Рынок коммерческой недвижимости Южноафриканской республики

Роман Мамчиц
Специально для ИА DAILYSTROY

ИА DAILYSTROY публикует аналитическую статью Романа Мамчица «Рынок коммерческой недвижимости Южноафриканской республики».

ЮАР – одно из наиболее динамично развивающихся государств африканского континента. Если в Египте и ряде других относительно развитых на общем фоне африканских государств основной упор в экономике сделан на туристическую и сырьевую отрасли, ЮАР безусловно является индустриальным государством. Отказ от проводившейся ранее политики апартеида позволил мировому сообществу считать эту страну демократической и привел к увеличению иностранных инвестиций в экономику ЮАР. Это не может не отражаться на рынке доходных помещений.

Тенденции рынка

Южноафриканский рынок недвижимости в целом можно считать благополучным. Экономика находится на шестом году подъема, и экономисты предсказывают экономический рост от 3 до 4% годовых в следующие несколько лет. Стабильный рост экономики, низкие процентные ставки и стабильность курса ранда – национальной валюты ЮАР – позволяют считать рынок коммерческой недвижимости страны перспективным. Основные черты рынка: производственные помещения – фаворит рынка нежилой недвижимости; самые оптимальные инвестиционные результаты показывает девелопмент комплексов смешанного назначения; количество вакантных предложений аренды снижается.

Готенг

Северные пригороды. Текущий тренд отражает рост спроса на коммерческую недвижимость любых назначений и стойкое снижение возможности аренды офисных помещений. Коммерческие площади скупаются практически сразу после выставления на продажу. Налицо нехватка офисного и торгового фонда на таких территориях, как Рандбург Ферндейл, Брайанстон и в окружающих районах. Количество сдающихся в аренду коммерческих помещений в территории Рандбург Ферндейл существенно меньше, чем год назад, после того, как арендаторы в Сэндтоне перебрались в Рандбург, где анонсировалась сдача в эксплуатацию недорогих офисно-торговых центров. Максимальные ставки и темпы роста ставок аренды остались на прежнем уровне.

В Брайанстоне новые здания возводятся собственниками, главным образом, из соображений доступа к основным автомобильным трассам и относительно свободного дорожного движения.

Деловой центр Сэндтона. Основным спросом пользуются площади коммерческого назначения от 1 000 кв.м. до 2 000 кв.м. Здания класса А+ достигли максимальных процентных ставок 7 – 7,5% (процентная ставка – основная величина, используемая в терминологии южноафриканских девелоперов, главным образом, для определения срока окупаемости девелопмента коммерческих помещений, либо срочного выкупа площади для последующей сдачи в аренду. Является процентом окупаемости площади за год за счет аренды при выставлении наибольшей ставки, поскольку в ЮАР ставки аренды зачастую являются плавающими, завися от многих макроэкономических факторов), в зданиях класса А процентные ставки находятся на уровне 8%. Наблюдается нехватка помещений менее дорогих ценовых категорий, которые, соответственно, приносят девелоперам больший доход. В настоящий момент Сэндтон лидирует в Готенге по ценам на офисную недвижимость.

Деловой центр Йоханнесбурга. Наблюдается рост нежилого фонда и предложений аренды коммерческой недвижимости. Основной спрос приходится на объекты площадью от 501 кв.м. до 1 000 кв.м. Процентные ставки находятся на уровне 10 -12%, обслуживание обходится примерно в 10% сверх того. За 2006 год было сдано в эксплуатацию значительное количество офисных и торговых помещений. В настоящий момент 40% нежилого фонда в деловом центре Йоханнесбурга составляют складские помещения, 40% — офисы и 20% — торговые помещения.

Территории, такие как Ньютаун, стали привлекательны для строительства развлекательных комплексов. Основной девелопмент за 2006 год концентрировался в сфере строительства офисных зданий, часть офисного фонда которых была впоследствии переведена в жилой (элитные апартаменты). Также наблюдается активное возведение нежилых помещений в территории, окружающей старую автостанцию в Фордсбурге, которая в настоящий момент находится на реконструкции.

В Браамфонтейне коммерческие здания в настоящий момент все чаще реконструируются под жилую недвижимость, поскольку в этом районе спрос на жилье выше, чем на коммерческие площади. Среди нежилых помещений основным спросом пользуются площади от 151 до 500 кв.м. Возрос интерес инвесторов к Доорнфонтейну из-за планируемого проведения там в 2010 году олимпийских игр. Основной инвестор в сфере коммерческой недвижимости в этом районе – Wits Technikon.

Мидранд. Прослеживается тенденция к сокращению количества предложений аренды коммерческой недвижимости площадью от 510 до 1 000 кв.м. Процентная ставка – 12% с платой за дополнительные услуги 10%. Основные арендаторы – автомобильные дилеры, IT компании, операторы складских услуг. Два новых торговых центра были построены в 2006 году вдоль линии железной дороги и Олд Претория Род. Налицо сокращение коммерческих площадей высокого уровня, пригодных для покупки и аренды.

Центурион. Возросший спрос и продажи на этой территории обусловили здоровый рынок с уравновешенным спросом и предложением. Основным спросом пользуются территории от 151 до 500 кв.м. площадью. Аредная ставка составляет 12%, плата за дополнительные услуги от 9 до 10 %. Характерная черта развития рынка недвижимости Центуриона – большое количество неразработанной земли, на которой планируется постройка технопарков. Территория в ближайшем будущем станет зоной дистрибуции в связи с близостью к строящимся крупным магистральным путям. Основные торговые объекты демонстрируют рост арендных ставок. Количество сдаваемой в аренду площади сокращается, особенно это характерно для объектов промышленного назначения. Крупные собственники земли и строительных объектов придерживают свои объекты с перспективой сдачи их в аренду банкам. Нередко за крупную стоимость эти земельные участки приобретают частные инвесторы, также с целью сдачи построенных объектов банкам и другим финансовым учреждениям. Недавно в Центурионе открылся крупный склад, приспособленный под хранение шерсти и продукции, производимой из нее.

Ист Ранд. Предложение снижается, хотя существуют перспективы строительства новых крупных коммерческих объектов. Спрос очень высокий, причем наибольшим спросом пользуются промышленные помещения площадью более 10 000 кв.м. Учитывая близость аэропорта и наличие подъездных путей, есть все основания полагать, что спрос на производственную и складскую недвижимость будет расти.

Вест Ранд. Территория демонстрирует похожие на Ист Ранд тенденции с похожими ставками (по производственным помещениям – 12%, дополнительные платежи до 13%). Аналитики прогнозируют, что ситуация будет сохраняться в 2007 году.

Претория. В Претории ситуация похожая на Восточный и Западный Ранд с небольшим отличием, заключающимся в меньших ставках: 10% + плата за дополнительные услуги от 9 до 12 %. Для Претории характерно развитие основной инфраструктуры и доступ к основным магистральным трассам. Состав арендаторов на редкость однороден: в восточной части города 80% площадей арендовано под промышленные цели, 20% — под дистрибуцию; в северной части города 100% площадей арендовано под производственные цели. Что касается западных и южных частей города, то там ситуация совершенно другая. Западная Претория непопулярна среди девелоперов и арендаторов коммерческой недвижимости из-за растущего уровня криминала. Однако в 2006 году в этом районе появился небольшой спрос на помещения от 200 до 2 000 кв.м. под бэк-офисы или производственные помещения со стороны крупных компаний.

Ква Зулу — Наталь

Вествилль. За 2006 год не было отмечено сколько-нибудь значительного снижения в коммерческом фонде, сдаваемом в аренду. Соответственно, роста цен и спроса не наблюдается. Основной спрос прослеживается на помещения площадью от 150 до 1 000 кв.м. Текущие арендные ставки находятся в районе 9 – 11%, так же, как и плата за дополнительные услуги. Доступ к коммерческим помещениям затруднен из-за слабого развития транспорта, устаревшей инфраструктуры. Рынок продавца представлен девелоперами, корпоративными и частными инвесторами. Рынок покупателя состоит из практически всех сегментов бизнеса. За 2006 год было сдано в эксплуатацию 10 500 кв.м. коммерческой недвижимости. Крупнейшее здание – торговый молл «Павильон», дополнительные площади у него появятся в октябре 2007 года.

Ла Лусиа Ридж. Спрос на маленькие помещения от 100 до 200 кв.м. остается стабильным с арендными ставками от 8 до 9%.

Деловой центр (Спрингфильд, Риверхорс, Бернардайн и Пайнтаун). Спрос на производственную и торговую недвижимость стабилен, наблюдается снижение предложения. Средние арендные ставки находятся в районе 10%, плата за дополнительные услуги колеблется от 8 до 10%. Спрос, продажи и предложение останутся стабильными в течение этого года. Состав арендаторов – логистические и производственные компании. Растет интерес частных инвесторов.

Общая тенденция – растущий фонд земель, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, и растущее предложение коммерческих площадей от 501 до 1000 кв.м. с арендной ставкой 10% и платой за обслуживание 11%. Возрос спрос со стороны транснациональных компаний.

Кейп

Деловой центр Кейптауна. Предложение, спрос и продажи в целом стабильны в центре Кейптауна и прилегающих территориях. Основной спрос приходится на площади от 150 до 1 000 кв.м. с арендной ставкой от 8 до 9% и стоимостью обслуживания от 11 до 12%. Отмечено снижение продаж на острове Паарден, в Монтагю Гарденс, Килларни Гарденс и Гудвуд с явным повышением предложения коммерческой недвижимости площадью от 501 до 1 000 кв.м. Спрос, однако, остается стабильным. Арендные ставки держатся на уровне 10% с платой за обслуживание от 8 до 10%. Плата за обслуживание находится в большой зависимости от доходов компании-арендатора и арендуемой площади.

Аналитиками прогнозируется снижение предложения. Транспортный доступ и инфраструктуру на территориях делового центра можно назвать не очень удовлетворительными, при том что с течением времени эти параметры ухудшаются. Тем не менее, в 2006 году был сдан в эксплуатацию международный технопарк Коллиерс в районе Элсис Ривер.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *