Московская область: технический анализ и прогноз цены квадратного метра

Роман Мамчиц
Cпециально для ИА DAILYSTROY

ИА DAILYSTROY представляет статью Романа Мамчица «Московская область: технический анализ и прогноз цены квадратного метра».

Общая ситуация по области. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра городской жилплощади в Московской области составила 2 630 долларов. Цена двигалась на протяжении последних двух-трех лет вполне типично для российских регионов и представляет собой аналогичную для Москвы фигуру, только с сильным запозданием. Период стабильности наблюдался до середины 2005 года. Основной рост, судя по графику, уже прошел. Сейчас на дневном графике цена движется в боковом тренде, ограниченном уровнями 2 562 и 2 719. Это действительно классический боковой тренд, поскольку его линии параллельны оси абсцисс. Внутри канала цена направлена вниз. Волатильность рынка падает, по всей видимости сильного падения не будет, но и подъем уже закончился.

Балашихинский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 2 919 долларов. Так же, как и в целом по области, основной рост начался с середины 2005 года, однако на графике заметно, что еще с января 2005 года цена демонстрировала повышательные тенденции, т.е., рост начался несколько раньше, чем в среднем по области. В настоящий момент наблюдается фигура продолжения, известная в техническом анализе как «вымпел». Был пробит уровень сопротивления треугольника, в котором двигалась цена, что говорит о бычьей тенденции. Ближайший уровень, к которому будет стремиться цена – 3 100 долларов/кв.м., в дальнейшем же при продолжении роста возможно движение к психологическому уровню 4 000 долларов/кв.м.

Волоколамский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 1 133 доллара. График очень хаотичный, рынок недвижимости в районе, по всей видимости, еще не сформировался. Цена после достижения пика движется вниз, в случае прохода цены ниже уровня 1 104 доллара/кв.м. можно ожидать дальнейшего понижения.

Воскресенский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 1 336 долларов. Цена пробила вниз уровень поддержки треугольника, в котором двигалась до этого, и движется сейчас вниз. Тенденция выражено понижательная. Ближайшая цель движения цены – 1 200 долларов/кв.м. и 1 053 доллара/кв.м.

Дмитровский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 2 440 долларов. Цена направлена вверх и в долгосрочном, и в среднесрочном, и в краткосрочном временных промежутках. Цена движется в восходящем канале, ограниченном уровнями 2 413 и 2 804. Внутри канала цена направлена вверх. В случае продолжения движения вверх цена уже в этом году может преодолеть отметку 3 500 долларов/кв.м.

Домодедовский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 2 880 долларов. Цена направлена в долгосрочном плане вверх, в краткосрочном находится в боковом тренде. В случае, если цена упадет, сформируется фигура «двойная вершина», которая может служить сильным сигналом к понижению. Судя по всему, 2 931 служит сильным психологическим уровнем сопротивления, который цена преодолеть может с очень большим трудом.

Егорьевский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 1 030 долларов. Цена имеет тенденцию к падению, по всей видимости, достигнутый максимум в 1 259 долларов/кв.м. явился психологическим уровнем, выше которого цена не поднимется. Цена пробила уровень поддержки восходящего канала, в котором двигалась до достижения психологического уровня, и сейчас ближайший уровень, до которого может упасть квадратный метр жилья в районе – 950 долларов.

Зарайский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 912 долларов. Цена имеет тенденцию к росту во всех временных промежутках. Цена в долгосрочном плане движется в восходящем канале, ограниченном уровнями 708 и 947, в краткосрочном плане пробила вниз уровень поддержки более узкого восходящего канала и теперь демонстрирует некоторое снижение восходящей тенденции. Однако, вместе с тем, цена тестирует уровень сопротивления треугольника, что говорит о наиболее возможном сохранении бычьей тенденции.

Истринский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 2 520 долларов. График имеет примерно такой же вид, какой был у графика Центрального округа Москвы осенью прошлого года: налицо взрывной рост, причем, видимо, находящийся в самой активной фазе. После небольшого замедления, закончившегося в феврале, цена опять рванулась вверх. Ближайший уровень – 2 930, после чего возможно движение к уровню 4 227.

Каширский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 2 345 долларов/кв.м. Сейчас цена демонстрирует взрывной рост, который начался в декабре прошлого года. Ближайший уровень – 3 414 долларов/кв.м. Волатильность рынка имеет тенденцию к повышению.

Клинский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 1 592 доллара. Цена колеблется возле психологического уровня, который она не может преодолеть. Технические факторы указывают на возможность некоторого снижения. Ближайшие уровни – 1 363 и 1 191.

Коломенский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 1 369 долларов. В течение этого года цена имеет тенденцию к повышению, однако того пика, который был достигнут в мае 2006 года (свыше 3 тыс. долларов/кв.м.) вряд ли в ближайшее время удастся достигнуть. Сейчас цена стабилизируется, по всей видимости, показатель прироста не будет превышать 3-4% в месяц.

Красногорский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 3 172 доллара. На рынке боковой тренд, сильных движений не предвидится. Следующий уровень находится в районе 3 500 долларов/кв.м., однако вряд ли в ближайшее время он будет достигнут.

Ленинский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 3 005 долларов. Наблюдается обвальное падение цен, за последний месяц цены упали на 25% после достижения максимума 3 600 долларов/кв.м. на графике видна фигура «двойная вершина», которая не дает возможности сомневаться в том, что тренд в ближайшее время будет понижательный.

Лотошинский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила около 1 000 долларов по нескольким сделкам, заключенным в районе. Начиная с середины прошлого года в районе наблюдается стагнация рынка недвижимости, число заключаемых сделок через агентства не превышает 2-3 в месяц, спрос падает, в связи с этим можно ожидать только снижения цены.

Луховицкий район. По состоянию на 30.03.3007 стоимость квадратного метра составила 1 047 долларов. График имеет неровный вид с периодическими прыжками. Сейчас цена показывает уверенный рост, ближайший уровень находится в районе 1 400 долларов/кв.м.

Люберецкий район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 2 742 доллара. Наблюдается рост стоимости квадратного метра на квартиры, в то время как комнаты в коммуналках стоят на месте, что характерно для рынка недвижимости соседних московских округов. По всей видимости, перспективы роста устойчивые, в отличие от соседних ВАО и ЮВАО. Ближайшая цель цены – 2 600 – 2 700.

Можайский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 1 239 долларов. Цена явно имеет тенденцию к снижению, тем более, что на графике виден пик, который цена достигла в прошлом году, сейчас же после формирования фигуры «двойная вершина» цена направлена вниз. Цена уже пересекла годичный минимум и движется к новым минимумам.

Мытищинский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 3 082 доллара. В настоящее время динамика цен стабилизировалась и напоминает динамику в соседних московских административных округах. После небольшого спада цена снова демонстрирует умеренный рост. Основная цель, к которой стремится цена – 4 000, которую уже преодолели соседние округа.

Наро-Фоминский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составила 2 318 долларов. Цена показывает положительную динамику и уверенный рост, волатильность средняя. Ближайший уровень – 2 500 долларов/кв.м.

Ногинский район. По состоянию на 30.03.3007 стоимость квадратного метра составляет 2 022 доллара. Цена имеет выраженную тенденцию к снижению после достижения максимума летом 2006 года. Ближайший уровень – 1 800 долларов/кв.м. Впрочем, динамика довольно плавная и быстрого обвала цен не будет.

Одинцовский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 3 467 долларов. Несмотря на то, что это на порядок ниже стоимости жилья в соседнем ЗАО, динамика во многом повторяет динамику цен в ЗАО. Хотя, в целом, динамика более положительная, чем в соседних округах Москвы. Признаком «московизации» рынка служит то, что квартиры стали стоить дороже комнат в коммунальных квартирах. Сейчас рост несколько замедлился, однако домининующая тенденция все равно повышательная.

Озерский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 1 120 долларов. Доминирующая тенденция во всех временных масштабах – умеренно-повышательная.

Орехово-Зуевский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 1 451 доллар. Рынок показывает на протяжении последнего года стабильный рост, который сейчас несколько затормозился, но динамика остается положительной. Ближайшая цель – 1 500-1 600 долларов/кв.м.

Павлово-Посадский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 1 683 доллара. Наблюдается увеличение спроса на комнаты и однокомнатные квартиры, комнаты на протяжении четырех месяцев стоят выше, чем отдельные квартиры. В целом, рынок демонстрирует негативную тенденцию.

Подольский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра цена квадратного метра составляет 2 514 долларов. Цена показывает рост, однако его темпы за последний месяц несколько затормозились.

Пушкинский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 2 574 доллара. Цена имеет тенденцию к снижению после роста, который наблюдался в конце прошлого года. Однако это тенденция выражена не очень сильно, скорее всего рынок будет стабильным и цена будет колебаться в районе от 2 450 до 2 600 долларов.

