Рынок бизнес-центров и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Олег Спивак

ИА DAILYSTROY публикует обзор рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга за 1 квартал 2007 года и рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на 1 мая 2007 года, подготовленные агентством недвижимости «Бекар».

Обзор рынка бизнес-центров за 1 квартал 2007 года

За первый квартал 2007 года в Петербурге открылось десять новых высококачественных бизнес-центров. Активность девелоперов обоснована и опирается на перманентный дефицит подобных площадей. По мнению специалистов Becar Commercial Property, рынок пока не насыщен и данная тенденция в ближайшее время сохранится.

В первом квартале 2007 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию девять бизнес-центров класса «В» и «С», общей площадью 70 710 кв. м. Объем предложения качественных офисных площадей достиг 1 161 110 кв. м

Практически все введенные объекты позиционируются в классе «В». Только в одном бизнес-центре («Мануфактура», Цветочная ул., 25) заявлено различие классов в фасадном и примыкающих корпусах.

Таблица 1.1. Перечень бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в I квартале 2007 г. (классы указаны в соответствии с заявлениями девелоперов и управляющих компаний)

В 2007 году продолжилось перераспределение структуры площадей бизнес-центров в сторону увеличения доли класса «В» и уменьшения доли «С»-класса. Долевая структура площадей по классам на конец 2006 г. и по итогам I квартала 2007 г. выглядит следующим образом:

О высоком уровне спроса свидетельствует тот факт, что многие качественные офисные объекты заполняются еще на стадии строительства. Заполненность введенных в I квартале бизнес-центров на конец марта колеблется от 10 до 100% (см. табл. 1.2).

Таблица 1.2. Заполненность в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в I кв. 2007 г. (по данным девелоперов и управляющих компаний на конец марта)

Арендные ставки, заявленные бизнес-центрами, открывшимися в I квартале в классе «С» колеблются от 416 до 650 рублей/месяц, в «В»-классе – от 900 до 910 рублей/месяц, в классе «В+» — от 750 до 1925 рублей в месяц за кв.м

По данным компании Becar Commercial Property St. Petersburg, до конца текущего года в строй может быть введено около 60 бизнес-центров и многофункциональных объектов, общей площадью более 505 тыс. кв. м. Но, на практике сдается в эксплуатацию не более 70% заявленного объема. Таким образом, в течение текущего года можно прогнозировать ввод еще 250–350 тыс. кв. м общей площади объектов офисного назначения. Таким образом, общий объем качественного предложения в секторе бизнес-центров к концу 2007 г. составит порядка 1 410–1 510 тыс. кв. м

По оценке специалистов Becar Commercial Property St. Petersburg, в текущем году уровень арендных ставок будет стабильным. Возможное повышение не превысит показателя годовой инфляции. Незначительный рост может быть обусловлен колебаниями курсов валют, а также удорожанием стоимости строительных работ и материалов (для новых и реконструируемых объектов).

Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на 1 мая 2007 года

Проекты и события рынка Санкт-Петербурга

• Компания Vinci Construction Grands Projets инвестировала более 100 млн евро в открытие своего первого торгово-развлекательного комплекса в Санкт-Петербурге. В торгово-развлекательном комплексе площадью 90 тыс. кв. м расположились гипермаркет «Реал», супермаркет бытовой техники «Медиа Маркт» и строительный супермаркет «ОБИ», а также 14-зальный кинотеатр «Киностар». Помимо этих якорных арендаторов, в «Радуге» откроются 135 брендовых магазинов, рестораны, будет работать парковка на 3 тыс. 500 мест.
• Компания OBI инвестировала порядка 22-25 млн евро в открытие четвертого гипермаркета в Санкт-Петербурге. В ближайший год компания планирует открыть еще один гипермаркет в Петербурге на Пулковском шоссе и еще один в Ленинградской области.
• Новый 14-зальный кинотеатр KinoStar City открылся в Петербурге в ТРК «Радуга». Особенностью этого кинотеатра являтся первый в Петербурге зал для демонстрирования фильмов с использованием технологии IMAX 3D. Первые два мультиплекса, принадлежащие Rising Star, открыты в Москве, петербургский стал третьим их российским кинотеатром. Впрочем, KinoStar City недолго будет оставаться единственным IMAX-кинотеатром в Петербурге. Аналогичное оборудование планируется установить и в новом кинотеатре сети «Кронверк Синема», который вскоре должен быть открыт у станции метро «Горьковская».
• Новый многофункциональный центр появится в Петербурге. Проектом строительства комплекса будет заниматься ООО «Волна», «дочка» ООО «УИП», созданная специально под этот проект. Будущий комплекс площадью 10 тыс. кв. м разместится на участке 0,3 га на Костромском пр., напротив железной дороги. Комплекс будет включать в себя торговую, офисную зоны, фитнес-центр и пр.
• Связь-Банк открыл кредитную линию сроком на 5 лет с лимитом выдачи 850 млн рублей ООО «Реком» (100-процентная дочка компании «РТМ»). Об этом говорится в сообщении кредитной организации. Кредитная линия предоставлена для финансирования строительства торгового центра «Купчино» во Фрунзенском районе Петербурга. Во втором квартале следующего года объект планируется ввести в эксплуатацию.
• ООО «Концерн «Юнес» построит многофункциональный комплекс на территории рынка «Юнона». Проект торгового комплекса пока не утвержден КГА, а потому его общая площадь пока не называется. Известно лишь, что в рамках проекта концерн «Юнес» организует крытую зону для торговли товарами, бывшими в употреблении, так называемый блошиный рынок. Начало строительства запланировано на весну 2008 года, окончание — на III квартал 2009 г. Объем инвестиций оценивается в 300 млн рублей, инвестором выступит банковская структура, какая именно — пока не уточняется.
• В ближайшее время вестибюль «Горьковской» может измениться до неузнаваемости. На его месте холдинг «Адамант» собирается возвести торгово-развлекательный центр. Высотный регламент позволяет построить здесь здание высотой не менее 6 этажей. Станцию метро «Горьковская» осенью закрывают на ремонт. Предполагается, что вход в метро будет осуществляться через торговый комплекс. По имеющейся информации площадь торгового комплекса может составить от 5 до 10 тыс. кв. м, а объем инвестиций в проект — около 12 млн долларов.
• Торгово-развлекательный центр «Гранд Каньон» может стать самым большим коммерческим объектом Петербурга. Управляющая им компания «Соломон» планирует расширить его вдвое до 300 000 кв. м, пристроив гостиницу и парковку. За последний год площадь комплекса «Гранд Каньон» была увеличена до 150 000 кв. м за счет объединения с введенными ранее проектами компании — клубом «Лидер», спортивным центром «Лидер-Спорт» и бизнес-центром. В ближайшие три года компания планирует ввести еще около 150 000 кв. м, в том числе за счет строительства конгресс-отеля, спортивного и оздоровительного комплексов, паркинга и бизнес-центра. Стоимость проекта, по его словам, составит не менее 150 млн евро, из них около 20% — собственные средства компании, остальное будет привлечено в виде кредитов или совместных инвестиций.
• Группа ЛСР вложит в строительство комплекса коммерческой недвижимости в Петербурге 600 млн долл. Комплекс разместится на территории завода «Электрик». Около 90% бывших корпусов завода «Электрик» будут снесены, а на их месте ЛСР возведет семи- и восьмиэтажные здания и одну башню высотой 75 м. Группа ЛСР вложит в строительство комплекса коммерческой недвижимости 600 млн долл. Площадь земельного участка, на котором будет реализован проект, составляет 7,3 га, общая площадь возводимых помещений при этом составит 200 тыс. кв. м (60% площадей в новом комплексе займут офисы класса А+, остальные 40% — торгово-развлекательные объекты). Планируется, что проект будет завершен в 2013 г.
• Финская компания Onninen построила одноименный офисно-складской комплекс по соседству с ТК «Мега-Кудрово» и заводом Nokian Tyres во Всеволожском районе. Общая площадь объекта превысила 10 000 кв. м, инвестиции оцениваются в 10 млн евро. Административная часть нового комплекса — около 1 200 «квадратов». Размер складского блока — более 9 000 кв. м, из которых 3 000 кв. м приходится на открытые площадки. Комплекс способен одновременно принять под разгрузку шесть большегрузных фур. Высота потолков в крытых строениях — более 10 м. Инициаторы проекта позиционируют складской комплекс в сегменте класса А.
• Финляндская Itella Logistics Oy, входящая в Finland Post Group, выходит на рынок Петербурга. В конце 2007 года компания Itella Logistics Oy начнет работу в логистическом комплексе класса А «Уткина Заводь». Там Itella Logistics Oy арендовала 10 тыс. кв. м складских помещений на 15 тыс. палето-мест. Финляндская компания намерена расширять присутствие на российском рынке, поэтому в будущем планируется строительство собственного логистического комплекса площадью 100-150 тыс. кв. м
• ЗАО «КФС-Групп» в III квартале 2007 г. приступает к строительству первого логистического комплекса в рамках своего общероссийского сетевого проекта. Инвестиции в проект составят около $60 млн, площадь комплекса составит 60 тыс. кв. м. Завершить строительство планируется к концу 2008 г. Участок под строительство площадью 12 га расположен в промышленной зоне Парнас. Всего в планах компании в Петербурге — строительство трех логистических центров.
• Первый контейнерный терминал (ПКТ) собирается приступить к масштабному наращиванию своих мощностей. Так, для повышения пропускной способности терминала компания планирует вынести часть грузов на тыловой логистический терминал, который будет построен в Шушарах к 2008 году. Стоимость проекта составляет около $80 млн. Впрочем, в ПКТ понимают, что рано или поздно потенциал петербургского порта будет исчерпан, поэтому для сохранения своих позиций на рынке собираются возвести Балтийский контейнерный терминал (БКТ) в порту Усть-Луга. Его строительство должно начаться уже в апреле текущего года. В качестве партнера ПКТ привлек немецкого портового оператора Eurogate.