Минск: структуры и цены вторичного рынка жилой недвижимости

Роман Мамчиц
Специально для ИА DAILYSTROY

ИА DAILYSTROY уже писало о феномене небывалого роста цен на недвижимость в Минске и возможных причинах этого явления. Несоответствие уровня цен на жилье с доходами населения – черта, характерная не только для Минска, но и для всех более-менее крупных городов Белоруссии. В настоящий момент более интересна ценовая структура рынка по районам и сегментам недвижимости.

Районирование рынка. Белорусская столица в административном отношении делится на 9 районов: Центральный, Фрунзенский, Октябрьский, Первомайский, Московский, Заводской, Партизанский, Ленинский, Советский. Административное деление не всегда соответствует риэлторскому: так, большая часть Центрального района расположена как раз не в центре, а на северной окраине города, в то же время в городе присутствуют такие «анклавы», как Колядичи (Октябрьский район), промышленный узел Западный (Фрунзенский район), Сосны (Заводской район), которые расположены за пределами кольцевой дороги. С другой стороны, многие пригороды (Ждановичи, Колодищи, Тарасово, Ратомка, Большой Тростенец и т.п), административно относящиеся к Минскому району Минской области, по темпам развития рынка недвижимости скорее находятся ближе к самому Минску, чем к другим населенным пунктам Минского района, а, зачастую, по развитию коттеджной недвижимости (что характерно, в первую очередь, для поселков Ратомка, Тарасово, Боровляны) и по ценам на нее опережают Минск. Также для Минска характерно наличие непосредственно в черте города сельских населенных пунктов (в частности, деревня Петровщина на территории Московского района), имеющих смешанный статус.

В действительности же карта недвижимости Минска имеет несколько иной облик. Наиболее престижное и элитное жилье как на первичном, так и на вторичном рынках расположено в квартале на берегу Свислочи в районе станции метро «Немига» и Троицкого предместья. Квартал ограничивается улицами Сторожевская, Коммунистическая, Максима Богдановича. Несколько меньшей престижностью обладает недвижимость в квартале Коммунистическая – Сторожевская – Варвашени – Максима Богдановича, а также на находящейся недалеко улице Старовиленской. В районах, прилегающих к Немиге, соответственно, самый высокий уровень цен.

Второе место занимает центральная часть пр. Независимости (бывший пр. Франциска Скорины) от пл. Победы до пл. Независимости (часто фигурирует также как площадь Ленина), ближняя часть пр. Победителей (бывший пр. Машерова), улицы Романовская Слобода, Городской Вал, Немига, Интернациональная, Комсомольская, пл. Свободы, а также элитный жилой квартал в районе между метро «Фрунзенская» и пр. Победителей с улицами Максима Танка, Заславской, Дрозда и Мельникайте. В советское время там находились квартиры партийной и культурной элиты БССР, в частности, в пресловутой «Китайской стене» по ул. Максима Танка давали квартиры членам Союза писателей республики, а на ул. Дрозда до сих пор живут многие из прежнего руководства республики, в частности, первый глава государства Станислав Шушкевич. Характерно то, что со временем самый элитный район города сместился из этого квартала в упомянутый район между Свислочью и улицей Варвашени.

Третье место принадлежит всей остальной части центра города (т.е., фактически, всей зоне в пределах второго транспортного кольца). Соответственно, по центральным магистралям (пр. Независимости до пл. Якуба Коласа, ул. Варвашени, Максима Богдановича до пл. Бангалор, Захарова, Козлова, Маяковского) цены выше средних по центру. За пределами второго кольца к таким районам относятся, в первую очередь, северо-западное направление: Веснянка, пр. Победителей, Восточное направление: Восток, район ул. Кедышко – метро «Московская», район гастронома «Рига», район Логойского тракта.

Четвертая зона – благополучные спальные районы, обладающие развитой инфраструктурой – Юго-Запад, Харьковская, Запад, Зеленый Луг, Уручье (наиболее благоустроенный район за пределами МКАД), ул. Притыцкого. Как мы видим, вектор повышения цен смещается на северо-западное и северо-восточное направления, где хорошо развита сеть метрополитена.

Пятая географическая зона – зона среднего уровня стоимости квадратного метра по городу, следующие спальные районы, расположенные в пределах МКАД: Малиновка, Тракторный завод, ближняя часть Партизанского проспекта, Серебрянка, Красный Бор, Кунцевщина, Масюковщина, Зацень, Ржавец, Аэродномная. Опять же, все зависит от близости метро. Исключение составляют Сосны (Могилевское направление), находящиеся за пределами МКАД, однако попадающие в данную категорию.

Шестая зона – зона, где среди минчан жилье пользуется спросом ниже среднего по городу. Вектор явно смещен в южную сторону и юго-восточную стороны: Чижовка, Шабаны, Запорожская, Тракторозаводской поселок, Дражня, Слепянка, Курасовщина, Асаналиева, а также участок Партизанского проспекта от универмага «Беларусь» до выезда на могилевскую трассу (здесь не спасает даже наличие метро, район носит славу рабоче-крестьянского и в народе нередко называется «Бандитенштрассе»). Исключение составляет район улиц Карла Либкнехта, Розы Люксембург, Волоха, Лермонтова (в народе – «Розочка» либо «Карлочка»), расположенный почти в центре города, недалеко от метро «Немига», однако застроенный исключительно хрущевками и носящий дурную славу. Также к данной категории можно отнести Сельхозпоселок (Центральный район).

Минимальный спрос среди коренных жителей наблюдается в частном секторе в районе Жуковской, Сенницкой, Радищева (недалеко от Аэродромной), в частном секторе и старом жилом фонде в районе Дражни и пивзавода «Крыніца», в новостройках в Колядичах.

Вторичный рынок

Район Микрорайон Медианнаястоимость кв.м.
Заводской Ангарская 1562
Партизанский, Васнецова, Народная 1484
ДК МАЗ 1543
Сосны 1538
Чижовка 1460
Шабаны 1520
Ленинский Ванеева 1500
Лошица 1560
Маркса/Кирова 2113
Маяковского 1593
Серебрянка 1796
Московский Малиновка 1621
Немига/Короля 2206
Розы Люксембург/Волоха/Карла Либкнехта 1730
Уманская/Железнодорожная/Грушевская 1500
Юго-Запад 1788
Октябрьский Могилевская, Воронянского, институт Культуры 1900
Вокзал 2014
Казинца, Ландера 1606
Кижеватова, Асаналиева 1581
Партизанский район Багратиона, Менделеева, Уральская 1833
Захарова, Пулихова 1803
Степянка 1333
Тракторный завод 1728
Первомайский район Ботаническая, Академическая 1871
Военный городок 1759
Восток 1900
Независимости, Кедышко, Володарская 2053
Седых, Тикоцкого 1546
Уручье 1939
Советский район Богдановича, Куйбышева 2039
Гикало, Золотая горка 2152
Зеленый луг 1970
Якуба Коласа, «Рига», Некрасова, Восточная 1806
Фрунзенский район Запад, Красный Бор 1762
Кунцевщина 1712
Масюковщина 2016
Пушкина, Глебки, Притыцкого 1758
Пушкина, Харьковская, Берута 1917
Пушкина, Янки Мавра, Бельского 1817
Сухарево 1748
Центральный район Варвашени, оперный театр, Коммунистическая 1736
Веснянка 1801
Независимости, Немига, Романовская слобода 2309
Новинки 1526
Победителей, Заславская 1921
Червякова, Шевченко 1858

Как мы видим, далеко не всегда престижность района влияет на цену. Безусловно, на первом месте стоят центральные районы – Немига, пр. Независимости, Романовская слобода. Однако на третье место вышел район площади Якуба Коласа, оставив далеко в стороне некогда престижные площадь Победы и проспект Победителей (бывш. Машерова). Далее начинаются вещи, слабо поддающиеся пониманию человека, жившего или хотя бы часто бывавшего в Минске 4-5 лет назад: Юго-Запад уступает по ценам Серебрянке – микрорайону, который в годы перестройки (да и еще лет 7-8 после достижения независимости) считался рассадником бандитизма и куда молодежь из других районов боялась показываться даже днем, поскольку в то время драки между районами стенка на стенку происходили стабильно минимум раз в месяц. Попадание же на последнее место Степянки вполне логично: там преобладает до сих пор старый жилой фонд (2-3 этажные дома, либо квартиры в общих дворах с частичными удобствами), да и менталитет аборигенов аналогичен «серебрянским». Примечательно, что достаточно высоко поднялась цена жилья в Шабанах, также некогда имевших недобрую славу (район за МКАД, где значительная часть населения представлена бывшими жителями одноименного поселка, частично снесенного и включенного в черту города, позже застроенного многоэтажками), также в ряде других районов, где значительный процент населения составляет «вескаўня» – уроженцы сельской местности.

Очевидно, что коренные минчане составляют среди покупателей недвижимости в родном городе не очень значительную долю. Имеют место инвестиционные покупки, скупка недвижимости практически во всех районах города, кроме совсем уже неприглядных вариантов. По уровню цен на жилье Минск превзошел многие европейские столицы с уровнем зарплаты в несколько раз более высоким именно по этой причине. Плюс ко всему, добавляется фактор неопределенности развития государственной экономики и боязни состоятельных граждан Белоруссии хранить деньги в отечественных банках, которые далеко не всегда гарантируют банковскую тайну. Недвижимость в данных условиях – самый лучший товар, куда можно вложить деньги.

Параллельно с этим растут цены и в пригородах Минска (см. таблицу):

Город Цена кв.м.
Минск 1762
Молодечно 909
Борисов 627
Заславль 1070
Гатово 916
Дзержинск 765
Ждановичи 1437
Жодино 998
Колодищи 897
Марьина Горка (Пуховичи)* 757
Радошковичи 714
Свислочь 846
Станьково 857
Чисть 488

Как видим, наибольшие цены сформировались в пределах 10 км от МКАД: Ждановичи, Заславль, Колодищи. Особняком стоят Жодино, Молодечно и Борисов. Это крупные райцентры, расположенные достаточно далеко от Минска. Несмотря на то, что Борисов – второй по величине город по области с развитой экономикой, цены быстрее всего растут в Молодечно, имеющем хорошую транспортную связь с Минском. Очевидно, что вектор смещается на северо-запад.

*Марьина Горка – местечко недалеко от деревни Пуховичи. Однако район, где оно расположено, носит название Пуховичского. Из-за близкого расположения нередко риэлторы объединяют оба населенных пункта. По всем параметрам район «не хуже» минской Серебрянки, особенно деревня Дричин, ставшая уже давно притчей во языцех.

Использована медианная стоимость квадратного метра (математическая середина массива чисел). Источник данных предложения на вторичном рынке– Realt.by.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *