Британия продолжают экспансию на развивающиеся рынки недвижимости

Отдел зарубежной информации ИА DAILYSTROY

Инвестиции британских капиталов за рубеж начали расти в 2001 году, когда, по оценкам инвестиционно-страховой компании «Prudential», они достигли 1,5 млрд. фунтов стерлингов, которые равномерно распределились по всему миру от США до Азии и Австралии. Затем такие участники рынка как «Scottish Widows» и «Matrix» продолжили экспансию, активно осваивая незрелые и слабо управляемые зарубежные рынки недвижимости. С тех пор устойчивый поток британских денег устремился в поиске выгодных вложений.

Согласно обзору компании «Jones Lang LaSalle», озаглавленном «Глобальные движения капитала в 2007 году», всемирные инвестиции в прошлом году достигли величины 682 миллиардов долларов США, превысив на 38% уровень 2005 года и удвоившись от уровня 2003 г. Из них иностранные вложения возросли на 42%, достигнув 288 миллиардов долларов США (148 млрд. фунтов стерлингов). Английский капитал, который составляет 8% или 18 млрд. долларов (9 млрд. фунтов стерлингов) всемирного инвестиционного рынка, вкладывался, главным образом, в устоявшиеся рынки Европы, США и Австралии. И это без учета мелких английских вложений, не поддающихся оценке, циркулирующих через всемирный капитал, который является платежным средством большинства проектов в Китае, Японии и Южной Америки. Обзор «Jones Lang LaSalle» утверждает, что 39% всех международных сделок в 2006 году были совершены «глобальными» участниками рынка, капиталы которых происходят из многих регионов.

И, кажется, что ситуация в 2007 году будет развиваться аналогичными темпами: наиболее вероятно, что усиленный интерес британских инвесторов будет прикован к развивающимся экономическим системам, таким как Бразилия, Россия, Индия и Китай, которых еще именуют «странами большой четверки».

Крупнейшая в мире площадка для инвестиций

Некоторое время назад компания «London&Regional;» обнародовала планы создать один из самых больших в мире инвестиционный участков: бывшую авиабазу ВВС «Ховард» площадью 1 110 га в городе Панама, столице одноименного государства в Центральной Америке, планируется превратить в новый городской район за 7 миллиардов фунтов стерлингов. Компания также проявила намерение потратить еще 2 миллиарда фунтов в следующие два года на проекты в Центральной и Южной Америке.

Тогда же пришла новость, что компания «HSBC» планирует вложить миллиард долларов в самым большим китайский инвестиционный проект. Он должен приносить 20% дохода. Напомним, что Китай является вторым по величине рынком Азии.

«Rutley Capital», одно из подразделений «Knight Frank’s», начинает вкладывать капитал в Центральную и Южную Африку, где стоимость аренды офисов весьма высока, особенно в Кейптауне, Лусаке и Найроби. «Rutley» также планирует инвестировать 1,5 млрд. долларов, вкладывая деньги в офисы, розничную продажу и промышленную собственность в России.

Индия также оказалась в центре внимания большинства транснациональных британских инвесторов. В прошлом месяце «Topland» вложила 1 миллиард фунтов в создание жилой площади в Индии вместе с местной компанией «South Asian Real Estate». Совместное предприятие, которое планирует возвести 40 000 домов, стремится воспользоваться новыми налоговыми льготами, которые поощряют потенциальных клиентов стать участниками ипотеки.

Компании «REIT Asset Management» и «Active Asset Investment Management» не скрывают намерений инвестировать в Индию.

Компания «Ishaan» Йена Хендерсона сделала первые инвестиции в Индию в январе. Она приобрела 40% акций специального инвестиционного проекта, ставящего целью развитие двух торговых центров в Пуне и Хайдарабаде. Компания также инвестировала в создание 900 000 м2 по смешанной схеме в комплексе в Бангалоре, где будет построена гостиница на 400 номеров, торговый центр и технопарк. Кроме того «Ishaan» купила 40% акций специального инвестиционного проекта по созданию технопарка в Мумбае.

Нетрудно понять, почему компании так увлечены Востоком. Усовершенствование принципов владения собственностью в этих странах укрепляет уверенность инвесторов в эффективности своего участия. Недавний обзор стоимости служебных помещений в 2007 году компании «Cushman&Wakefield;» показывает, что город Мумбай вышел на пятое место в мире по стоимости офисных площадей в этом году, перейдя с 11-ого места, которое занимал годом ранее. Стоимость аренды в городе за год повысились на 107%, благодаря буму финансовых услуг и высоких технологий. Основная арендная плата теперь составляет 661 фунтов стерлингов за квадратный метр. Восемь индийских регионов, включая Дели и Пуну, вошли в десятку лучших мест для вложения капиталов в служебные площади в 2006 году. Абу-Даби также зарекомендовал себя наиболее динамично развивающимся городом в стране. Арендная плата за офисы увеличивается там на 200% в год.

Москва также становится одним из самых дорогих мест для размещения офисов. Доля свободных площадей в городе составляет всего лишь 2,7% — один из самых низких показателей в Европе.

Бразилия приобретает все большую популярность для британских инвесторов. «London&Regional;» обратила внимание на несколько проектов в стране, например, на бразильскую логистику. А инвестиционная компания «Gazeley» уже создала «ознакомительную» команду, работающую в Южной Америке, и планирует начать дела в Бразилии в следующем году.

Джейсон Миллз, директор по развитию «London&Regional;», говорит: «Мы рассматриваем идею «Panama Pacifico» наиболее привлекательной из множества инвестиционных проектов в регионе, и в настоящее время изучаем возможности Бразилии. После Китая, это — одна из наиболее быстро растущих экономических систем в мире с потрясающими возможностями, как для инвестиций, так и для развития».

Растущий средний класс также способствует «напряжению» рынка. Миллз утверждает, что «London & Regional» привлекла возможность «капитализировать» именно это состояние бума, во время которого стремительно расширяется средний класс. По его мнению, столица Панамы становится своеобразным центром обеих Америк: «Рынок жилья существенно вырос за прошедшие 12 месяцев, прирост капитала варьируется от 25% до 60% в минувшие три года. В последние пять лет случился настоящий «взрыв» на рынке недвижимости».

«London&Regional;» уже сделала решающий шаг на иностранную территорию. В прошлом сентябре компания вложила средства в Южную Африку, купив инвестиционную компанию «V&A; Waterfront development» (Кейптаун) в совместном предприятии с компанией «Istithmar» (головной офис в Дубае) за 395 миллионов фунтов стерлингов.

«Grosvenor» инвестирует в Бразилию, приобретя 50% акций холдинга «Sonae Sierra», чье бразильская дочерняя компания «Sierra Enpalnta» владеет 365 760 кв.м в «Парке Педро», самом большом торговом центре Бразилии. Всего в этом регионе холдинг владеет 1 021 080 кв.м недвижимости.

Как считают эксперты, именно жесткие конкурентные рынки Великобритании и континентальной Европы, в первую очередь, вынудили английских инвесторов искать прибыль в других местах. Питер Хоббс, глава отдела глобальных исследований недвижимости и инфраструктуры в холдинге «RREEF», объясняет: «Инвестиции в недвижимость растут, но есть проблемы с их оценкой в Великобритании. Как результат, британские инвесторы, спокойно вложившие капитал за границей три года назад, не подозревают, что инвестиционный климат за рубежом заметно улучшился за прошедшие 18 месяцев».

Инвесторы становятся смелее

Д-р Пол Кеннеди, глава отдела Европейских исследований в «Invesco», соглашается: «За последнее время в Великобритании заметен прирост капитала, и люди становятся более предприимчивыми. Инвесторы обратили взоры на периферийные европейские рынки, а главные игроки уже делают вложения».

«США, Китай, Индия, Бразилия и Россия демонстрируют существенный рост. Это — отражение сложного и глобального подхода к инвестициям в недвижимое имущество», — считает Кеннеди.

Однако, некоторые относятся скептически к тому, что глобальные инвестиционные программы будут быстро осуществлены. Питер Хоббс считает, что из 10 миллиардов долларов, выделенных различными институтами на инвестиции в Индии, только 5% средств были реально освоены.

Бен Сандерсон, директор исследования собственности инвестиционной компании «PRUPIM», полагает, что подобное неравенство более характерно для Индии, чем для любой другой страны: «Чрезвычайно трудно вложить капитал в Индию, которая ввела ограничения на прямые иностранные инвестиции. При этом, некоторые зарубежные игроки подписали договора с местным компаниями, чтобы с их помощью проникнуть на внутренний рынок. Это практически не скрывается».

Тони Хоррелл, руководитель европейской группы рынков капитала в компании «JLL» утвержает: «Когда вы слышите, что некто вкладывает средства вдали от дома и анализируете это, то понимаете: реально войти на удаленные рынки – вопрос долгого времени. Вы должны приложить максимум усилий, чтобы чувствовать себя комфортно, осознавая, что риск достаточно велик».

Хоббс жалуется, что на неразвитых рынках много непредвиденного. «Люди думают, что риски основываются лишь на экономических факторах, но в реальности это целый ряд проблем: коррупция, нехватка информации о принципах собственности на землю и сомнительная возможность вернуть капитал. По этим причинам лучше вложить капитал в различные экономические системы «большой четверки» в виде глобального портфеля инвестиций, а не в какую-то конкретную страну», — советует он.

Кеннеди согласен: «Совершение сделок идет с трудом. На развивающихся рынках сложно найти правильный продукт. Нередко происходит, что отсутствует объект, в который вы хотите вложить капитал: его нужно вначале создать. Зачастую несовершенство работы юридических структур приводит к большим задержкам. И это – на фоне тех возможностей, которые инвесторам предоставляются в других странах».

Совместное предприятие может стать панацеей от многих бед. «Однако, — считает Хоббс, — Вы должны быть осторожны и вложить капитал с гарантированным приращением. С местным партнером можно найти правильное решение, но нельзя сделать это за одно или два посещения. Инвестиционной компании «RREEF» потребовалось два года, чтобы найти партнера, с которым можно было бы успешно работать в России. Только в прошлом мае мы объединили усилия с российским холдингом «RBI», чтобы заниматься жилой недвижимость в стране».

Все это означает, что быструю прибыль в странах «большой четверки» получить маловероятно. Хоррелл утверждает, что полное представление о местных законах рынка недвижимости – решающий фактор в деле сокращения рисков. Несмотря на все вышеперечисленные трудности, именно там находятся площадки для развития. И поскольку британский рынок чересчур насыщен, а бурно развивающиеся европейские страны, такие как Польша и Венгрия, перестают быть актуальными, инвесторы должны быть готовы пойти достаточно далеко. Чтобы, несмотря на все опасности, которыми чреваты развивающиеся рынки, приумножить свои капиталы.

Между прочим

АТР: Большая Япония, Растущий Китай Прямые коммерческие инвестиции в недвижимость Азиатско-Тихоокеанского региона достигли 94 млрд. долларов в 2006 году. Международные инвесторы вложили 30 миллиардов долларов, преимущественно в Японию, которая вобрала в себя половину всех средств (данные «Jones Lang LaSalle»). Инвесторов не испугали крутые меры правительства Китая, направленные на «охлаждение» рынка недвижимости. Его величина все равно составила 9 млрд. долларов, что на 69% больше, чем годом ранее.

В обзоре «Jones Lang LaSalle» говорится: «Стремительный рост Китая продолжается уже десятый год. В 2007 году прогноз прироста составляет 9%, что делает его экономику магнитом для международных инвесторов».

Япония окажется в центре внимания нового Азиатско-Тихоокеанского открытого фонда собственности, который создается компаниями «PRUPIM» и «LaSalle». Фонд будет заниматься изучением возможности получения основной и дополнительной прибыли и начинает с исследований проектов, осуществленных в Австралии, Сингапуре, Гонконге и Корее.

Китай, Таиланд и Малайзия находятся в «листе ожидания», что дает надежду на инвестиции в эти страны в недалеком будущем.

По материалам Estates Gazette, Lucy Scott

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *