Роман Мамчиц
Cпециально для ИА DAILYSTROY
ИА DAILYSTROY публикует аналитическую статью Романа Мамчица о рынке недвижимости Сингапура.
Продолжая тему Юго-Восточной Азии, Сингапур нельзя никак обойти вниманием. Если Вьетнам – новый рынок для инвесторов в регионе, Сингапур – очень маленькое, но зато стабильное экономически и политически государство, которое у многих экономистов приходит на ум в первую очередь при упоминании этого региона. Рынок недвижимости Сингапура был, есть и, судя по всему, будет надежным инструментов вложения средств.
Жилая недвижимость. В сегменте новостроек в Сингапуре подъем произошел в последнем квартале 2006 года, когда девелоперы отреагировали на нарастание продаж элитного жилья. Соответственно, стало возводиться не только элитное жилье, но активность в других сегментах была, все же, ниже. Запланированный жилой фонд в 3 000 квартир был выполнен к концу года, что превышает показатели предыдущего квартала (2 257 квартир). Всего в 2006 году количество сданных в эксплуатацию квартир составило 10 300. Таким образом, был побит рекорд 1996 года, когда было построено 10 000 квартир.
На первичном рынке за 2006 год было продано 9 500 квартир. Это на 6% больше, чем 8 955 квартир, проданных в 2005 году. В 4 квартале ряд проектов были распроданы полностью в рекордные сроки. В частности, это жилые комплексы The Ford на Холланд Род, Grand Duchess на Св. Патрика, Marina Bay и Sixth Avenue. Характерен рост доходов спекулятивного рынка: квартиры в этих комплексах продавались почти сразу же после покупки на вторичном рынке по цене выше первичного, в среднем, на 33%. В домах бизнес-класса, таких как Kovan Melody и The Quartz, продажи шли значительно медленнее.
На вторичном рынке спрос повысился во всех сегментах. Общее количество квартир, проданных на вторичном рынке за 2006 год, превышает 11 000, тогда как в 2005 году эта цифра составляла всего лишь 7 852. Был побит рекорд 1999 года, равный 10 332 квартирам. Нарастает спрос на вторичное жилье среди иностранцев, при этом лидируют резиденты Индонезии, Малайзии (по 5%), Индии (4%), Великобритании (3%), США, Китая и Австралии (по 1%). Доля отечественных покупателей вторичного жилья составляет в Сингапуре 75%. Доля инвестиционных перепродаж на вторичном рынке значительно меньше, чем на первичном и составляет около 10% от всего количества сделок, при этом, имеет тенденцию к уменьшению. Среди элитного жилья доля перепродаж на вторичном рынке составляет 8%. Наиболее высокие доли спекулятивных сделок наблюдаются в жилых комплексах бизнес-класса и эконом-класса, которые были сданы в эксплуатацию 2-3 года назад, таких как The Centris, The Lakeshore. В истории сингапурского рынка недвижимости пик спекулятивных сделок наблюдался в мае 1996 года, когда они составили 27,6%.
Присутствие как на вторичном, так и на первичном рынке иностранных покупателей в Сингапуре ощущалось в течение всего 2006 года. В среднем, общая доля иностранцев на рынке недвижимости составляет 23%. В 4 квартале доля выросла и составила 26%, в то время как в 3 квартале этот показатель равнялся 23.5%. В 2005 году доля иностранных покупателей на рынке жилья равнялась 20%. Основные иностранные инвестиции сконцентрированы в районах 1, 4, 9, 10 и 11. Популярностью пользуются жилые комплексы на побережье, такие как The Oceanfront, Sentosa Cove, Marina Bay Residences. Иностранцы – основной двигатель цены на вторичном рынке в таких комплексах. По всей видимости, именно благодаря им цены на элитное жилье в этих комплексах в конце прошлого года достигли рекордных отметок: так, пентнаусы в Marina Bay Residences стоят сейчас $3,450/кВ. фут.
Наблюдается рост арендных ставок на жилье. Доходность сдачи квартиры в аренду за 2006 год выросла с 10% до 15% годовых. Особенно сильный рост ощущается в элитных районах № 9, 10 и 11. Арендные ставки в пригородах также имеют тенденцию к росту благодаря высокому спросу со стороны иммигрантов, особенно в восточной части Сингапура, тогда как пригороды Ио Чу Канг и Ишун пока остаются менее востребованными.
Таблица1. Средние арендные ставки на рынке жилой недвижимости:
| Район | Ставка, $/кв.фут. |
| D. 9, 10 & 11 (люкс) | $3.85 — $4.70 |
| D. 9, 10 & 11 — (бизнес и эконом) | $2.55 — $3.25 |
| Восточный берег | $1.95 — $2.45 |
| Запад | $1.25 — $1.85 |
| Тимах | $1.10 — $1.60 |
| Томсон, Тоа Пайох, Бишан | $1.40 — $1.95 |
| Ио Чу Канг, Ишун | $0.95 — $1.35 |
Таблица2. Стоимость квадратного фута в районах Сингапура.
| Район | Стоимость кв. фута |
| Деловой центр города (люкс) | $1,600 — $1,900 |
| D. 9, 10 & 11 | $950 — $1,050 |
| Восточный берег | $650 — $740 |
| Запад | $490 — $580 |
| Тимах | $435 — $510 |
| Томсон, Тоа Пайох, Бишан | $550 — $600 |
| Ио Чу Канг, Ишун | $350 — $430 |
Торговая недвижимость. 2006 год был относительно удачным для сингапурского ритейла. Розничные продажи в течение года выросли. Происходит это на фоне роста благосостояния населения и роста активности туристов. Предложение торговых площадей в 3 квартале 2006 года пережило настоящий бум. Именно в это время был завершен крупный проект Vivocity, крупнейшего молла в Сингапуре. Процент свободных помещений вырос из-за этого с 7,6 до 9,7. Однако, видимо, это кратковременное явление, поскольку помещения в молле быстро заполняются. В 4 квартале 2006 года было завершено строительство двух молов, Connectz (30140 кв. футов) на Юнайтед Сквер и Velocity на Новена Сквер. В ноябре 2006 года был открыт первый в городе магазин сети IKEA, Tampines Ikea. В декабре был введен в эксплуатацию молл Ang Mo Kio Mall, новое крыло торгового центра Centrepoint Shopping Centre и торговая точка сетевого оператора Courts Megastore. Всего только за декабрь было введено в эксплуатацию 920 000 кв.футов торговых площадей.
Территория Харборфронт в настоящий момент активно реконструируется: вместо бывшего Всемирного торгового центра возникают другие сооружения, в частности, уже упоминавшийся молл Vivocity. К 2010 году Харборфронт должен превратиться в территорию, предназначенную для развлечений и розничной торговли.
Территория Очерд Род по-прежнему является основным местом уличного ритейла в Сингапуре. В настоящий момент территория также активно реконструируется и должна стать, по концепции городских властей, «Парижем Юго-Восточной Азии».
В настоящий момент в Сингапуре на рынке торговой недвижимости сформировались следующие ставки ($/кВ.фут/месяц)
- Очерд (центр) $38.80
- Очерд (периферия) $20.30
- Marina Centre, City Hall, Bugis $27.80
- Окраины $21.90
- Пригороды $27.00
- Очерд (периферия) $20.30
Офисная недвижимость. В целом по острову занятость существующих офисных площадей составила 89,5%, что является наивысшим показателем с 2001 года, тогда как спрос на офисные площади составил 2,15 млн. кВ. футов, в то время, как среднегодовой показатель за последние 10 лет составляет 1,31 млн. кВ. футов. Основной спрос исходит от финансовых учреждений. В 2006 году крупнейшие транзакции с офисной недвижимостью были заключены зарубежными и транснациональными финансовыми корпорациями: Merrill Lynch, Barclays Capital, UBS Bank, Credit Suisse, Deutsche Bank, Royal Bank of Scotland. Merrill Lynch планирует в 2007 году занять целое здание в районе Харборфронт площадью 200 тыс. кВ. футов. В сегменте класса А занятость офисных площадей очень высокая: 98,4%, причем она увеличивается, в среднем, на 1,6% в квартал.
Крупнейшее событие на рынке девелопмента офисной недвижимости конца 2006 года – завершение проекта Raffles Quay North Tower площадью 756 000 кв. футов. Вместе со сданным в эксплуатацию во 2 квартале 2006 года Raffles Quay South Tower площадь обоих зданий, расположенных рядом, составила 1,3 млн. кВ. футов. Обе башни были на 100% арендованы еще до сдачи в эксплуатацию. Еще одно крупное офисное здание — Parakou Building, сданное в эксплуатацию в апреле. В 2010 году должен быть завершен еще один крупный офисный объект — Marina Bay Financial Centre. А морально устаревшие офисные центры 1 Shenton Way, Natwest Centre, HMC Building, Asia Chambers будут переделаны в жилые дома.
В настоящий момент действует правительственная программа продажи государственных земель под строительство офисных центров. Объекты, проданные в 1 квартале 2007 года, перечислены в следующей таблице:
| Beach Road/Middle Road | 3.5 |
| Tampines Grande | 0.8 |
| Central Boulevard/ Shenton Way (White site) | 1.03 |
| Anson Road | 0.26 |
| Anson Road/ Enggor Street | 0.35 |
| Outram Road/ Eu Tong Sen Street (White site) | 2.48 |
Арендные ставки на рынке офисов:
| Raffles Place | $8.80 — $9.50 |
| Marina Centre / City Hall | $7.80 — $8.30 |
| Shenton Way / Robinson Road | $6.40 — $6.90 |
| Orchard Road | $7.10 — $7.60 |
| Beach Road / Middle Road | $5.20 — $5.60 |
| Северные пригороды) | $5.10 — $5.50 |
| Восточные пригороды | $4.00 — $4.40 |
| Западные пригороды | $4.10 — $4.60 |
Индустриальные площади. Крупнейшие производственные сооружения в Сингапуре представлены высокотехнологичными технопарками. Крупнейшие из них перечислены в таблице:
| Технопарк | Средняя арендная ставка, $/ кв. фут/месяц |
| Macpherson/Paya Lebar | $1.25 |
| Kaki Bukit | $1.09 |
| Admiralty | $0.98 |