Георгий Лукьянчиков

Аренда и продажа – сообщающиеся сосуды

Доходность вложений в недвижимость от сдачи ее в аренду во многих странах мира составляет 7-8%. Другими словами, годовой доход, получаемый арендатором, позволяет окупить квартиру, без учета стоимости денег, за 12-14 лет. В 2003-2005 годах доходность от сдачи квартир в аренду в Москве составляла в среднем все те же 7-9%, а в некоторых случаях даже превышала 10%. Срок окупаемости был от 7-ми до 14 лет. Недавно ситуация резко изменилась. Простой расчет показывает: сегодня при сдаче на окраине Москвы за 500 долларов в месяц небольшой однокомнатной квартиры площадью 40 квадратов и стоимостью 150 тысяч долларов, доходность составит всего 4% годовых, а срок окупаемости такого приобретения 25 лет. Причина – в галопирующем росте цен на квартиры с начала 2006-го года, при скромных темпах роста ставок на аренду квартир. Сегодня цена на аренду низка, как никогда. Квартиросъемщикам самое время заключать длительные контракты.

Наиболее вероятно, что компенсационный рост ставок аренды будет до среднего значения, т.е. примерно до 7-7,5% годовых от рыночной стоимости квартиры. Срок, в который произойдет компенсационный рост — примерно год. Итак, если сейчас однокомнатная квартира на окраине города без евроремонта сдается по 500-550 долларов в месяц, уже к концу года можно ожидать повышения до 700 долларов в месяц. От текущей рыночной стоимости квартиры это составит всего 5,6%. Полная компенсация произойдет при цене 1000 долларов в месяц. Аналогичный рост коснется двухкомнатных и трехкомнатных квартир нижнего бюджета, а затем волной будет идти к квартирам с более высокими бюджетами аренды. Кстати, такие высокие цены аренды не удивят большинство жителей западных столиц. В Бостоне аренда квартиры с одной спальней уже в 2004 году обходилась в 1450$ в месяц, а в Сан-Франциско – 1600$.

Однако, иногда бывает наоборот. В Сан-Франциско в 90-х годах сложилась ситуация, когда в город стало прибывать множество людей в поисках новой работы. Цены на рынке аренды резко выросли. Норма доходность от сдачи в аренду увеличилась, после этого цены стали резко возрастать. Аналогичная ситуация происходила в Бостоне.

Таким образом, рынок аренды и продажи квартир, своего рода сообщающиеся сосуды, и один зависит от другого. Конкретная реакция рынка на повышение цен на квартиры зависит от множества факторов. Прежде всего, она связана с принятым на рынке уровнем доходности.

Что делать?

Как люди на западе выживают в условиях высокой арендной платы? Один из способов снимать квартиру вскладчину. Снять «койко-место» в квартире – руммейт, в которой кроме вас будут жить еще несколько постояльцев, обычная практика в столицах и крупных городах зарубежных государств. Руммейт особенно популярен среди студентов и молодежи, приезжающей на заработки. Обычно в таких комнатах устанавливаются свои индивидуальные порядки, которые определяются ментальностью живущих людей. Иногда рассказывают истории о постоянных склоках и вызовах в полицию, бардаке и грязи. Здесь все очень индивидуально и зависит от умения договариваться между собой и «фейс-контроле» со стороны арендодателя. Ждет жизнь в «новых коммуналках» и гостей столицы. Если раньше две семьи могли вскладчину снять двухкомнатную квартиру, то теперь возможно, в одной комнате будет ютиться несколько человек, не связанных родственными узами.

Другим способом, применяемым на Западе, служит субсидирование части арендной платы. Иногда за человека платит фирма, которая нанимает его на работу. Однако, наиболее распространенным способом является субсидирование части арендной платы государством. В Германии и США это распространенная практика. Так, в Сан-Франциско почти 75% рынка аренды, так или иначе, находится под контролем за счет субсидирования.

В нашей стране субсидировать аренду будет сложно. Рынок аренды является самым закрытым и «черным» с точки зрения контроля властей. Доходы арендодателей в большей части находятся в тени. «По белому» можно снять только дорогие квартиры, хозяева которых рассчитывают на людей, приехавших на работу из западных государств. Навести порядок на рынке аренды властям все же придется. В условиях высоких цен, это один из действенных методов смягчить жилищную проблем в городе. Кроме закрытости рынка включить систему субсидирования будет сложно еще и по причине занижения официальных доходов гражданами. Огромное количество граждан придут за субсидиями с липовыми справками. Таким образом, этот метод решения остроты жилищной проблемы в обозримом будущем едва ли будет доступен. Единственный известный нам сейчас пример в России – социальный наем жилья, в рамках жилищных программ Правительства Москвы. Этот путь доступен лишь единицам счастливчиков из числа официально признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Другими действенными способами, могут стать: строительство доходных домов, скупка квартир в инвестиционных целях крупными фондами с последующей сдачей их в аренду. В Германии так исторически сложилось, что большая часть (почти 60%) населения живет в арендованных квартирах. Высокие цены и относительно низкие доходы, не позволяют людям купить свою собственную квартиру. Арифметика простая: «Две трети немецких семей с доходами после уплаты налогов 3200 евро в месяц являются владельцами собственных квартир. Но, уже только половина менее зажиточных семей, тех, что получают от 1300 до 3200 евро, может позволить себе такое удовольствие. А вот семьи, зарабатывающие ниже 1300 евро, как правило, являются квартиросъемщиками» — такие данные приводит эксперт из Земельной конторы строительного кредита LBS Research. Почему же для немцев «квартирный вопрос» по-прежнему актуален, и в Германии так много арендаторов?

