Гостиничный бизнес в Нижнем Новгороде

Специальный корреспондент ИА DAILYSTROY Марина Сипатова

Самый рентабельный вид коммерческой недвижимости – торговые и торгово-развлекательные комплексы. Следующим этапом, когда данный сектор насыщается, становится строительство гостиничных комплексов разного уровня. Именно этот период ждет в ближайшие 5-6 лет Нижний Новгород. О том, как сейчас развивается сектор гостиничного строительства в Нижнем Новгороде и вообще в России, корреспонденту ИА DAILYSTROY рассказали эксперты данной ниши.

«Длинные деньги»

Представитель московской ГК «Бекар» (специализируется на управлении гостиничных и офисных центров — прим. от ИА DAILYSTROY) Роман Соков, приезжавший в Нижний Новгород на обучающий семинар, рассказал корреспонденту ИА DAILYSTROY, что на сегодня в Москве на 10 млн. человек приходится порядка 40 гостиниц. Из них лишь в центре города расположено несколько пятизвездочных комплексов. Все остальное — 2-х-3-х звездочные (по европейским меркам) гостиницы. По его словам, данный рынок развивается достаточно медленно. И на это есть объективная причина – длительный срок окупаемости проекта. Гостиничный бизнес подразумевает «длинные деньги». Торговые и офисные центры окупаются примерно в 2 раза быстрее. Средний срок окупаемости гостиницы составляет 6 лет и выше. Это зависит от ее расположения, уровня и целевой группы. На сегодняшний день, из 10 проектов гостиниц 7 представляют смешанные комплексы, где присутствуют еще и офисы. Тогда окупаемость проекта сокращается примерно до 5 лет. Еще один сдерживающий фактор развития этого сектора коммерческой недвижимости, по словам московского эксперта, практически полное отсутствие грамотных управляющих компаний, способных взять на себя управление отелем. Есть много примеров, когда банки строят гостиницу и после 2-3 лет ее работы начинают искать управляющую компанию, так как видят, что срок окупаемости очень далек, и они работают «в минус». «За помощью в управлении к нам обращается много проектов, и мы начинаем анализировать ситуацию. После чего решаем, возьмемся ли мы за ту или иную гостиницу», — пояснил Роман Соков. У недвижимости, предназначенной для гостиницы, есть некоторые особенности, отличающие ее от торговых и офисных площадей. Гостиница начинается с планирования площадей внутри здания. Любой гостиничный комплекс должен включать грузовой лифт для обслуживающего персонала, который находится вне холла. На каждом этаже следует расположить помещения, куда консьержка складывала бы свой инвентарь. Ресторан должен находиться как можно ближе к жилым номерам, чтобы блюда легко и быстро доставлялись по лифтам постояльцам. Если ресторан находится отдельно, значит, в гостинице следует предусмотреть помещение с возможностью подогрева, куда бы поступала еда. «Иногда мы приходим в ужас от проектов гостиниц. Сами номера находятся на 3-ем этаже, а ресторан в соседнем здании на первом этаже. Ну и как доставить эти блюда?» — возмущается Роман Соков. Еще одна проблема развития гостиничной недвижимости – дефицит профессионалов, которые могли бы квалифицированно обучить персонал. Зачастую на первом этаже гостиницы нет администратора, а это допустимо только для гостиницы уровня 2 звезды.

Какие перспективы?

Не смотря на все вышеперечисленные сдерживающие факторы, этот сектор недвижимости очень перспективен и далек от насыщения. По исследованиям одного агентства, Москва способна вместит около 400 гостиниц, а их сейчас всего 40. И большинство из них — устаревшие. В России вообще не представлен сектор бутик-отелей (отель «премиум-класса»). Первый бутик–отель откроется в конце года в Санкт-Петербурге. По словам представителя ГК «Бекар», скоро волна строительства гостиниц затронет и регионы, а в Нижнем она уже началась. По словам Романа Сокова, гостиничный «бум» в Москве начнется года через 2-3, а в Нижнем Новгороде лет через 5-6. «Сейчас в столице очень жесткая конкуренция между торговыми центрами, — сказал Роман Соков. — Свободными остались площади в промышленных зонах. Так как торговые центры строить в промзоне неэффективно, там появляются офисные центры. Но скоро и этот сектор насытится – тогда наступит очередь гостиниц. По такому же пути пойдут и регионы, в том числе и Нижний».

Зачастую офисные центры реорганизуются в гостиничные комплексы. Какие офисные центры реально частично переделать в гостиницы? Если офисный центр расположен в центре города, значит, гостиничные номера не должны быть ниже 3 звезд. Второе – надо определиться с целевой группой. Если рядом есть достопримечательности и хорошая транспортная развязка, это может быть комплекс не только для бизнес-элиты, но и для туристов. Третье – гостиничная и офисная часть обязательно должны быть разделены: два рецепшена, два раздельных входа, желательно два ресторана. «Например, известный питерский отель «Достоевский» занимает 4 верхних этажа 7-миэтажного здания. Первые 4 этажа – торговые и частично офисные помещения. Причем, отдыхающие в гостинице могут попасть в торговый центр, но обратно человек уже не вернется», — рассказал Роман Соков.

Представитель компании ГК «Бекар» отметил, что в России совершенно не представлен сегмент дорогих гостиниц с апартаментами. Он также рассказал, что их компания работает над проектом небольшого бутик-отеля на 10-15 номеров «Усадьба Голицына» на Рижском шоссе. «Этот сектор, безусловно, будет развиваться, и со временем придет в регионы. Думаю, спрос на такие гостиницы будет, но строить их много – бессмысленно. Начнется этот процесс, как обычно, в Москве и Санкт-Петербурге», — считает Роман Соков. В Нижнем Новгороде же пока вообще крайне мало гостиничных комплексов премиум-класса. Только в мае прошлого года под Дзержинском (промышленный город, расположен в 30 км. от Москвы) открылся первый в Нижегородской области проект премиум-класса – отель «Чайка» (см. информацию в справке). Также к свободной нише Роман отнес сектор строительства коттеджных поселков и аквапарков. Окупаемость последних достаточно быстрая – 2-3 года. Он же отметил, что многие западные управляющие гостиничные компании нацелены именно на регионы. Например, сеть «Мариотт» сейчас рассматривают для управления гостиничные комплексы Казани. В течение ближайших 2-3 лет они придут в регионы России. И их приход будет довольно жестким, так как в секторе гостиниц премиум-класса им никто не сможет составить конкуренцию. Возможно, и отечественные операторы вскоре начнут развивать свои гостиничные сети, но западные компании все равно будут доминировать благодаря многолетнему опыту и инвестициям.

Об интересе к нижегородскому гостиничному бизнесу со стороны Москвы говорит тот факт, что в апреле вот уже второй год подряд с подачи нижегородской компании «Event make» проходит бизнес-форум «Наше дело-отель», собирающий огромное число гостей. Гостями первого семинара стали представители РГА — Российской гостиничной ассоциации: исполнительный директор РГА Геннадий Ламшин и руководитель департамента РГА Владимир Ефимов. В ходе мероприятия нижегородские отельеры получили ненавязчивое предложение вступить в ряды РГА. Геннадий Ламшин отметил, что в последние 5 лет в развитии гостиничного бизнеса начинают оживляться регионы. Он отметил активное строительство гостиничных комплексов в Томской, Волгоградской, Челябинской областях. «Если раньше инвесторы предпочитали обращаться к международным управляющим компаниям (к примеру, в Москве у российского владельца работают три гостиницы под брэндом «Мерриот-Интернешнл». Всего по миру под таким брендом действует 2,700 гостиничных комплексов), то сейчас обратили свой взор на Россию, понимая, что деньги безвозвратно уходят на Запад», — констатировал факт Геннадий Ламшин.

По его словам, пока 70% оборота гостиничного рынка страны держится на гостиничном бизнесе Москвы и Санкт-Петербурга, но постепенно тенденция меняется в сторону регионов. В 2005 году рост туризма в Нижегородской области составил 15%. А объем гостиничного рынка (включающего в себя все средства размещения: отели, пансионаты, дома отдыха, санатории и т. д.) — порядка 500 млн. рублей. Область посетило около 75 тыс. зарубежных гостей, в гостиницах из них проживало 16 тыс. Министерство развития и поддержки малого предпринимательства сформировало программу развития отрасли на 2007-2011 гг. Готовится закон о туристской деятельности на территории Нижегородской области – все это должно послужить толчком к строительству гостиничных комплексов разного уровня. В 2005 году была разработана единая система классификации гостиниц и других средств размещения, которая внедрялась под эгидой Федерального агентства РФ. На сегодня в Нижегородской области насчитывается всего порядка 70 средств размещения. Из них классификацию прошли четыре нижегородские гостиницы: «Волна» (4*), «Александровский сад» (4*), «Октябрьская» (3*), «Ока» (3*).

Новинки гостиничного рынка

В Нижегородской области в 2008-2010 годах запланировано строительство нескольких современных гостиничных центров, которое будет проводиться за счет средств потенциальных инвесторов. Например, должно начаться строительство отеля в Семенове. Это будет отель уровня 3 звезды, рассчитанный на 100 номеров, несколько ресторанов, кафе, боулинг-клуб и коттеджи для туристов. Отель должен войти в межрегиональную программу «Русский сувенир». В программу войдут российские города, где находятся предприятия по изготовлению сувенирной продукции. Такие, как Гусь-Хрустальный (выпуск стекла), Семенов (хохлома), Мстера (лакокрасочные миниатюры), Скопин (керамика). Среди крупных инвестпроектов по строительству гостиниц в регионе называют французскую группу компаний Accor Group. В их планы входит строительство в Нижнем Новгороде 3-звездного отеля Ibis на 190-200 номеров и 4-звездной гостиницы Novotel на 150 номеров. Обе гостиницы разместятся около Торгово-промышленной палаты на площади Октябрьская и войдут в состав Центра международной торговли (ЦМТ). Процесс строительства должен занять в целом полтора года и закончиться в 2009 году. По словам директора ЦМТ Павла Солодкого, общий объем инвестиций в создание центра составляет $100 млн. Комплекс зданий ЦМТ займет около 80 тыс. кв. м. В его состав войдут бизнес-центр класса «А» с офисами, конференц-залами и комнатами переговоров, несколько ярусов подземных автостоянок, рестораны, кафе и развлекательные заведения, гостиницы. ВАО «Интурист» планирует провести ремонт и построить второй корпус гостиницы «Октябрьская» в областном центре. При этом «Интурист» получит отель в управление на 5 лет. Global Hyatt Corporation построит комплекс, в который войдет жилой квартал и гостиница. DVK Group построит в Нижнем Новгороде гостиницы на «четыре звезды» на 2123 номеров, а Kempinski отель «пять звезд на 213 номеров.

Корреспондент ИА DAILYSTROY решил пообщаться с директорами и управляющими действующих в Нижнем Новгороде и области гостиничных комплексов, чтобы понять волнующие их проблемы. Директор гостиничного комплекса «Александровский сад» Елена Седова считает главной проблемой стандартизацию качества обслуживания. «Научить один раз можно. Но все равно работу людей надо все время контролировать. И вторая проблема — Нижнему не хватает опытных специалистов, которые могли бы рассказать о реалиях бизнеса», — говорит эксперт. Директор мини-гостиницы при Всемирной академии самбо Людмила Сычева считает, что для повышения качества услуги следует модернизировать номерной фонд гостиницы. Директор мини-гостиницы «Купеческое подворье» Ольга Петелина рассказала, что им нужно пристраивать 2-ой и 3-ий этаж, чтобы увеличить количество принимаемых гостей, так как спрос на гостиничные услуги с каждым годом растет. Директор гостиничного комплекса «Болдино» Иван Венский считает, что им пора вводить дополнительные услуги, которые позволят увеличить поток гостей. Директор гостиницы «Нижегородский» Светлана Трошина считает, что главное в гостиничном бизнесе – вовремя наведенная чистота в номерах. Директор гостиницы «Русский капитал» Николай Чекалин уверен, что достичь максимальной загрузки позволит грамотно проведенная рекламная политика и привлечение корпоративных клиентов. С этим мнением согласна и помощница управляющего бизнес-центра «Волга» Ирина Бондарина. Сотрудник данного центра Олег Тимофеев отметил, что важно не только привлечь, но и удержать, а еще сложнее вернуть гостя. При этом все эксперты сошлись в несколько пунктах. Во-первых, в том, что над уровнем нижегородского гостиничного сервиса стоит еще работать и работать. Во-вторых, следует постоянно расширять и модернизировать номерной фонд и вводить дополнительные услуги. Так как хотя пока еще спрос превышает предложение, буквально через 2-3 года при выход на рынок западных и федеральных игроков нижегородский рынок гостиничных услуг может потерять свои позиции. Олег Тимофеев рассказал о том, что сейчас в бизнес-центре «Волга» идет строительство 4-го этажа, что позволит добавить еще 20 номеров. К концу года планируется строительство развлекательного комплекса, включающего боулинг, бассейн и тренажерный зал.

Найдут ли спрос миллионные инвестиции?

Когда под Нижним Новгородом год назад (поселок Жолнино) открылся отель премиум-класса «Чайка», не все эксперты предсказывали новому проекту светлое будущее из-за высоких для Нижегородского региона цен. По словам директора нового проекта Ирины Худайбердыевой, самым сложным был период строительства. В проекте было много недоработок, так как им занимался не имеющий опыта в гостиничном бизнесе нижегородский архитектор. Первоначальный проект не располагал кафеттерием для персонала, служебными раздевалками, проходной и душевыми для персонала, комнатами для горничных, помещениями для грязного и чистого белья, служебными лифтами и лестницами. Поэтому когда на должность консультанта по строительству заступила Ирина Витальевна, она приняла решение провести полную реконструкцию уже существующих помещений. Это было 3 года назад. Были сломаны все перегородки кухни, проведено проектирование и начался новый изнурительный этап строительства. Как выяснилось, такая проблема близка многим отельерам. Зачастую за проектирование отелей и ресторанов берутся не относящиеся к подобным проектам архитекторы. Так как крупные гостиничные комплексы не строились в Нижнем Новгороде и области уже более 10 лет, специалистов данной сферы осталось очень мало. Под зоной ресторана-люкс отеля «Чайка» расположилась основная кухня, включающая склад для мебели и для посуды. Примечательно, что отель имеет собственную фабрику-кухню – отдельно стоящее двухэтажное здание, куда входят цеха под каждый вид продуктов. «Безусловно, все здесь сделано на высшем уровне, но процент потенциальных клиентов данного отеля в нашем городе небольшой (стоимость стандартного номера – 4,500 рублей, люкс – от 7-20 тысяч рублей), — считает директор ресторана «Венский вальс» Анна Ветошенко. — А инвестиции составляют не один десяток миллионов долларов. Скорее, этот отель будет иметь спрос на время выходных, а также использоваться для проведения обучающих семинаров, бизнес-форумов, корпоративных банкетов. Так как с отелем уже заключили договора питерские и московские турфирмы, думаю, частыми гостями здесь будут московские и питерские бизнесмены, иностранцы». В принципе, все так и получилось. В выходные отель загружен – здесь проводят корпоративные мероприятия и отдыхают питерские и московские фирмы, проживают во время гастролей многие звезды федерального уровня.

По прогнозам экспертов, к 2009 году число гостиничных номеров в городе должно увеличиться примерно на тысячу. Они также говорят, что приход новых крупных игроков заставит рынок стать более структурированным. В каждой нише будет работать порядка 5-8 игроков. Нижегородские игроки, предчувствуя приход федеральных и западных брендов, делают пристрои, вводят дополнительные услуги и модернизируют номерной фонд.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *