Cевастополь – Симферополь: двуликий янус крымской жилой недвижимости

Роман Мамчиц
Специально для ИА DAILYSTROY

ИА DAILYSTROY публикует аналитическую статью Романа Мамчица «Cевастополь – Симферополь: двуликий янус крымской жилой недвижимости».

У двух крупнейших городов Крымского полуострова – Симферополя и Севастополя много общего: оба они имеют особый статус (первый является столицей автономии, второй вообще представляет собой отдельное территориальное образование в составе Украины), оба являются основными центрами крымского бизнеса и для обоих характерен значительный приток иностранных инвестиций (в Симферополе – турецких, в Севастополе – российских). Однако на рынке недвижимости между Симферополем и Севастополем столько же различий, сколько и сходства.

Территория и районы. Географическое сходство Симферополя и Севастополя выражается только в том, что это единственные в Крыму города с населением более 300 тыс. жителей. Дальше начинаются различия, причем очень существенные. Симферопольцу, даже имеющему элементарное представление о географии Севастополя, очень сложно ориентироваться в этом городе, особенно за рулем. Правда, утешением выглядит то, что в Севастополе в гораздо лучшем состоянии дорожное покрытие, знаки разметки и светофоры.

Симферополь – город компактной застройки, четко разделяемый на трущобы со старым малоэтажным фондом почти в центре города (Старый город), плотно застроенную центральную часть (преобладают пятиэтажные строения, «разбавленные» старым жилым фондом и более новыми многоэтажками, при этом все пустыри уже давно застроены либо новым элитным жильем, либо многоэтажными офисными и торговыми центрами), промзоны в западной части города, по феодосийскому направлению и на Пневматике, спальные районы, где многоэтажки перемежаются с частной застройкой, и крымскотатарскую периферию, состоящую исключительно из частной застройки. Из одного конца города в другой даже в середине дня можно добраться за 40 – 50 минут, несмотря на автомобильные пробки.

В Севастополе пробки бывают относительно редко, однако путь, например, из Радиогорки до Балаклавы может занять не менее полутора часов, особенно если учесть, что паромы с северной на южную сторону ходят редко. Вместе с акваторией Севастополь считается самым большим по площади городом бывшего СССР, занимая территорию больше Киева и даже больше Москвы. На этой огромной территории проживают всего лишь 450 – 480 тыс. жителей. Львиная доля города занята промзонами, портовыми, логистическими и военными сооружениями. При этом налицо две тенденции: во-первых, реконструкция бывших промышленных корпусов под торговые центры, во-вторых, нехватка логистических центров международного уровня при развитом, но морально устаревшем рынке складской недвижимости советского фонда. В историческом центре Севастополя осталось значительно больше свободных для застройки мест, чем в Симферополе, чаще всего, они находятся ближе к морю. Однако, учитывая интенсивное развитие девелопмента жилья, через полтора-два года этот ресурс может исчерпаться, что вызовет дополнительный рост цен на земельные участки и недвижимость в центре города. В остальном же, за пределами центральной части жилые кварталы чересполосицей перемежаются с пустырями. Добавляет городу пространства Севастопольская бухта, которая делит его на две стороны: Северную и Южную. Практически везде в спальных районах частная застройка перемежается с многоэтажной.

Характерное отличие Севастополя от Симферополя – меньший процент старого жилого фонда в общих дворах. Такого рода трущобы в Севастополе сохранились только в одном месте – на так называемой «Горке», в самом центре города между улицами Ленина и Большая Морская, частично захватывая район выше площади Лазарева. Однако в социальном плане севастопольская Горка неизмеримо благополучнее симферопольского Старого города, да и строения там преобладают не одноэтажные, как в Симферополе, а двух либо трехэтажные. Севастопольская Горка – скорее экзотический уголок послевоенного Севастополя, в то время как симферопольский Старый город – криминогенный и неприглядный район. Следует заметить, что планы сноса и застройки трущоб есть как в Симферополе, так и в Севастополе, однако в Севастополе девелоперы уже начали возводить дома на Горке самовольно, пример – последний скандал с деятельностью компании «Профессионал».

Важный фактор ценообразования в Севастополе – близость моря. В Симферополе, как известно, моря нет (если не считать таковым Симферопольское море – водохранилище на реке Салгир), поэтому основным критериями элитности жилья может служить близость к центру, вид на парки и Салгир (характерный пример – улицы Набережная и Гурзуфская, а также районы частной застройки по алуштинской трассе с видом на Симферопольское водохранилище и Чатыр-даг). В Севастополе центральная часть города расположена на равноудаленном расстоянии от Южной бухты, Артиллерийской бухты и собственно Севастопольского рейда, поэтому на верхних этажах домов в центре как минимум с трех сторон открывается вид на море; престиж может снижаться, если вместо набережной и пляжей из окон видны портовые сооружения Южной бухты. Второе место занимают приморские районы Летчики (вид на парк Победы и бухту Омега) и Балаклава, расположенная по берегам Балаклавской бухты в предгорной части Крыма. Среди районов частной застройки можно выделить Казачью бухту и Фиолент. Камышовая бухта и Северная сторона пока ценятся ниже этих районов – Камышовая из-за наличия портовых сооружений и грязного моря, Северная – из-за транспортных проблем.

Первичный рынок. На первичном рынке в несомненном преимуществе перед Симферополем находится Севастополь. Во-первых, в Симферополе остро ощущается дефицит социального жилья и жилья эконом-класса, которое практически не возводится. Те же элитные объекты, которые возводятся, не соответствуют киевским критериям принадлежности к элите и только позиционируются девелоперами как таковые. В Севастополе достаточно активно идет строительство бюджетного жилья, в частности, для военнослужащих ВМС Украины и Черноморского флота РФ. Те объекты, которые в Севастополе считаются элитными, чаще всего, также не являются таковыми и уступают по всем параметрам элитному жилью соседней Большой Ялты, однако выигрывают по сравнению с симферопольскими объектами, которые, правда, дешевле. К элите можно отнести только квартиры в строящемся в центре города 16-этажном доме (стоимость 2 200 долларов/кв.м.). В остальном же в центре строится эконом-класс и бизнес-класс. В Севастополе из-за большого количества видовых объектов более дифференцируется стоимость жилья на нижних и верхних этажах, чем в Симферополе.

В Симферополе стоимость жилой первички колеблется от 800 долларов/кв.м. по окраинам до 1 600 долларов/кв.м. в центре. В Севастополе из-за географической специфики города разброс более широкий. Если в Инкермане новая квартира может стоить 750 долларов/кв.м., то в прилегающих к центру районах жилье эконом-класса будет стоить 1 000-1 100 долларов/кв.м., а в центре – 1 400 долларов/кв.м.

Вторичный рынок. Ценовые данные по вторичному рынку предоставлены в следующих таблицах:

Симферополь:

Севастополь:

В технической плане что в Симферополе, что в Севастополе прослеживается стойкая тенденция к росту. И в первом и во втором случаях основная цель цены – 1 500 долларов/кв.м. в среднем по городу. Если в Севастополе средняя цена квадратного метра на вторичном рынке – около 1 250 долларов, то в Симферополе примерно на 100 долларов ниже. Таким образом, в Севастополе этот уровень может быть достигнут уже к концу весны.

Есть разница в характере ценовых движений. График средней стоимости вторичного рынка жилья в Севастополе имеет параболические линии без сильных колебаний и больше похож на график стоимости квадратного метра в Киеве, чем в Симферополе. В Симферополе взрывной рост начался в конце 2005 года, тогда как в Севастополе постепенный стабильный рост наблюдается еще с 2003 года.

В Симферополе вторичный рынок жилья носит более спекулятивный характер, чем в Севастополе. Если сделки с дорогими квартирами в Севастополе все больше и больше заключаются с целью проживания в купленной квартире, то в Симферополе – для удачного вложения средств, полученных посредством банковского кредитования. В Севастополе более перспективны долгосрочные вложения, в Симферополе – краткосрочная спекуляция биржевого характера, этим и вызваны ежемесячные и даже еженедельные колебания цены. Ко всему прочему, не следует сбрасывать со счетов дефицит дешевого нового жилья в Симферополе, который может выливаться в такую уродливую форму решения жилищного вопроса, как самозахваты (как известно, в Симферополе к крымскотатарским самозахватам добавились еще и славянские) – явление, которое в Севастополе не встречается вообще, либо в повышение цен на вторичном рынке на дешевое малометражное жилье.

Ценовая информация предоставлена Консалтинговой компанией ViB (Симферополь).