Логичной причиной этому явилась Вторая Мировая война. Во время войны большая часть жилищ была полностью или частично разрушена. В мирное время государство оказалось вынужденным проводить «интервенции» теперь уже на рынке недвижимости, вкладывать огромные средства в строительство социального жилья и сдавать квартиры нуждающимся. Результатом такой политики стало то, что в городских районах страны доля домов в собственности совсем небольшая: например, в Гамбурге – 20%, во Франкфурте и Берлине — 15%.

Как говорят в пресс-службе министерства юстиции Германии: «Немецкое государство никогда не гарантировало и не гарантирует своим гражданам жилплощадь, но обязуется обеспечивать условия, при которых им не придется ночевать на улице». Малоимущим в ФРГ помогают не только найти квартиру, но и выделяют деньги на оплату аренды.

При этом следует особенно подчеркнуть, что большая часть квартир не принадлежит муниципалитетам. «Львиная» доля жилплощади принадлежит частным инвесторам, компаниям и фондам. На рынке периодически происходят покупки крупных портфелей таких квартир. «В мае 2004 консорциум нью-йоркского фонда Whitehall (Goldman Sachs) и американской компании Cerebrus, купил «портфель недвижимости» из 65 700 квартир за 2,1 млрд. евро. В июле 2004 года транснациональный фонд из США Fortess купил «портфельчик» больше — из 82 000 квартир, стоимостью 3,5 млрд. евро. В декабре 2004 года различными инвесторами из Америки было куплено порядка 100 000 квартир». Наибольшая сделка произошла в мае 2005 года – когда было продано 138 000 квартир за 7 млрд. евро. При этом, покупатели уверяют общественность, что пересматривать контракты по сдаче в аренду они не будут, поскольку «понимают тонкость вопроса».

Что лучше: арендовать, или купить с помощью ипотеки?

700 долларов в месяц за однокомнатную квартиру, которые возможно придется выложить — это существенно меньше, чем ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за эту же квартиру в случае ее приобретения. При стоимости квартиры в 150 тысяч долларов и кредитовании на 20 лет под 12,5% годовых, с первоначальным взносом собственных средств 30%, ежемесячный платеж составит 1200 долларов.

Анализ изменения ставки аренды и ежемесячных выплат по ипотечным кредитам показывает, что обычно, в момент покупки квартиры, арендная ставка существенно ниже аннуитетного (ипотечного) платежа. Однако уже на третий-четвертый год арендная ставка подрастает и полностью покрывает аннуитет. Долгосрочно, выгоднее брать ипотечный кредит. Если же в планах нет долгосрочного проживания, выгоднее снимать квартиру.

В таблице показано покрытие платежами от аренды ежемесячного платежа по 10-ти летнему ипотечному кредиту при первоначальном взносе собственных средств 30%, с процентной ставкой 15% (2002 год) и 12% (с 2003 года). Арендные платежи рассчитаны для типовой двухкомнатной квартиры площадью 44,5 кв.м в панельных 9-12-ти этажных домах, расположенных в окраинных спальных районах Москвы, таких как Тушино, Медведково, Выхино.

Момент покупки квартиры по ипотечному кредиту	Август 2002	Август 2003	Август 2004	Август 2005	Август 2006	Декабрь 2006 (прогноз)
2002 август	68,70%	68,70%	91,60%	125,90%	148,80%	206,10%
2003 август	—	59,80%	79,70%	109,70%	129,60%	179,50%
2004 август	—	—		74,00%	87,40%	121,00%
2005 август	—	—	—	72,10%	85,20%	118,00%
2006 август	—	—	—	—	36,00%	49,90%
2006 декабрь	—	—	—	—	—	47,10%

Еще одним фактором в пользу ипотечного кредита является постоянное уменьшение ставки ипотечного кредита, происходящее в мире. Во всех без исключения странах, периоду низких процентов предшествовал длительный период высоких ипотечных ставок. В то время современные российские 12% годовых показались бы более чем приемлемым вариантом. Например, в Испании начала 90-х ипотечные ставки находились на уровне 14-16%. Понадобилось почти 6 лет постепенного плавного снижения до уровня 4%, и еще 10 лет понадобилось для достижения уровня в 3% годовых. В Америке происходило похожее развитие, но десятью годами раньше.

В периоды падения ставок, миллионы людей рефинансируют кредиты под более низкие проценты. Так, в Америке, в периоды, когда ставка ступенчато падает на 1%, доля сделок рефинансирования среди выдаваемых ипотечных кредитов превышает 75%. В России банки также начали операции по снижению процентов. Пока они не отличаются по процедуре от получения нового кредита – приходится собирать все справки заново, даже если кредит взят в том же самом банке. Со временем ситуация может измениться в лучшую сторону.

Кстати, уменьшение процентных ставок происходит не всегда линейно. Иногда они повышаются. Так происходило в Италии в середине 90-х годов, когда ставки вновь вернулись на уровень 13% годовых. А в Америке, в период 1972-1982 гг., ставки ипотечных кредитов поднялись с 6 до 16%.

Однако, сегодня в России складывается тенденция к уменьшению процентных ставок. Анализ динамики зарубежных стран показывает, что достижимо резкое снижение ставок за 3-5 лет. Таким образом, заявления властей о грядущем снижении ставок по ипотечным кредитам до 8% вполне реальны. Естественно, удешевление стоимости денег на приобретение жилья, будет сопровождаться новым витком роста стоимости жилья.