Раменский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 2 530 долларов. Цена имеет склонность к подъему, хотя и умеренную. Цена поднимается к новым максимумам, рекорд прошлого года побит.

Рузский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 1 502 доллара. Подъем наблюдается небольшой, но стабильный. Все уровни сопротивления были пройдены, и сейчас цена движется вверх к новым максимумам, которые ранее не достигались. Правда, по комнатам в коммунальных квартирах пока не удается побить рекорд 2005 года: 1 778 долларов.

Сергиево-Посадский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 2 109 долларов. Перспектива скорее нейтральная, чем повышательная, хотя определенные бычьи факторы присутствуют. Во второй половине марта даже наблюдался спад цен, хотя доминирующей в долгосрочном плане тенденцией остается умеренно-повышательная.

Серебряно-Прудский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 919 долларов. Тенденция нейтральная, хотя в краткосрочном плане рост прослеживается, главным образом, за счет повышения спроса и цен на комнаты в коммунальных квартирах. Основной уровень сопротивления – 1 095 долларов/кв.м.

Серпуховский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 1 620 долларов. Цена несколько замедлила рост, по всей видимости, основной период роста уже пройден, но, видимо, рост все равно не остановится. Ближайший уровень – 2 000 долларов/кв.м.

Солнечногорский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 2 487 долларов. Среднемесячный прирост составляет около 7%. Следующий уровень находится в районе 3 000 долларов/кв.м.

Ступинский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 2 081 доллар. Цена отразилась от ближайшего уровня поддержки 1 759 и движется вверх. Ближайший уровень – около 2 400 – 2 500.

Талдомский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 1 198 долларов. Для района характерны крутые виражи цен, так за этот год цена изменялась со средним темпом 11% в месяц причем как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Цена движется в боковом канале, так что перспективы скорее стабильные. Положительным для рынка выглядит то, что квартиры впервые за всю историю стали стоить дороже комнат в коммуналках.

Химкинский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 3 507 долларов. Сейчас после пика, достигнутого в прошлом году, и последовавшего падения, стоимость квадратного метра снова восстанавливается. Среди фундаментальных факторов играет положительную роль близость к Москве.

Чеховский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 1 810 долларов. В настоящее время рост замедлился и ценовая динамика стабильная. Комнаты стоят дешевле квартир, это наблюдается только первый год.

Шатурский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 838 долларов. Наблюдается планомерное снижение цен после максимума, достигнутого в прошлом году, хотя в последнем месяце оно несколько затормозилось.

Шаховской район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 1 060 долларов. Цена достигла годичного максимума, судя по всему, в этом году будет наблюдаться рост, хотя в январе наблюдалось некоторое падение.

Щелковский район. По состоянию на 30.03.2007 стоимость квадратного метра составляет 2 130 долларов. Цена росла на протяжении всего 2006 года, однако сейчас направлена вниз.

Дневной и месячный графики в целом по Подмосковью:

Пояснение по техническим индикаторам. Все прогнозы выполнены при помощи программы технического анализа MetaStock. Использована методика классического технического анализа, использующая уровни поддержки и сопротивления, каналы, в которых движется цена и фигуры, определяющие разворот или продолжение тренда.

Канал – промежуток между двумя линиями, параллельными или почти параллельными, которые можно провести по нескольким идущим подряд максимумам и минимумам графика. Линия, проведенная по максимумам, называется уровнем сопротивления, линия, проведенная по минимумам, называется уровнем поддержки.

Треугольник – совокупность двух линий, проведенная по максимумам и минимумам графика, которые пересекаются в форме треугольника. В случае, если первый экстремум, с которого можно провести линию треугольника, находится сверху, наиболее вероятен пробой уровня сопротивления треугольника вверх, в случае, если первый экстремум находится снизу, наиболее вероятен пробой уровня поддержки треугольника вниз.

Пробой уровня поддержки или уровня сопротивления – важные технические факторы, которые указывают на возможность перемены господствующей тенденции. В случае если происходит пробой вверх уровня сопротивления, возможно дальнейшее движение вверх, в случае, если происходит пробой вниз уровня поддержки, возможно дальнейшее движение вниз. Цели дальнейшего движения обычно определяются в соответствии с теорией чисел Фибоначчи, либо по уровням сопротивления и поддержки в более крупном временном промежутке.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *