Рынок коммерческой недвижимости Москвы

МИЭЛЬ

ИА DAILYSTROY публикует обзор «Рынок коммерческой недвижимости Москвы в первом квартале 2007 года», подготовленный Управлением коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ.

Экономические тенденции, инвестиции

Первый квартал 2007 года был очень удачным для экономики России. ВВП с начала года вырос на 7,9%, рост промышленного производства составил 8,4%. Иностранные инвестиции увеличились на 20,1%, а суммарные инвестиции в основной капитал превысили уровень прошлого года на 18,9%.

Российская экономика к 2010 году (МЭРТ РФ)

	2006	2010П	Прирост, %
ВВП, млрд. руб.	26,8	44,8	24,7%*
Инвестиции, млрд. руб.	4,6	9,9	44,2%*
Средняя зарплата в месяц, руб.	10 728	20 053	41,7%
Добыча нефти, млн. тонн	480	514	7,1%
Легковые автомобили, тыс. шт.	1220	1750	43,4%
Электроэнергия, млрд. кВт/ч	1 011	1 159	14,7%

*Реальный прирост

В этом году производство растет не только значительно быстрее, чем в прошлом (рост за первый квартал 2006 года составил всего 3%), но и опережает прогнозы. Особенно велики темпы прироста в обрабатывающих отраслях, что свидетельствует о наличии ненефтяных инвестиционных источников экономического роста.

По оценкам Центробанка, чистый ввоз частного капитала в Россию в первом квартале 2007 года достиг $13 млрд., в то время как в первом квартале 2006 года наблюдался чистый вывоз капитала в размере $5,8 млрд.

Суммарный объем IPO российских компаний может составить в 2007 г. $20–22 млрд., а с учетом Сбербанка и Внешторгбанка – $30–40 млрд.

Благоприятная экономическая ситуация стимулирует приток инвестиций в рынок коммерческой недвижимости, о чем свидетельствуют объявленные инвестиционные планы:

Австрийский холдинг Meinl European Land собирается довести объем инвестиций в Россию до 1,8 млрд. евро. Для этого он продаст на Венской бирже еще 33% акций примерно за 1,5 млрд. евро. Meinl European Land владеет шестью готовыми проектами в России, еще 13 строятся. Один из последних проектов холдинга — торговый комплекс в подмосковном Пушкине арендуемой площадью около 250 000 кв. м.
Для выхода на рынок коммерческой недвижимости Управляющая компания Газпромбанка намеренна создать закрытый паевый инвестиционный фонд объемом 1 млрд. рублей. Компания будет ориентироваться на доходность в 15-20%.
В рамках проекта создания совместного предприятия с «Газпромбанк-Инвест» компания TriGranit Development Corporation планирует инвестировать в рынок российской недвижимости 5 млрд. евро.
Банк Morgan Stanley планирует прилечь $1,12 млрд. в фонд недвижимости объемом $2,24 млрд., намереваясь потратить эти средства, в частности, на покупку долей в российских девелоперских компаниях.
Британский фонд Rutley Capital Partners LLP сообщил о создании фонда прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund и привлек в конце прошлого месяца около $100 млн. для инвестиций в коммерческую недвижимость России. $100 млн. в течение полугода будут вложены в офисную, торговую и складскую недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и крупнейших центрах регионов России. В конце 2007 года компания собирается провести IPO, чтобы привлечь еще $300 — 400 млн. Всего с учетом кредитных средств Rutley Russia Property Fund в течение двух лет инвестирует в коммерческую недвижимость России около $1 млрд.
До 2014 года инвестиционно-девелоперская компания «РГС Недвижимость» планирует построить более 2 млн. кв. м коммерческой и жилой недвижимости в 29 городах России. Для реализации данной программы, компания рассматривает возможность привлечения иностранных портфельных инвесторов.
Девелоперская компания R.G.I. International Limited, которая в прошлом году провела IPO в секторе альтернативных инвестиций Лондонской фондовой биржи и привлекла $192 млн. для реализации проектов в России, намерена привлечь еще около $200 млн., разместив акции среди институциональных инвесторов. Привлеченные средства компания направит на покупку комплекса Chelsea Development, расположенного рядом с Цветным бульваром в Москве и участка в районе Парка Победы, а также на новые проекты.
Международный логистический концерн Kuehne+Nagel в ближайшие три года планирует увеличить площадь складских территорий в России до 300 тыс. кв.м. На данный момент компания Kuehne+Nagel располагает 70 тыс. кв. м складских площадей в Москве, Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону.
К концу 2008 года должен завершиться первый этап реализации программы группы «Евросиб» по созданию сети логистических комплексов в России. Первый этап программы включает строительство логистических комплексов в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Общий объем инвестиций составит порядка 200 млн. долларов. Второй этап, включающий в себя строительство комплексов в Калининграде, Ростове, Самаре, Челябинске, Красноярске и Иркутске, планируется реализовать в 2008-2012 годах.

Рынок офисных площадей

Предложение

В 1 квартале 2007 года было введено в эксплуатацию 135 тыс. кв. м офисных площадей, что почти на 50% меньше заявленных объемов. Задержки со сдачей объектов в эксплуатацию стали уже привычным явлением на рынке. Ожидается, что основная часть из заявленных на 2007 год 1,3-1,7 млн. кв. метров, будет введена в эксплуатацию во второй половине 2007 года.

Некоторые заявленные за 1 квартал 2007 год проекты:

Конверсбанк планирует вложить 10,7 млн. евро в строительство офисного центра на Проспекте Мира в Москве и коттеджного поселка в Солнечногорском районе.
Компания «Стройпрогресс» приступила к строительству небоскреба «Золотой век» на Алтуфьевском шоссе общей площадью 290 тыс. кв. м.
Швейцарский Eastern Property Holdings и российское ОАО «Дукс» построят административно-торговый комплекс «Женевский дом» площадью 18 000 кв. м.
Компания «Пересвет-Инвест» планирует до конца 2009 года построить офисно-жилой центр на территории между ул. Архитектора Власова и ул. Вавилова. Общая площадь центра составит примерно 50 000 кв. м.
Компания «Марр Капитал» инвестирует 55 млн. долларов в 12-этажный офисный комплекс площадью 34 300 кв. м на улице Сергея Макеева.
В аэропорту «Шереметьево» построят 11-этажный деловой центр (площадь — 35 000 кв. м), связанный галереями с железнодорожной станцией и аэровокзалом.
«Africa Israel Investments» планирует построить бизнес-центр площадью 63 978 кв. м. на участке, расположенном на Павелецкой набережной, вл. 8
В июне этого года начнется строительство китайского делового центра «Парк Хуамин». Инвестиции в строительство первой очереди делового центра площадью 128 тыс. кв. м оценивается в $300 млн. Строительство бизнес-центра планируется завершить в 2010 году.
На Ходынской улице будет построен многоэтажный гостинично-офисный центр Международного совета Российских соотечественников. Общая площадь здания составит около 35 тыс. кв. метров, из которых под офисные помещения будет выделено 7 тыс., под гостиничные номера — 28 тыс.
Mirax Group приобрела на аукционе 15% акций Московского приборостроительного завода им. Казакова за 110 млн.руб. Компании Mirax Group и «Базэл» планируют возвести многофункциональный комплекс на пересечении Третьего транспортного кольца и Кутузовского проспекта. В состав комплекса помимо жилых и офисных помещений войдет гостиница, торгово-развлекательная и социальная инфраструктура. Инвестиции в проект составят $2 млрд.

Спрос

В 1 квартале 2007 года преобладали заявки на аренду помещений. 22% заявок касались покупки помещений, 78% — аренды. По сравнению с 2006 годом доля желающих приобрести офисную недвижимость несколько снизилась, что можно объяснить определенной паузой, взятой конечными пользователями для определения дальнейшего тренда по стоимости объектов.

Стала более очевидной территориальная структура спроса. Если по аренде доля желающих арендовать в центральных районах Москвы заметна (36% от всех заявок), то среди желающих купить офисные площади районы Москвы между собой пользуются более ровным спросом.

Арендные ставки

Тенденция к сохранению низкого уровня вакантных площадей продолжилась, что вызвало рост арендных ставок. Средний рост арендных ставок по офисным площадям составил за 1 квартал 2007 года – 7,5%. В наибольшей степени выросли арендные ставки на офисные площади класса «В» (8,9%), дефицит которых продолжает ощущаться.

Средние арендные ставки на офисные площади по итогам 1 квартала 2007 года составили:

Тип объекта	Арендная ставка (кв. м/год)	Темп прироста арендной ставки за 1 квартал 2007 года
Бизнес-центры класса А	$800-1200	2,4%
Бизнес-центры класса В	$550-590	8,9%
Административные здания	$400-480	6,5%
Автономные офисы (встроено-пристроенные помещения)	$470-540	3,1%

Цены продаж, инвестиции

Спрос на инвестиционную покупку офисных площадей продолжает значительно превышать предложение. За 1 квартал 2007 года было объявлено об осуществлении нескольких знаковых для рынка сделок:

Бывшее здание банка «Империал» на Большой Якиманке, д.40 площадью 8 400 кв.м купила холдинговая компания «Интеррос». Сумма сделки, осуществленной еще в августе 2006 г., составила не менее $50 млн.
Одна из структур «Газпрома» — «Газпромстрой» — приобрела в новом строящемся комплексе Mirax Plaza офисные помещения по цене 7 тыс. долларов за квадратный метр. За счет этой сделки Mirax Group сумела полностью окупить затраты на покупку проекта строительства комплекса осенью прошлого года. Общая площадь комплекса – 368 тыс. кв. м (250 тыс. кв. м – наземная часть). Строительство комплекса началось в декабре прошлого года, ввод в эксплуатацию намечен на 2012 год.

Средние цены предложения по типам объектов в 1-м квартале 2007 года составили:

Тип объекта	Стоимость 1 кв. м
Бизнес-центры (выборка)	$4500-5200
Административные здания	$4000-4800
Автономные офисы (встроено-пристроенные помещения)	$5000-5800

Средний темп роста цен за 1 квартал составил 3,7%, в том числе по традиционному лидеру рынка — встроенно-пристроенным помещениям – 0,2%. Следует отметить снижение темпов прироста цен. Тенденции стабилизации, характерные для рынка жилья, начинают переноситься на рынок коммерческой недвижимости, по крайней мере, в его низовом ценовом сегменте.

Рынок торговых площадей

Реальные доходы населения в 1 квартале 2007 года увеличились на 13%, оборот розничной торговли – на 13,6%. Москвичи до 75% своих доходов продолжают тратить на текущее потребление, что поддерживает активное развитие сегмента торговых помещений.

Предложение

Объемы ввода в эксплуатацию торговых площадей в 1 квартале 2007 года оставались на низком уровне, что объясняется сезонностью данного рынка.

Из вновь открывшихся объектов можно выделить только многофункциональный комплекс «Шереметьевский» (ул. Никольская, 10) с торговой площадью в 12 000 кв. м. Также состоялось официальное открытие торгово-офисного комплекса «Ереван-Плаза». Напомним, что фактическое («техническое») открытие данного комплекса для покупателей состоялось еще в декабре 2006 года.