Роман Мамчиц
ИА DAILYSTROY публикует аналитическую статью Романа Мамчица «Вьетнам: девелопмент бизнес-центров».
Вьетнам никогда не относили к категории «азиатских тигров», как экономисты называют ближайших соседей этого государства. Вьетнам не обладает политэкономической доктриной «сяокан», обусловившей промышленный успех Китая, не является столицей мирового секс-туризма, как Тайланд, и не производит дешевую электронику по лицензии, как Малайзия, Корея или Сингапур. Тем не менее, за последние 2-3 года интерес к стране со стороны международного сообщества вырос, о чем свидетельствует, хотя бы, растущий поток туристов и открытие новых авиалиний, в то время как раньше этот уголок Индокитая был фактически отрезан от остального мира.
Как и другие азиатские социалистические режимы, правящие круги Вьетнама в свое время пошли по пути самореформирования, а не разрушения до основания старого строя. Однако, сейчас экономический строй Вьетнама уже меньше всего напоминает «заветы дедушки Хо», правда, модернизация произошла несколько позже, чем в Северной Корее, Лаосе и Китае. О позитивном характере реформ говорит то, что в сентябре 2006 года Standard & Poor’s повысили рейтинг валютного обмена этой страны с –ВВ до ВВ и рейтинг местной валюты с ВВ до ВВ+. В ноябре 2006 года Вьетнам стал 150-м членом ВТО. Сейчас за рынок Вьетнама соревнуются Китай и транснациональные корпорации, которые заинтересованы в вытеснении самой населенной страны мира с рынков Юго-Восточной Азии (так называемая программа «Китай плюс один»). Если раньше многие корпорации закрывались в США или Западной Европе, чтобы потом открыться заново в Китае, то теперь те же корпорации переносят свой бизнес в соседние страны, и не в последнюю очередь во Вьетнам; в частности, недавно на Вьетнам обратила внимание компания Intel.
Следует, тем не менее, учитывать, что во Вьетнаме, несмотря на радикальную либерализацию внешней политики, сохраняется внутренняя политика тоталитаризма: коммунистическая партия является единственной существующей в стране политической организацией, действует тот же общественный пантеон почитаемых исторических фигур, отсутствует свобода слова. Если сравнивать с Северной Кореей и Китаем, то экономический строй Вьетнама скорее ближе к китайскому «сяокан» — это капитализм с высокой долей государственной монополии в крупном бизнесе. К тому же, индекс прозрачности рынка коммерческой недвижимости Вьетнама остается низким: он равен 4,69; Вьетнам по этому показателю находится рядом с Египтом и Венесуэлой.
В сфере инвестиций в коммерческую недвижимость доминируют два крупных промышленных и финансовых центра страны: Хо Ши Мин (он же на современный манер Хо Ши Мин Сити) на юге и Ханой на севере. Фактически, за Хо-Ши-Мин-Сити сейчас сохраняется значение второй столицы, там самые высокие доходы населения во Вьетнаме. Основные курортные места, где также развивается сегмент нежилых помещений – Да Нанг, Нха Транг, Вунг Тау и остров Пху Куос. Все они находятся по берегу моря.
Земля во Вьетнаме является собственностью вьетнамских граждан и управляется государством от лица народа. Иностранные инвестиции в земельные участки могут осуществляться двумя способами: долгосрочная аренда у государства или у другой законно действующей организации на срок до 50 лет, в определенных оговоренных законом случаях – до 70 лет; либо принятие собственника земли – гражданина Вьетнама – в состав учредителей совместного предприятия. Если нерезидент арендует землю у государства и платит арендную ставку ежегодно, он имеет право ограниченного пользования землей. Если нерезидент арендует землю у государства и платит единовременный взнос за весь срок аренды, он имеет полные права пользоваться землей и строениями, на ней расположенными, и его права не отличаются от прав резидента Вьетнама, в частности, он может продать свои права пользования землей или строениями, либо сдать землю в субаренду.
Ограничений, которые иностранцев при приобретении недвижимости касаются в любом случае, два. Во-первых, иностранные инвесторы должны передать все права собственности государству на непроданные строения после истечения их инвестиционного сертификата на территории Вьетнама. Также иностранцам запрещено приобретать во Вьетнаме жилую недвижимость для личного пользования – ситуация с точностью до наоборот по сравнению с Европой, где проще иностранцу приобрести квартиру, чем построить что-либо на земле.
Как таковой, рынок офисной недвижимости (как и вообще рынок недвижимости Вьетнама) стал формироваться с 1985 года, когда началась политика «Дой Мой» (Открытые двери»). Вплоть до второй половины 1990-х годов во Вьетнаме не было прямых иностранных инвестиций в недвижимость, сами же вьетнамцы имели весьма слабое представление о международных стандартах девелопмента офисной недвижимости. Первая волна прямых инвестиций из-за рубежа принесла большое количество спекулятивных инвесторов, делавших ставки на быструю интеграцию Вьетнама в мировую экономику. Но надежды не оправдались в связи с кризисом в Юго-Восточной Азии. От того времени из офисных объектов остались только Holiday Inn, PetroVietnam Tower, Hyatt. Все они расположены в Хо Ши Мин Сити, PetroVietnam недостроен до сих пор. Ряд объектов остался только на бумаге, либо на стадии котлована: Hole of Saigon’; Saigon ‘Space-Ship’; or Asiana Plaza (последнее название сохранилось, однако построен объект был совершенно по другому проекту). Ряд объектов, генеральный план которых был утвержден в 90-х, только сейчас стали строиться: например, Avalon и Times Square. Следует отметить, что до последнего времени за пределами Хо Ши Мин Сити не возводилось и не проектировалось офисных объектов вообще.
В результате такой специфики рынка во Вьетнаме существует большой диапазон офисных стандартов. Например, офисы класса А зачастую не имеют нормальных пожарных выходов. По большому счету, во Вьетнаме нет офисов выше классом, чем С+.
Рост рынка офисов в Ханое и Хо Ши Мине связан с экономическим развитием страны и охарактеризовался сокращением предложения и агрессивными планами экспансии со стороны некоторых арендаторов и новых владельцев. Максимальные ставки аренды в Хо Ши Мине достигли солидной по европейским меркам отметки в 34-36 евро/кВ.м./месяц, в Ханое они несколько меньше, в районе 28-30 евро/кВ.м./месяц. Ставки сервисных услуг находятся на уровне 6-7 евро/кВ.м./месяц. Динамика арендных ставок следующая:
| Город | 1Q05 | 2Q05 | 3Q05 | 4Q05 | 1Q06 | 2Q06 | 3Q06 |
| Ханой | 25 | 25 | 25 | 27 | 27.50 | 28 | 30 |
| Хо Ши Мин | 30 | 30.50 | 31 | 32.50 | 34 | 35 | 35.50 |
Офисы класса А в Хо Ши Мине и Ханое заполнены на 100% или близко к этой цифре. Предсказывается, что арендные ставки за офисные площади такого уровня будут продолжать подниматься в течение следующих трех-пяти лет. Однако, надо понимать, что рост может несколько нивелироваться за счет вливания на рынок нового предложения, в частности, в центре Хо Ши Мина.
В целом, рост арендных ставок в офисном сегменте сравним с другими основными офисными рынками Юго-Восточной Азии: городами Джакарта, Банкгок, Манила, Сингапур, Куала-Лумпур и т.п. Однако во Вьетнаме, где развитие началось позже, цены более склонны к колебаниям экстремального характера. Для Хо Ши Мина, в частности, характерны очень большие колебания ставок в обе стороны: например, в середине 90-х годов средняя ставка по городу достигла 50 долларов/кВ.м./месяц, но в течение 24 месяцев, пока наблюдалась экономическая депрессия, ставки упали до среднего значения 15 долларов/кВ.м./месяц.
В центральном деловом районе Хо Ши Мина насчитывается шесть офисных зданий класса А, которые сейчас строятся, либо проектируются. Строятся здания Gemadept Building, Kumho Asiana Plaza, Financial Tower (последнее будет самым высоким зданием в стране). Financial Tower планируется сдать в эксплуатацию в 2010 году, в результате чего офисный рынок пополнится на 70 тыс. кВ.м. Другие примечательные проекты – Vietcombank Tower и A&B; Tower, которые ожидают завершения строительства в 2007 году. Еще один проект, Tax Plaza, ищет сейчас инвестора для редевелопмента: площадь бизнес-центра должны пополниться на 60 тыс. кВ.м. офисных помещений, 200 номеров шестизвездочного отеля (такие тоже бывают во Вьетнаме, где не действует международная классификация), 20 тыс. кВ.м. торговых площадей.
Всего упомянутые шесть строящихся зданий должны пополнить офисный фонд Хо Ши Мина на 227 тыс. кВ.м. к концу 2011 года:
| Проект | Адрес | Девелопер | Дата завершения | Площадь |
| Kumho Asiana Plaza | Район 1, CBD | Kumho E&C; | 2010 | 22000 |
| A&B; Tower | Район 1, CBD | A&B; Company | 2008 | 25000 |
| Financial Tower | Район 1, CBD | Bitexco | 2010 | 70000 |
| Tax Plaza | Район 1, CBD | SATRA Partners (JV) | 2011 | 48000 |
| Vietcombank Tower | Район 1, CBD | Bonday and Vietcombank (JV) | 2009 | 50000 |
| Gemadept Building | Район 1, окраина CBD | Gemadept | 2009 | 12000 |
Строящиеся бизнес-центры в Ханое:
| Проект | Адрес | Девелопер | Дата завершения | Площадь |
| Pacific Place | Хоан Кием | Ever Fortune Co Ltd | 2007 | 15000 |
| BIDV Tower | Хоан Кием | JV of BIDV & Bloomhill Holdings PTR Ltd, Singapore | 2008 | 26000 |
| Opera Business Centre | Хоан Кием | Opera Business Center | 2006 | 2800 |
| Hanoi City Complex | Ба Дин | Coralissa, Luxembourgh | 2010 | 32000 |
Не следует думать, что девелопмент офисной недвижимости ограничивается только Хо Ши Мин Сити и Ханоем. По побережью также строятся офисные центры. Самым масштабным проектом является Indochina Riverside Tower, строящийся сейчас в Дананге гонконгской компанией Indochina Capital Group.