Рынок недвижимости Исландии

Роман Мамчиц
Специально для ИА DAILYSTROY

ИА DAILYSTROY представляет аналитическую статью Романа Мамчица о рынке недвижимости Исландии.

Исландия – одно из самых слабозаселенных государств мира, и, вместе с тем, находится на первом месте по уровню жизни, проценту лиц с высшим образованием и уровню грамотности населения. Столица страны – Рейкьявик, город с населением всего чуть больше 100 тыс. человек, входит в пятерку городов с самыми высокими ценами на жилье во всем мире, при этом являясь самой северной столицей мира. В 2006 году цены на недвижимость в Рейкьявике достигли рекордных отметок и имеют тенденции к дальнейшему росту.

Карликовое государство миллионеров. В недвижимости дефицита в Исландии нет. Страна населена настолько слабо, что исландцам даже не нужны фамилии: они обходятся только отчествами, прибавляя к имени отца слово «сон» или «доттир». Половина населения всей страны живет в Рейкьявике, всего же население составляет 260 тыс. жителей, при этом количество туристов, размещающихся ежегодно в одном только Рейкьявике, сопоставимо с населением столицы, что, естественно, ведет к развитию рынка средств размещения. Исландия – центр круглогодичного туризма, приток туристов там одинаковый что на Новый год, в сезон полярных ночей, что летом, когда солнце светит 24 часа в сутки.

В целом, даже в Рейкьявике, не говоря уже о исландской провинции, преобладает малоэтажное строительство, широко распространены 2-3 этажные таунхаусы, бросается в глаза обилие нетиповых архитектурных форм, почти каждый дом строится по индивидуальному проекту. Самое высокое здание в стране – главная лютеранская кирха Рейкьявика, напоминающая по форме айсберг. Рейкьявик – самая экологически чистая столица мира, поскольку там отсутствует отопление и котельные, в водопровод и систему отопления поступает горячая вода из геотермальных источников. Все дома оснащены теплыми полами, мало того, отапливаются гейзерными водами и центральные улицы столицы.

Рейкьявик занимает третье место в мире по дороговизне жизни и одно из первых мест в Европе по дороговизне жилья. Однако для исландцев это не очень большое огорчение: около 3 500 исландских семей имеют сбережений более, чем 100 млн. исландских крон (т.е., боле 1,5 млн.$). Помимо туристической отрасли, в экономике государства играют важную роль следующие отрасли:

1. Рыбный промысел. Это основная отрасль национальной экономики, которая может гарантировать мгновенный доход. Исландия занимает ведущее место в мире по вылову рыбы. Рыболовный флот крошечного государства состоит из 800 судов, вылавливая около 2 млн. тонн рыбы в год. Основной продукт экспорта – треска.

2. Сельское хозяйство. Основная отрасль сельского хозяйства – овцеводство. Всего насчитывается 4 700 овцеводческих ферм, овец в стране больше, чем жителей – 460 тыс. голов. Картофель и репа выращиваются повсеместно, помидоры и огурцы – в термальных оранжереях. Еще одна важная отрасль сельского хозяйства – коневодство, ориентированное на экспорт лошадей в европейские страны и обслуживание туристической отрасли.

3. Энергоемкая промышленность. Это основной объект иностранных инвестиций в исландскую экономику. Смысл эксплуатации этой отрасли в Исландии заключается в минимизации расходов за счет использования гидроэлектростанций и геотермальных электростанций. В Исландии производится алюминий, ферросиликон, перерабатывается магний, водородное топливо. Развита текстильная промышленность; пряжа, свитера, шарфы и одеяла экспортируются в европейские государства. Исландия является мировым лидером в производстве оборудования для рыболовной промышленности.

4. Оффшорное программирование. Ряд компаний этой отрасли закрепился на мировых рынках.

Большой Рейкьявик. Не только специалисты по недвижимости, но и обычные жители столицы четко различают понятия «Рейкьявик» и «Большой Рейкьявик». Территория Большого Рейкьявика, помимо самой столицы, включает ряд близлежащих населенных пунктов городского и сельского типа. В общей сложности, в Большом Рейкьявике проживает около 192 тыс. жителей, соответственно, большинство населения Исландии сконцентрировано в этой территории на Юго-Западе страны – в наиболее пригодном для жизни районе с наиболее мягким, по исландским меркам, климатом: из-за близости Гольфстрима и наличия большого количества гейзеров там нет сильных температурных колебаний: летом средняя температура около +8 градусов. Большой Рейкьявик, кроме Рейкьявика, содержит еще шесть муниципалитетов: Альфтанес (2 293 жителя), Гардабаар (9 613 жителей), Хафнарфьёрдур (24 111 жителей), Копавогур (27 835 жителей), Мосфелльсбаар (7 588 жителей), Сельтьярнарнес (4 456 жителей). В муниципалитете Альфтанес находится резиденция президента Исландии (Bessastaðir), поэтому этот пригород считается элитным. В Гардбааре находится телестудия и ряд промышленных объектов. Хафнарфьёрдур считается крупным по исландским меркам городом (третий по величине), это столица ежегодного фестиваля викингов. Основная промышленность в городе – алюминиевая, цены на жилье там нередко достигают отметок Рейкьявика. Копавогур – второй по величине город страны, состоящий, преимущественно, из жилых районов. Значительная часть жителей работает в Рейкьявике. Коммерческая недвижимость представлена, главным образом, офисами в центре города, крупнейшим торговым центром и рядом производственных и складских помещений по окраинам. В Мосфелльсбааре преобладает жилая недвижимость, основной коммерческий объект – музыкальная студия Sundlauginn, которая была построена на базе недостроенного спортивного центра с плавательным бассейном. Сельтьярнарнес – самый маленький городской населенный пункт в стране, также он известен тем, что органы местного самоуправления находятся почти полностью под контролем ультраправых сил, соответственно, процент мигрантов там очень низок, там нет рабочих мест, все работают в Рейкьявике. Недвижимость почти исключительно жилая (кроме торговых помещений). Там же находится исторический центр Рейкьявика и ряд экскурсионных объектов.

