Отдел зарубежной информации ИА DAILYSTROY
Российский рынок коммерческой недвижимости показал в 2006 г. превосходные результаты. Почти 3 млрд. долларов иностранных инвестиций хлынуло в этот сектор, что неизбежно привело к падению доходности.
Даррел Стэйнэфорд, управляющий директор российского сектора CB Richard Ellis, считает: «Во второй половине 2005 г., специалисты заявили, что ожидают падения прибыли до 9,5% перед выборами 2008 г., а после выборов доходность упадет до 8%. Но теперь, похоже, мы собираемся упасть ниже 8,5% даже перед выборами».
Чтобы проиллюстрировать, как это произошло, Стэйнэфорд приводит в пример покупателя, у которого было исключительное предложение приобрести «Дукат II», бизнес-центр в Москве с прибылью в 9,75%. Дело провалилось, однако, через три месяца, когда компания London&Regional; согласилась купить здание, доход уже опустился на 50 базисных пунктов ниже. Для многих быстрое движение уровня прибыли на российском рынке отражает процессы, подобные которым были отмечены в Восточной Европе, после того, как Чехия и Польша вступили в ЕС.
Пол Кеннеди, директор европейских исследовании в Invesco, считает, что многие инвесторы игнорируют критические различия между Восточной Европой и Россией, предполагая, что эти географические области тождественны друг другу. «Для начала нужно знать, что Россия вообще не собирается присоединяться к ЕС, — говорит он, — В России отмечается мощный экономический рост, даже более сильный, чем в Евросоюзе, но и инфляция гораздо выше, ведь российский экономический рост проистекает из-за богатейших природных ресурсов».
Кеннеди касается и роли российского государства, восстанавливающего контроль над этим сектором. По мнению эксперта, государственная промышленность не столь эффективна, как частный сектор.
Но все не так мрачно и безнадежно. «Наблюдается сильный рост численности среднего класса, и потребитель смелее идет на расходы», — говорит Кеннеди. Увеличение потребительской активности побуждает инвесторов присматриваться к другим городам, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. В России приблизительно 14 городов с населением больше миллиона, и в них часто ощущается нехватка офисных площадей и торговых центров.
Еще раз хочется повторить, что инвесторы должны продвигаться на российский рынок с большой осторожностью. «Областной центр может поддержать только одно или два качественных офисных здания, а если Вам кажется, что больше, то вряд ли это выгодное вложение средств, — говорит Стэйнэфорд, — Можно говорить о четырех-пяти торговых центрах, однако, инвесторам нужно гарантировать, что, вкладывая деньги в большие моллы, они действительно получают лучшее место в городе».
Местоположение, однако, не единственный фактор, играющий роль при инвестициях в Россию. Как и на многих вновь возникших рынках, там существует множество проблем, которые нужно рассмотреть перед тем, как начать тратить деньги.
«Инвесторы должны обратить особое внимание на то, каким образом определяется доходность в России, — говорит Стэйнэфорд, — Разница между заявленной (брутто) и чистой прибылью может достигать 100 базисных пунктов». Весь деловой процесс может заключаться в сплошной трате нервов, полагает Роберт Стоулфо, фондовый менеджер компании Invesco. «Ваши российские партнеры могут неоднократно менять решения в процессе переговоров, и вы рискует потерять дело в любой момент, — говорит он, — Лишь после того, как вы подписали договор, вы можете почувствовать уверенность». В отличие от Восточной Европы, иностранные инвесторы сталкиваются лицом к лицу с жестким соперничеством русских, которые получили сверхприбыли от нефти и газа. «Агрессивное отношение русских, готовых идти на любой риск, делает их жесткими конкурентами», — говорит Кеннеди. Но иностранные инвестиционные компании получили возможность входить в более тесные союзы с российскими девелоперами. Стоулфо объясняет: «Во время строительства объекта часто случается, что мы предлагаем девелоперу средства по более низкой ставке, чем банки».
Десятилетия коммунистического правления в России оставило ей в наследство высотные бетонные гостиницы в виде коробок, и создание более удобных зданий стало одним из востребованных секторов недвижимости.
Согласно обзору «Свежие тенденции в европейской недвижимости» от Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers, Москва страдает от жесткой нехватки трехзвездочных отелей, и, вообще, дефицит гостиничного сектора ощущается по всей стране. «Гостиниц явно недостаточно во всех главных областных центрах, и девелоперы, занимающиеся этим рынком, ожидают высокой доходности», — говорится в обзоре.
Кеннеди резюмирует, предостерегая инвесторов: «Вложение в Россию — нелегкая задача. Решение инвестировать в эту страну должно быть взвешено чрезвычайно тщательно, тщательнее, чем в любую другую часть света».
По материалам Estates Gazette, Sharlotte Moore