ИА DAILYSTROY публикует обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за 1 квартал 2007 года, подготовленный компанией Praedium.
Офисные помещения
В 1 квартале 2007 г. рынок офисной недвижимости Москвы сохранил наблюдавшиеся в конце прошлого года высокие темпы развития.
О росте инвестиционной активности говорит появление на рынке сразу нескольких крупных девелоперских компаний и инвестиционных фондов, среди которых – MCG, сингапурский фонд Capitaland, Rutley Russia Property Fund, Starr Investments Russia, R.G.I. Так, например, компания MCG планирует с 2008 года начать строительство более 400 000 кв. м офисных площадей классов А, В. Проекты будут реализовываться в сотрудничестве с одним из крупных московских девелоперов.
Общий объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 1 квартале, составил: класс А – около 68 600 кв. м, класс В (включающий В– и В+) – около 49 200 кв. м. Совокупный прирост высококлассных офисных площадей равен примерно 117 800 кв. м, что ниже планировавшегося объема, поскольку сроки сдачи в эксплуатацию некоторых крупных объектов таких, как «Лотте–Плаза», «Серебряный Город», «Резиденция» были перенесены на 2–3 квартал 2007 г. Соотношение вышедших на рынок офисных помещений составило: класс А – 60%, класс В – 40%.
Во 2 квартале 2007 г. планируется сдать в эксплуатацию примерно 262 000 кв. м офисов класса А и примерно 196 000 кв. м класса В. Совокупный прирост высококлассных офисных площадей за первое полугодие 2007 г. составит около 614 000 кв. м.
На фоне сохраняющегося дефицита офисных помещений классов А, В наблюдается устойчивый рост спроса как по аренде, так и по продаже. Уровень вакантных площадей класса А за первый квартал сократился примерно на 1,5% (с 3% на конец 2006 г. до 1,5% на начало 2 квартала).
Уровень вакантных площадей: | |
Класс А примерно | 1,5% |
Класс В примерно | 4–5% |
Аквамарин, фаза 2
За 1 квартал 2007 г. рост ставок (в каждом из выделенных сегментов) на офисы класса А составил 1,5–2 %, класса В+ – около 3%**. По причине высоких темпов падения курса доллара США к рублю, арендные ставки все чаще устанавли- ваются в условных единицах, евро или в долларах с индексацией (3–6% в год).
Стоимость продажи ($/кв. м) | |
Бизнес–центры класса А | 6 000 – 8 000 |
Бизнес–центры класса В+ | 3 500 – 7 000 |
Бизнес–центры класса В– | 2 500 – 4 000 |
Особняки | 4 000 – 10 000 |
Тенденции и события рынка
В 1 квартале 2007 г. рынок офисной недвижимости развивался в рамках намеченных ранее тенденций, подтверждающихся ключевыми событиями и сделками:
- Сохраняется острый дефицит высококлассных офисных помещений. Уровень вакантных площадей на офисы класса А понизился до 1,5%
- Наблюдается высокая заинтересованность компаний (в первую очередь, сырьевых) в покупке офисных зданий. «Интеррос» приобрел административное здание площадью 8 400 кв. м на ул. Б. Якиманка, 40
.
Арендные ставки ($/кв.м/год)
Формат (в скобках приведены типичные примеры объектов того или иного формата) | Арендная ставка | Эксплуатационные расходы |
Бизнес–центры класса А («Эрмитаж Плаза», «Дукат») | 700–1 000 | 90–150 |
Высотные офисные здания (выше 30 этажей) класса А («Москва–Сити») | 800–1 200 | 120–150 |
Многофункциональные комплексы, включающие офисные помещения класса А («Лотте Плаза», «Метрополис») | 700–90 | 100–120 |
Бизнес–парки класса А («Гринвуд, «Резиденция») | 400–800 | 60–90 |
Особняки | 650–1 000 | |
Бизнес–центры класса В+ – новое строительство («Новосущевский») | 520–700 | 80–120 |
Бизнес–центры класса В+ – реконструкция («Лефорт», «Кругозор») | 450–680 | 70–80 |
Бизнес–парки класса В+ («Новоспасский двор», «Западные Ворота») | 480–650 | 50–70 |
Бизнес–центры класса В– – реконструкция | 350–550 | 50–80 |
* Ставки не включают операционные расходы и НДС. Ставки приведены в среднем по рынку (вычисляются как средние по максимальным и минимальным с отсеканием «хвостов») ** Отслеживалось изменение ставки по одним и тем же объектам |
- Рост заинтересованности девелоперов в продаже офисных объектов после завершения строительства Компания Forum Properties планирует построить четыре офисных здания площадью 20 000–30 000 кв. м. с возможностью их последующей продажи
- Сохраняется высокая заинтересованность банков в инвестициях в офисную недвижимость Конверсбанк планирует вложить 10,7 млн. в строительство офисного центра на проспекте Мира
- Сокращается количество недостроенных и замороженных офисных проектов вследствие дефицита земельных участков под застройку. Недостроенный деловой комплекс «Зенит», расположенный на проспекте Вернадского, общей площадью 100 000 кв. м, перешел в госсобственность. Комплекс планируется выставить на торги.
- Сохраняются высокие темпы реорганизации промышленных территорий с последующим строительством офисных площадей. Корпорация Mirax Group совместно с «Альтиус Девелопмент» построит многофункциональный комплекс на территории Первого Московского приборостроительного завода имени В. А. Казакова. На месте фабрики «Корунит» компания Z–Build планирует построить бизнес–центр площадью 30 000 кв. м
Растет популярность формата многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую. (О реализации крупных многофункциональных проектов заявили сразу несколько крупных игроков рынка – London & Regional Properties, спортобщество «Динамо», «Капитал Груп»). Планируется ввести ограничение строительства офисов в ЦАО – Правительством Москвы уже ведется разработка соответствующих документов.
Крупнейшие сделки 1 кв. 2007 г.
Среди инвестиционных сделок необходимо отметить покупку компанией Mirax Group 15% акций ОАО «Первый Московский приборостроительный завод имени В. А. Казакова». На данном участке планируется реализация многофункционального комплекса.
На рынке купли–продажи была заключена беспрецедентная по объему сделка по покупке компанией «Газпромстрой» у Mirax Group 133 000 кв. м в строящемся бизнес-центре «Миракс–Плаза». Объект будет сдаваться в эксплуатацию по очередям в 2008–2012 гг.
Из сделок аренды офисных помещений класса А можно выделить аренду компанией «СТС Медиа» более чем 16 000 кв. м в строящемся офисном центре «Профико». Договор аренды заключен на 10 лет. Сдача объекта в эксплуатацию заявлена на 1 квартал 2008 г.
Наиболее значительные проекты, сданные в эксплуатацию в 1 кв. 2007 г.
Объект | Адрес | Класс | Общая площадь, кв. м |
Многофункциональный комплекс «Шереметьевское Подворье» | Никольская ул., д. 10 | A | 39 000 (общая офисная площадь – 17 200) |
«Аквамарин», фаза 2 | Озерковская наб., д. 26 | A | 16 800 |
«Школа журналистов», офисный центр | Мал. Дмитровка ул., д. 22–24 | A | 13 305 |
Офисное здание | Б. Полянка ул., д. 30 | A | 9 480 |
«Синтез», технопарк | Б. Полянка ул., д. 30 | B | 9 480 |
Офисно–торговый комплекс | Спартаковская ул., д.20–26 | B | 16 000 |
Наиболее значительные проекты, запланированные к вводу в эксплуатацию во 2 кв. 2007 г.
Объект | Адрес | Класс | Общая площадь, кв. м |
«Военторг», многофункциональный комплекс | Воздвиженка ул., д. 10/2 | A | 70 700 |
Monte Falcone (Соколиная Гора) | Семеновский пер., д. 21 | A | 34 650 |
Химки, бизнес–парк, 1 очередь | Ленинградское ш. | A | 23 500 |
Офисное здание | Научный пр–д, д. 6 | В | 42 000 |
«Ростэк» | Завода Серп и Молот пр–д, д. 6 | B | 22 230 |
«Альтеза», БЦ | Алтуфьевское ш. | B | 21 000 |
«Лефорт», 2 очередь | Электрозаводская ул., д. 27, с. 8 | B | 20 300 |
Наиболее значительные проекты, о реализации которых было объявлено в 1 кв. 2007 г.
Объект | Расположение | Девелопер | Общая площадь, кв. м |
Многофункциональный комплекс | Киевское шоссе вблизи МКАД | London & Regional Properties (L&RP;) | 500 000 (офисные площади – н/д) |
Многофункциональный комплекс | В районе Петровского парка | Спортивное общество «Динамо» | 450 000 (офисные площади – 250 000) |
Многофункциональный комплекс на территории реорганизованного приборостроительного завода им. Казакова | На пересечении Третьего транспортного кольца и Кутузовского проспекта | Mirax Group совместно с Альтиус Девелопмент | 500 000 (офисные площади – н/д) |
Высотный офисный комплекс | На пересечении Дмитровского шоссе и Дмитровского проезда | Mirland Development | 92 000 |
Складские помещения
Рынок складской недвижимости в 1 квартале 2007 г. продолжал демонстрировать интенсивное развитие. Несмотря на значительный, все возрастающий интерес международных инвестиционных фондов и крупных девелоперов к реализации складских проектов в регионах, складская недвижимость Московского региона продолжает сохранять высокую инвестиционную привлекательность. Об этом свидетельствует появление новых проектов, реализуемых известными девелоперами, а также выход на рынок новых игроков. Среди них – турецкий девелопер EGL Holdings, который совместно с британским фондом Raven Russia реализует проект логистического комплекса класса А рядом с аэропортом Шереметьево, с последующей продажей инвестфонду своей доли.
Уровень вакантных площадей: | |
Класс А | до 1% |
Класс В | примерно 3% |
Арендные ставки ($/кв. м/год) (без НДС, включая операционные расходы) | |
Класс А | 140–160 |
Класс В | 110–130 |
Операционные расходы ($/кв. м/год) | |
Класс А | 25–35 |
Класс В | 10–20 |
Прирост качественных складских площадей за 1 квартал 2007 г. составил 30 000 кв. м. Сохраняется тенденция переноса сроков ввода в эксплуатацию заявленных проектов. Максимальный объем выхода на рынок складских помещений, приходящийся на 3 и 4 кварталы, связан с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных проектов: Северное Домодедово, Логопарк Домодедово, Giffels South Gate, МЛП Подольск.
Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в 1 кв. 2007 г.
Объект | Класс | Общая площадь, кв. м | Складская площадь, кв. м | Расположение |
ТЛК «Томилино» | А | 20 500 | 17 370 | Новорязанское ш., 6 км от МКАД |
Логистический центр «Купавна» | А | 9 500 | 9 000 | Горьковское ш., 21 км от МКАД, г. Старая Купавна, ул. Дорожная, д. 3 |
Наиболее значительные объекты, запланированные к вводу в эксплуатацию во 2 кв. 2007 г.
Объект | Класс | Общая площадь, кв. м | Складская площадь, кв. м | Расположение |
Springs Park, 2 очередь | А | 14 000 | 14 000 | Егорьевское ш., 15 км от МКАД |
Новые проекты, о реализации которых было объявлено в 1 кв. 2007 г.
Объект | Расположение | Девелопер | Общая площадь, кв. м | Срок ввода в эксплуатацию |
Индустриальный парк в Сергиево–Посадском р–не | Московская область, Сергиево–Посадский р–н | Для реализации проекта будет проведен открытый конкурс | 415 000 (складские помещения) | 2011 |
Логистический терминал «Раменское» | Новорязанское ш., 31 км. от МКАД, г. Раменское | н/д | 140 000 | 1 квартал 2009 |
Логистический комплекс рядом с аэропортом «Шереметьево» | Ленинградское ш., 14 км. от МКАД | Raven Russia совместно с EGL Holdings | 55 000 | н/д |
Крупнейшие сделки 1 кв. 2007 г. по аренде
Объект | Арендатор | Площадь, кв. м |
ТЛК «Томилино» | Tablogix | 15 500 |
Логистический парк «Пушкино» | «Арт Стиль Март–Мебел Руссланд» | 12 500 |
Логистический парк «Пушкино» | «Ашан» | 10 000 |
«Крекшино» | «Интерторг» | 6 500 |
Логистический парк «Пушкино» | Hilti Distribution | 6 000 |
ТЛК «Томилино» | «Интерхемал» | 4 500 |
Торговые помещения
В 1 квартале 2007 г. рынок торговых помещений продолжил стабильное развитие. Тем не менее, объем качественных торговых площадей, введенных в эксплуатацию в первом квартале 2007 года, оказался на крайне низком уровне. Срок ввода в эксплуатацию ряда крупных торговых центров (ТЦ «Щука», ТРЦ «Времена года») был перенесен на следующий квартал.
Общий объем качественных торговых площадей, сданных в эксплуатацию в 1 квартале 2007 г., составил около 66 000 кв. м. До конца года к выходу на рынок заявлено ещё более 1 млн кв. м торговых площадей.
Основные тенденции, обозначившиеся в 2006 году, получили в 1 квартале 2007 года свое дальнейшее развитие. Среди них необходимо отметить:
- Переход сетевых ритейлеров на многоформатность ведения бизнеса. О своих планах вывода на рынок новых форматов заявили следующие ритейлеры:
Торгово–офисный центр «Шереметьевский»
- «12 месяцев» – магазины шаговой доступности «12 месяцев»;
- «Дикси» – магазины шаговой доступности V–Mart;
- «Виктория» – гипермаркеты (6 000 – 10 500 кв. м);
- «Седьмой континент» – дискаунтеры «Светофор».
- Укрупнение формата. Растет интерес ритейлеров к строительству гипермаркетов, в первом квартале о планах открытия гипермаркетов заявили: ГК «Виктория», X5 Retail Group (гипермаркеты под брендом Frank), Техносила (стра- тегия развития только в формате гипермаркета)
- Рост заинтересованности продуктовых сетей к формату ма- газинов шаговой доступности («12 месяцев», «Дикси»)
Наиболее значительные объекты, о реализации которых было объявлено в 1 кв. 2007 г.
Среди заявленных проектов можно выделить многофункциональный комплекс (на пересечении МКАД и Осташковского ш., г. Мытищи) общей площадью 125 000 кв. м, торгово–развлекательный центр в рамках проекта «Аэротрополис» рядом с аэропортом «Домодедово», многофункциональный комплекс «Галактика» над развязкой Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского общей площадью 213 000 кв. м.
Наиболее значительные объекты, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2007 г.
Объект | Расположение | Общая площадь, кв. м |
«Мосмарт» Боровское шоссе | Пересечение Боровского шоссе и МКАД | 75 000 (торговая площадь – 28 000) |
«Шереметьевский», многофункциональный центр | Никольская ул., д. 10 | 36 000 (торговая площадь – 12 960) |
«Столица» | Кустанайская ул., д. 6 | 9 000 |
«Белая Дача», садовый центр | 14–й км МКАД, внешняя сторона | 9 500 (8 000 – закрытая, 1 500 – открытая) |
Наиболее значительные объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию во 2 кв. 2007 г.
Объект | Расположение | Общая площадь, кв. м |
«Щука» | м. Щукинская | 98 800 |
«Времена Года» | Кутузовский пр–т, д. 48 | 64 228 |
Инвестиционные сделки
Объект | Покупатель | Продавец | Сумма сделки, $ млн |
50% акций торговой сети «Копейка» | ФК Уралсиб | «Торговый дом «Копейка» | 520* |
40% акций ОАО «Арбат Престиж» | ОАО «Арбат Престиж» | «Тройка Диалог» | 400 |
50% торговой части МЦ «Метрополис» | Rodamco Europe | Capital Partners | 264,2 |
29 несетевых магазинов общей площадью 68 000 кв. м | «Седьмой Континент» | «Декра» | 150 |
По купле–продаже
Объект | Покупатель | Продавец | Площадь (кв. м) | Сумма сделки, $ млн |
ТЦ «Квадро» | Холдинг «Подиум» | Группа «Партия» | 11 000 | 60* |
18 магазинов «у дома» «Светофор» | «Седьмой континент» | ООО «Ситимаркет» | н/д | 10 |
18 магазинов сети Billa | РТМ | ReMa Immobilien | 52 400 | 100 |