Сам Рейкьявик находится, фактически, на территории района Сельтьярнарнес, однако от исторического центра значительно удален и представляет собой отдельное муниципальное образование. Городским деловым центром является район улицы Боргартун. Это один из крупнейших финансовых центров Европы, где находятся головные офисы четырех крупных транснациональных инвестиционных банков: Glitnir, Kaupthing Bank, Straumur-Burdaras, Glitnir. В настоящий момент на улице компания Eykt возводит крупный офисный центр, который будет состоять из нескольких башен высотой от 6 до 20 этажей. Это будет крупнейший объект офисной недвижимости в Исландии.

Крупнейший объект торговой недвижимости в Исландии – торговый центр Smáralind в Копавогуре. В нем размещаются более 70 коммерческих объектов. Крупнейшие из якорных операторов – кинотеатр на первом этаже и магазин элитного алкоголя Vínbúð – часть исландского «государственного сетевого ритейлера», если так можно назвать алкогольно-табачную государственную монополию ÁTVR. Второй по величине молл, Kringlan, находится в центре Рейкьявика и состоит из 170 небольших магазинчиков и кинотеатра.

Но, все же, основные объемы девелопмента и основной рост приходится в Рейкьявике на жилую недвижимость. За последние три года среднегодовой темп роста в Рейкьявике составлял 50-60%, на территории Большого Рейкьявика находился в районе 20-35 %, тогда как в среднем по Исландии составлял 17%. Рост цен начался примерно в 1998 – 1999 годах: тогда показатель составлял около 16% по Рейкьявику, остальная же часть Исландии оставалась в стороне. Однако, достигнув локального максимума в 2000 году, рынок в 2001 году ушел вниз и возобновил рост только в середине 2002 года. На рынке Рейкьявика установился бычий тренд, который в этом году подвергся коррекции.

В 2006 году объемы девелопмента на территории Большого Рейкьявика впечатляли: на территории с населением менее 200 тыс. жителей было сдано в эксплуатацию 4 000 новых квартир, что на 30% больше показателей 2005 года. Однако в 2007 году прослеживается неудовлетворенный спрос в объеме 3 300 квартир. В настоящий момент в стадии возведения в Рейкьявике 4 200 единиц жилья. Поэтому специалисты прогнозируют, что в этом году спрос будет удовлетворен. В связи с этим возможна приостановка роста цен на жилье, особенно на первичном рынке.

В настоящее время средний объем сделки с жильем в Большом Рейкьявике равняется 386 тыс. долларов. В центре Рейкьявика средняя цена квадратного метра – $4 584, в районе Кринглан – $4 426, в Сельтьярнарнесе – $4 081, в Арбааре – $3 977. В Копавогуре средняя стоимость квадратного метра равна $3 605, в Альфтанесе – $3 648. Средняя стоимость квадратного метра по всему Большому Рейкьявику – $1 700.

Кефлавик. Еще один крупный город в Юго-Западном регионе. Основные объемы девелопмента сконцентрированы в сфере жилой, складской и промышленной недвижимости. Город – один из центров рыбной промышленности. Средняя стоимость жилья 2 353 $/кВ.м.

Акурейри. Крупнейший город севера страны. Население 16 887 жителей. Средняя стоимость квадратного метра $2 478. Город подразделяется на районы Иннбаар (старый город), Бреккан, находящийся высоко на горе, Оддейри в урочище с аналогичным названием и Глерархверфи на северном берегу реки Глера. Несмотря на северное расположение города, климат из-за защиты в виде гор относительно мягкий по сравнению с другими северными территориями, поэтому в городе высокий, по северным меркам, спрос на жилую недвижимость. Коммерческая недвижимость представлена, преимущественно, логистическими сооружениями. Чем ближе к порту и старому городу, тем недвижимость дороже.

Острова Вестманна. Расположены на юге Исландии, недалеко от Фарерских островов. В настоящий момент в связи со строительством железнодорожного туннеля из Исландии служат зоной активного девелопмента жилья. Являются одним из основных туристических объектов Исландии. Рост цен на вторичном рынке – около 30% годовых. Средняя стоимость квартиры с двумя спальнями в новых жилых комплексах – $76 тыс. Застраивается в общей сложности 25 тыс. кВ.м. земли, в течение трех лет должно завершиться строительство многопрофильного комплекса, в котором на первом этаже разместятся 5 магазинов, на верхних этажах – 15 элитных квартир. В этом году должно начаться строительство культурно-развлекательного центра.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *