах Кемер, Аланья, Белек, Сида, в то время как среди резидентов других стран СНГ (в основном, Азербайджан и украинский Крым) нередка покупка недвижимости с целью ведения бизнеса, чаще всего в Стамбуле, нередки случаи покупок крымскими предпринимателями недвижимости в черноморском Трабзоне. Россияне же в Турции проживают компактно, настолько компактно, что в Анталье открываются в последнее время русские школы.
Несмотря на то, что по активности на рынке недвижимости Турции граждане России сильно уступают грекам, немцам, англичанам и датчанам, количество постоянно проживающих в иле Анталья россиян примерно равняется 10 тыс. человек. Наибольшая концентрация – на восточных приморских окраинах Антальи, районах Лара и Коньяалты.
Динамику спроса на жилье в Турции со стороны российских граждан можно оценивать как умеренно-положительную. Безусловно, либерализация сделок с нерезидентами на турецком рынке недвижимости привела к увеличению покупок турецкого жилья россиянами, однако не в такой мере, как, например, резидентами Греции. Внутри России проблема спроса заключается, главным образом, в двух факторах. Во-первых, исламский фактор – Турция является мусульманским государством, что отпугивает многих россиян, как и в случае с Крымом, благодаря публикациям в СМИ, пророчащим третью мировую войну на межконфессиональной основе. Хотя официально Турция – светское государство. «Курдская проблема» у большинства россиян также ассоциируется с исламом, несмотря на то, что корни ее совсем другие, в сознании среднестатистического русского разницы между турками и курдами нет, поскольку большинство курдов тоже мусульмане. Вторая причина – отсутствие на курортах Антальи фейс-контроля, жилья там относительно доступно (а еще два-три года назад было доступно многим слоями населения), поэтому там нет ни целостной архитектурной картины, ни целостной социальной картины. В этой связи соседний Кипр для россиян выглядит более привлекательно. Внутритурецкий фактор – продолжающиеся протесты оппозиции против скупки иностранцами недвижимости. В одном лагере находятся девелоперы, в другом – близкие к оппозиции главы местных администраций, которые не устают повторять об угрозе национальной безопасности. В данном случае говорить о перспективах можно только после окончания второго тура президентских выборов в Турции.