Рынок недвижимости Боливии

Роман Мамчиц
Специально для ИА DAILYSTROY

ИА DAILYSTROY публикует аналитическую статью Романа Мамчица о рынке недвижимости Боливии.

Боливия – одно из беднейших государств Латинской Америки, тем не менее, имеющее стабильную популярность среди американских и европейских инвесторов в землю и недвижимость. Как ни странно, Боливия не внесена в международный список государств, опасных для посещения туристами, куда, кстати, попала Россия. Если для россиян Боливия – несколько нетрадиционное место, где можно приобретать жилую и коммерческую недвижимость, то резиденты США, Мексики и европейских государств проявляют активность на рынке недвижимости этого государства с 1982 года, как только в Боливии установился демократический режим и была узаконена частная собственность на землю.

Географические и экономические характеристики. Боливия – одна из наименее изученных и наиболее изолированных стран Южной Америки. Она находится в центре континента, не имеет выхода к морю, вся территория страны находится в гористой местности. Официальная столица страны – Сукре, однако все государственные учреждения сосредоточены в крупнейшем городе страны – Ла-Пас, который является самой высокогорной столицей в мире и расположен на высоте 3 600 метров над уровнем моря; второе место занимает город Санта-Круз де ла Сьерра. Боливия граничит с Перу, Парагваем, Бразилией, Чили и Аргентиной. Среди природных достопримечательностей можно выделить высокогорное озеро Титикака. Боливия славится своими обильными зарослями коки, из которой изготавливается не только кокаин, но и ряд вполне полезных продуктов.

Основные отрасли экономики – горнорудная промышленность, текстильная промышленность и сельское хозяйство. Зарубежных инвесторов Боливия особенно привлекает дешевой рабочей силой. Строй демократический, форма правления – президентская республика, государственных языков два – испанский и кечуа. Испаноязычного населения, т.е., испанцев и испаноязычных метисов всего около 15%, чуть больше представителей второй лингвистической группы, остальные – индейские народности, большинство из которых разговаривают на языках, более-менее близких к кечуа.

Ла Пас. По меркам Боливии Ла Пас – настоящий мегаполис, его население составляет около 2 млн человек. Доминирующие отрасли экономики – легкая промышленность (главным образом, текстиль), пищевая и табачная промышленность, транспорт (через город проходит Панамериканское шоссе, железная дорога, рядом находится международный аэропорт Эль Альто). Выгодное географическое расположение обуславливает быстрое развитие города. В Ла Пасе проживает большая часть белого испаноязычного населения страны.

Основной закон развития рынка недвижимости Ла Паса – чем выше, тем дешевле. Центр города находится внизу, в кратере потухшего вулкана. Это, в первую очередь, районы Сопокачи, Мирафлорес и Сан-Педро. Сопокачи – территория, наиболее привлекательная для иностранных покупателей недвижимости, большая часть постоянно проживающих в городе иностранцев живет именно там. Во всех районах очень много исторических зданий, сохранилась старая прямоугольная планировка колониальной застройки. Самые высокие цены на аренду жилья там. В Сопокачи был достигнут рекорд: особняк площадью 600 кв.м. сдавался по 2 тыс. долларов в месяц. Средняя цена жилья в Сопокачи – $230 тыс.

Для рынка недвижимости Ла-Паса характерны очень резкие ценовые контрасты между историческим центром и даже околоцентральными районами, не говоря уже об окраинах. Уже в Сан Педро средняя стоимость аренды квартиры (в основном, там квартиры с одной и двумя спальнями) составляет 100 $/месяц, средняя стоимость жилья составляет $17 000. Несколько выше цены в Мирафлорес. Самое дешевое жилье в центре – гарсоньеры площадью около 25-30 кв.м. стоимостью $10 000.

Наиболее престижные из спальных районов, естественно, расположены в нижней части города. Среди них самый востребованный и комфортабельный – Зона Сур. Условия жизни там в целом лучше, чем в центре Ла Паса, поскольку доминирует новое жилье с большей площадью квартир и более удачной планировкой, в Зона Сур гораздо благополучнее инфраструктура, чем в центре. К тому же, район заселен, в основном, либо иностранцами, либо обеспеченными белыми боливийцами. Средняя стоимость аренды трехспаленной квартиры находится в районе 500 $/месяц, средняя стоимость покупки жилья – $80 000. Самое дешевое жилье – гарсоньеры на первичном рынке площадью 30-40 кв.м. стоимостью около $6 000.

Цены за пределами Ла-Паса. После Ла-Паса второе место по ценам в стране занимает Санта-Круз. Но даже тем цены на несколько порядков ниже, чем в Ла-Пасе. В пределах 2-1 и 3-й кольцевой дорог средняя стоимость квартиры равняется 47 500 долларов. Обычно квартиры в центре Санта-Круза большие, как минимум с двумя спальнями. Примерно такая же стоимость особняка в центре города. В пределах 4 и 5 кольцевых дорог стоимость еще ниже: за такие деньги можно купить целую виллу, а средняя стоимость квартиры составляет около $20 тыс. За пределами 5 кольцевой дороги средняя стоимость квартиры равняется $13 тыс.

На рынке аренды лидирует один из центральных районов – Калифорния. На текущий момент в Санта-Крузе самые высокие ставки в этом районе. Трехкомнатная квартира с гаражом и каморкой для прислуги обойдется в 350 $/месяц. Средняя стоимость однокомнатной квартиры по городу – 80 $/месяц. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры – 130$/месяц.

В других городах цены еще ниже. В Сукре, несмотря на то, что этот город официально является столицей, находится из государственных учреждений только Конституционный суд, средняя стоимость квартиры равняется около $15-20 тыс. За пределами городов совершенно другой уровень цен – большое ранчо можно купить в пределах $300-400 тыс., и оно еще и будет регулярно кормить своего владельца.

Недвижимость в Амазонии. Чтобы сохранить джунгли Амазонки власти Боливии пошли на беспрецедентный шаг: разрешили приобретать при определенных условиях заповедные земли в частную собственность, в том числе и иностранцам, думая, что частные собственники не позволят просто так вырубать леса. В государственных парках сами же служители из-за низких зарплат нередко идут на преступления: охотятся на редких птиц и зверей из корыстных соображений, позволяют за деньги, пользуясь труднодоступностью территории и отсутствии представителей властей, вырубать лес и т.п. Государство вынуждено признать, что национальные парки существуют только на бумаге.

По законам Боливии, иностранцы могут свободно покупать землю. В Амазонии, правда, для этого нужно специальное разрешение, но, как правило, с получением его проблем нет. Цены на землю очень низкие, так как их можно использовать только для туристического бизнеса – выращивать сою или коку на них невозможно, что, по мнению боливийских предпринимателей, делает их легальное использование нецелесообразным. В настоящее время выставлено на продажу в общей сложности более 18 тыс. Га в лесах Амазонии, преимущественно, в кантоне Сан Хоакин, провинция де Маморе, департамент Бени. Готовые объекты недвижимости средней площадью 2 тыс. кВ. Футов стоят, в среднем около $90 тыс. Как правило, все они оснащены автономной системой электроэнергии на основе солнечных батарей. Расход на обслуживание 1000 Га земли рабочими из местных индейских племен – около 2400 $/год, включая элементарные сельскохозяйственные работы (по закону, естественно, пользоваться удобрениями и сельскохозяйственной техникой запрещено, выращивание сельскохозяйственных культур и выпас скота разрешен только в прерии, но не в джунглях).

Законодательство Боливии. Как мы уже выяснили, Боливия отличается чрезвычайно либеральным в отношении иностранцев законодательством. Ограничение действует только на жилье, расположенное в 50-километровой приграничной зоне: например, на озере Титикака жилье иностранцу не продадут. Характерная черта боливийского законодательства – возможность экспроприации государством земли у частного собственника. Однако рыночная стоимость земли в данном случае возвращается владельцу.

Несмотря на то, что Боливия относится к странам третьего мира, земельный кадастр там был создан еще в конце 19 века. В кадастре фиксируются, помимо сделок купли-продажи, сделки долгосрочной аренды на срок более 5 лет. В ведомстве кадастра хранятся оригиналы всех правоустанавливающих документов, у владельца недвижимости могут храниться только копии. Продавец имеет право опротестовать условия сделки в течение двух лет и истребовать с нового владельца цену, которая на тот момент будет признана судом рыночной. Поэтому следует опасаться баснословно дешевых вариантов.

Налог на продажу составляет 3% от стоимости объекта. Ежегодные налоговые сборы дифференцируются в сельской местности и в городе. В городе налог может доходить до 1,5% от оценочной стоимости жилья, в сельской местности за пользование сельскохозяйственными угодьями может взиматься 0.8%, при определенных условиях государство может вообще освободить собственника от налога, в частности от налогов освобождены индейцы яномами в Амазонии. Ставка налога на подарки и наследство одинаковая: 1% для близких родственников, 10% для остальных родственников, 20% для лиц, не находящихся в родственных отношениях с усопшим или дарителем.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *