Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы

ИА DAILYSTROY публикует обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за 1 квартал 2007 года, подготовленный компанией Praedium.

Офисные помещения

В 1 квартале 2007 г. рынок офисной недвижимости Москвы сохранил наблюдавшиеся в конце прошлого года высокие темпы развития.

О росте инвестиционной активности говорит появление на рынке сразу нескольких крупных девелоперских компаний и инвестиционных фондов, среди которых – MCG, сингапурский фонд Capitaland, Rutley Russia Property Fund, Starr Investments Russia, R.G.I. Так, например, компания MCG планирует с 2008 года начать строительство более 400 000 кв. м офисных площадей классов А, В. Проекты будут реализовываться в сотрудничестве с одним из крупных московских девелоперов.

Общий объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 1 квартале, составил: класс А – около 68 600 кв. м, класс В (включающий В– и В+) – около 49 200 кв. м. Совокупный прирост высококлассных офисных площадей равен примерно 117 800 кв. м, что ниже планировавшегося объема, поскольку сроки сдачи в эксплуатацию некоторых крупных объектов таких, как «Лотте–Плаза», «Серебряный Город», «Резиденция» были перенесены на 2–3 квартал 2007 г. Соотношение вышедших на рынок офисных помещений составило: класс А – 60%, класс В – 40%.

Во 2 квартале 2007 г. планируется сдать в эксплуатацию примерно 262 000 кв. м офисов класса А и примерно 196 000 кв. м класса В. Совокупный прирост высококлассных офисных площадей за первое полугодие 2007 г. составит около 614 000 кв. м.

На фоне сохраняющегося дефицита офисных помещений классов А, В наблюдается устойчивый рост спроса как по аренде, так и по продаже. Уровень вакантных площадей класса А за первый квартал сократился примерно на 1,5% (с 3% на конец 2006 г. до 1,5% на начало 2 квартала).

Уровень вакантных площадей:
Класс А примерно 1,5%
Класс В примерно 4–5%

Аквамарин, фаза 2

За 1 квартал 2007 г. рост ставок (в каждом из выделенных сегментов) на офисы класса А составил 1,5–2 %, класса В+ – около 3%**. По причине высоких темпов падения курса доллара США к рублю, арендные ставки все чаще устанавли- ваются в условных единицах, евро или в долларах с индексацией (3–6% в год).

Стоимость продажи ($/кв. м)
Бизнес–центры класса А 6 000 – 8 000
Бизнес–центры класса В+ 3 500 – 7 000
Бизнес–центры класса В– 2 500 – 4 000
Особняки 4 000 – 10 000

Тенденции и события рынка

В 1 квартале 2007 г. рынок офисной недвижимости развивался в рамках намеченных ранее тенденций, подтверждающихся ключевыми событиями и сделками:

  • Сохраняется острый дефицит высококлассных офисных помещений. Уровень вакантных площадей на офисы класса А понизился до 1,5%
  • Наблюдается высокая заинтересованность компаний (в первую очередь, сырьевых) в покупке офисных зданий. «Интеррос» приобрел административное здание площадью 8 400 кв. м на ул. Б. Якиманка, 40
  • .

Арендные ставки ($/кв.м/год)

Формат (в скобках приведены типичные примеры объектов того или иного формата) Арендная ставка Эксплуатационные расходы
Бизнес–центры класса А («Эрмитаж Плаза», «Дукат») 700–1 000 90–150
Высотные офисные здания (выше 30 этажей) класса А («Москва–Сити») 800–1 200 120–150
Многофункциональные комплексы, включающие офисные помещения класса А («Лотте Плаза», «Метрополис») 700–90 100–120
Бизнес–парки класса А («Гринвуд, «Резиденция») 400–800 60–90
Особняки 650–1 000  
Бизнес–центры класса В+ – новое строительство («Новосущевский») 520–700 80–120
Бизнес–центры класса В+ – реконструкция («Лефорт», «Кругозор») 450–680 70–80
Бизнес–парки класса В+ («Новоспасский двор», «Западные Ворота») 480–650 50–70
Бизнес–центры класса В– – реконструкция 350–550 50–80
* Ставки не включают операционные расходы и НДС. Ставки приведены в среднем по рынку (вычисляются как средние по максимальным и минимальным с отсеканием «хвостов») ** Отслеживалось изменение ставки по одним и тем же объектам

 
  • Рост заинтересованности девелоперов в продаже офисных объектов после завершения строительства Компания Forum Properties планирует построить четыре офисных здания площадью 20 000–30 000 кв. м. с возможностью их последующей продажи
  • Сохраняется высокая заинтересованность банков в инвестициях в офисную недвижимость Конверсбанк планирует вложить 10,7 млн. в строительство офисного центра на проспекте Мира
  • Сокращается количество недостроенных и замороженных офисных проектов вследствие дефицита земельных участков под застройку. Недостроенный деловой комплекс «Зенит», расположенный на проспекте Вернадского, общей площадью 100 000 кв. м, перешел в госсобственность. Комплекс планируется выставить на торги.

  • Сохраняются высокие темпы реорганизации промышленных территорий с последующим строительством офисных площадей. Корпорация Mirax Group совместно с «Альтиус Девелопмент» построит многофункциональный комплекс на территории Первого Московского приборостроительного завода имени В. А. Казакова. На месте фабрики «Корунит» компания Z–Build планирует построить бизнес–центр площадью 30 000 кв. м

Растет популярность формата многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую. (О реализации крупных многофункциональных проектов заявили сразу несколько крупных игроков рынка – London & Regional Properties, спортобщество «Динамо», «Капитал Груп»). Планируется ввести ограничение строительства офисов в ЦАО – Правительством Москвы уже ведется разработка соответствующих документов.

Крупнейшие сделки 1 кв. 2007 г.

Среди инвестиционных сделок необходимо отметить покупку компанией Mirax Group 15% акций ОАО «Первый Московский приборостроительный завод имени В. А. Казакова». На данном участке планируется реализация многофункционального комплекса.

На рынке купли–продажи была заключена беспрецедентная по объему сделка по покупке компанией «Газпромстрой» у Mirax Group 133 000 кв. м в строящемся бизнес-центре «Миракс–Плаза». Объект будет сдаваться в эксплуатацию по очередям в 2008–2012 гг.

Из сделок аренды офисных помещений класса А можно выделить аренду компанией «СТС Медиа» более чем 16 000 кв. м в строящемся офисном центре «Профико». Договор аренды заключен на 10 лет. Сдача объекта в эксплуатацию заявлена на 1 квартал 2008 г.

Наиболее значительные проекты, сданные в эксплуатацию в 1 кв. 2007 г.

Объект Адрес Класс Общая площадь, кв. м
Многофункциональный комплекс «Шереметьевское Подворье» Никольская ул., д. 10 A 39 000 (общая офисная площадь – 17 200)
«Аквамарин», фаза 2 Озерковская наб., д. 26 A 16 800
«Школа журналистов», офисный центр Мал. Дмитровка ул., д. 22–24 A 13 305
Офисное здание Б. Полянка ул., д. 30 A 9 480
«Синтез», технопарк Б. Полянка ул., д. 30 B 9 480
Офисно–торговый комплекс Спартаковская ул., д.20–26 B 16 000

Наиболее значительные проекты, запланированные к вводу в эксплуатацию во 2 кв. 2007 г.

Объект Адрес Класс Общая площадь, кв. м
«Военторг», многофункциональный комплекс Воздвиженка ул., д. 10/2 A 70 700
Monte Falcone (Соколиная Гора) Семеновский пер., д. 21 A 34 650
Химки, бизнес–парк, 1 очередь Ленинградское ш. A 23 500
Офисное здание Научный пр–д, д. 6 В 42 000
«Ростэк» Завода Серп и Молот пр–д, д. 6 B 22 230
«Альтеза», БЦ Алтуфьевское ш. B 21 000
«Лефорт», 2 очередь Электрозаводская ул., д. 27, с. 8 B 20 300

Наиболее значительные проекты, о реализации которых было объявлено в 1 кв. 2007 г.

Объект Расположение Девелопер Общая площадь, кв. м
Многофункциональный комплекс Киевское шоссе вблизи МКАД London & Regional Properties (L&RP;) 500 000 (офисные площади – н/д)
Многофункциональный комплекс В районе Петровского парка Спортивное общество «Динамо» 450 000 (офисные площади – 250 000)
Многофункциональный комплекс на территории реорганизованного приборостроительного завода им. Казакова На пересечении Третьего транспортного кольца и Кутузовского проспекта Mirax Group совместно с Альтиус Девелопмент 500 000 (офисные площади – н/д)
Высотный офисный комплекс На пересечении Дмитровского шоссе и Дмитровского проезда Mirland Development 92 000

Складские помещения

Рынок складской недвижимости в 1 квартале 2007 г. продолжал демонстрировать интенсивное развитие. Несмотря на значительный, все возрастающий интерес международных инвестиционных фондов и крупных девелоперов к реализации складских проектов в регионах, складская недвижимость Московского региона продолжает сохранять высокую инвестиционную привлекательность. Об этом свидетельствует появление новых проектов, реализуемых известными девелоперами, а также выход на рынок новых игроков. Среди них – турецкий девелопер EGL Holdings, который совместно с британским фондом Raven Russia реализует проект логистического комплекса класса А рядом с аэропортом Шереметьево, с последующей продажей инвестфонду своей доли.

Уровень вакантных площадей:
Класс А до 1%
Класс В примерно 3%
Арендные ставки ($/кв. м/год) (без НДС, включая операционные расходы)
Класс А 140–160
Класс В 110–130
Операционные расходы ($/кв. м/год)
Класс А 25–35
Класс В 10–20

Прирост качественных складских площадей за 1 квартал 2007 г. составил 30 000 кв. м. Сохраняется тенденция переноса сроков ввода в эксплуатацию заявленных проектов. Максимальный объем выхода на рынок складских помещений, приходящийся на 3 и 4 кварталы, связан с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных проектов: Северное Домодедово, Логопарк Домодедово, Giffels South Gate, МЛП Подольск.

Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в 1 кв. 2007 г.

Объект Класс Общая площадь, кв. м Складская площадь, кв. м Расположение
ТЛК «Томилино» А 20 500 17 370 Новорязанское ш., 6 км от МКАД
Логистический центр «Купавна» А 9 500 9 000 Горьковское ш., 21 км от МКАД, г. Старая Купавна, ул. Дорожная, д. 3

Наиболее значительные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию во 2 кв. 2007 г.

Объект Класс Общая площадь, кв. м Складская площадь, кв. м Расположение
Springs Park, 2 очередь А 14 000 14 000 Егорьевское ш., 15 км от МКАД

Новые проекты, о реализации которых было объявлено в 1 кв. 2007 г.

Объект Расположение Девелопер Общая площадь, кв. м Срок ввода в эксплуатацию
Индустриальный парк в Сергиево–Посадском р–не Московская область, Сергиево–Посадский р–н Для реализации проекта будет проведен открытый конкурс 415 000 (складские помещения) 2011
Логистический терминал «Раменское» Новорязанское ш., 31 км. от МКАД, г. Раменское н/д 140 000 1 квартал 2009
Логистический комплекс рядом с аэропортом «Шереметьево» Ленинградское ш., 14 км. от МКАД Raven Russia совместно с EGL Holdings 55 000 н/д

Крупнейшие сделки 1 кв. 2007 г. по аренде

Объект Арендатор Площадь, кв. м
ТЛК «Томилино» Tablogix 15 500
Логистический парк «Пушкино» «Арт Стиль Март–Мебел Руссланд» 12 500
Логистический парк «Пушкино» «Ашан» 10 000
«Крекшино» «Интерторг» 6 500
Логистический парк «Пушкино» Hilti Distribution 6 000
ТЛК «Томилино» «Интерхемал» 4 500

Торговые помещения

В 1 квартале 2007 г. рынок торговых помещений продолжил стабильное развитие. Тем не менее, объем качественных торговых площадей, введенных в эксплуатацию в первом квартале 2007 года, оказался на крайне низком уровне. Срок ввода в эксплуатацию ряда крупных торговых центров (ТЦ «Щука», ТРЦ «Времена года») был перенесен на следующий квартал.

Общий объем качественных торговых площадей, сданных в эксплуатацию в 1 квартале 2007 г., составил около 66 000 кв. м. До конца года к выходу на рынок заявлено ещё более 1 млн кв. м торговых площадей.

Основные тенденции, обозначившиеся в 2006 году, получили в 1 квартале 2007 года свое дальнейшее развитие. Среди них необходимо отметить:

  • Переход сетевых ритейлеров на многоформатность ведения бизнеса. О своих планах вывода на рынок новых форматов заявили следующие ритейлеры:

Торгово–офисный центр «Шереметьевский»

  • «12 месяцев» – магазины шаговой доступности «12 месяцев»;
  • «Дикси» – магазины шаговой доступности V–Mart;
  • «Виктория» – гипермаркеты (6 000 – 10 500 кв. м);
  • «Седьмой континент» – дискаунтеры «Светофор».
  • Укрупнение формата. Растет интерес ритейлеров к строительству гипермаркетов, в первом квартале о планах открытия гипермаркетов заявили: ГК «Виктория», X5 Retail Group (гипермаркеты под брендом Frank), Техносила (стра- тегия развития только в формате гипермаркета)
  • Рост заинтересованности продуктовых сетей к формату ма- газинов шаговой доступности («12 месяцев», «Дикси»)

Наиболее значительные объекты, о реализации которых было объявлено в 1 кв. 2007 г.

Среди заявленных проектов можно выделить многофункциональный комплекс (на пересечении МКАД и Осташковского ш., г. Мытищи) общей площадью 125 000 кв. м, торгово–развлекательный центр в рамках проекта «Аэротрополис» рядом с аэропортом «Домодедово», многофункциональный комплекс «Галактика» над развязкой Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского общей площадью 213 000 кв. м.

Наиболее значительные объекты, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2007 г.

Объект Расположение Общая площадь, кв. м
«Мосмарт» Боровское шоссе Пересечение Боровского шоссе и МКАД 75 000 (торговая площадь – 28 000)
«Шереметьевский», многофункциональный центр Никольская ул., д. 10 36 000 (торговая площадь – 12 960)
«Столица» Кустанайская ул., д. 6 9 000
«Белая Дача», садовый центр 14–й км МКАД, внешняя сторона 9 500 (8 000 – закрытая, 1 500 – открытая)

Наиболее значительные объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию во 2 кв. 2007 г.

Объект Расположение Общая площадь, кв. м
«Щука» м. Щукинская 98 800
«Времена Года» Кутузовский пр–т, д. 48 64 228

Инвестиционные сделки

Объект Покупатель Продавец Сумма сделки, $ млн
50% акций торговой сети «Копейка» ФК Уралсиб «Торговый дом «Копейка» 520*
40% акций ОАО «Арбат Престиж» ОАО «Арбат Престиж» «Тройка Диалог» 400
50% торговой части МЦ «Метрополис» Rodamco Europe Capital Partners 264,2
29 несетевых магазинов общей площадью 68 000 кв. м «Седьмой Континент» «Декра» 150

По купле–продаже

Объект Покупатель Продавец Площадь (кв. м) Сумма сделки, $ млн
ТЦ «Квадро» Холдинг «Подиум» Группа «Партия» 11 000 60*
18 магазинов «у дома» «Светофор» «Седьмой континент» ООО «Ситимаркет» н/д 10
18 магазинов сети Billa РТМ ReMa Immobilien 52 400 100

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *