Аркадий Вяткин
Неустойчивое равновесие на рынке недвижимости Москвы и области, похоже, в ближайшее время качнется в сторону дальнейшего, хотя и умеренного, роста цен. Учитывая, что на первичном рынке все еще сохраняется дефицит предложений, а продавцы вторички не собираются демпинговать, в ближайшее время следует приготовиться к ежемесячному минимальному росту стоимости квадратного метра на 2–3% для жилья «эконом–класса», и 3–4% – для элитной недвижимости.
«Рынок выйдет из стагнации уже в апреле, когда покупатели однозначно убедятся, что ждать нечего, и дешеветь квартиры, не будут», – считает Александр Шапиро, член правления ЗАО «Моспромстрой». Все предпосылки для этого налицо: во–первых, совокупный объем планируемого к вводу в 2007 году жилья в Москве не превысит показателей последних лет и составит около 5 млн. кв. м. Большой объем нового жилья будет передан по различным социальным программам (военнослужащим, молодым семьям, очередникам и т. п.) и не выйдет на рынок. В 2006 году этот показатель составил 1,87 млн. квадратных метров из общих 5 млн. А ведь главный закон рынка, согласно которому дефицит предложений ведет к росту цен, никто не отменял.
Это коснется не только жилья экономкласса, но и на цен на элитную недвижимость. «На рынок в течение следующих месяцев выйдут лишь единичные проекты, – говорит руководитель отдела продаж квартир агентства недвижимости «Усадьба» Марина Венчковская. – Учитывая, что нехватка предложения лишь увеличится, это, конечно же, скажется на стоимости».
Несмотря на то, что правительство настаивает на увеличении объемов вводимого в эксплуатацию жилья, пока здесь больше проблем, чем решений. В Москве самым острым вопросом остается дефицит строительных участков. Подходящей земли под застройку почти не осталось. Нередки случаи, когда из–за плохо разработанной тендерной документации торги за подходящий для строительства участок или срываются, или откладываются на неопределенный срок. Вывод и застройка промзон, на которую уповают московские градоначальники, также длительный, сложный и дорогостоящий процесс, который только предстоит наладить.
Не следует забывать и о том, что жилая недвижимость – это не просто стены и крыша, но и инженерная инфраструктура: электро-, тепло-, газо- и водоснабжение, телефон, Интернет и пр. И вот тут кроется подвох: существующие городские коммуникации не рассчитаны на увеличение объема строящихся объектов. Зачастую их надо прокладывать «с нуля», и это существенно влияет на рост стоимости квадратного метра. «Инженерной инфраструктуры у нас отчаянно не хватает и в Москве, и в Московской области, особенно по электроэнергии», – признает столичный градоначальник Лужков.
Конечно, застройщики пытаются минимизировать свои расходы, и иногда им это удается. Скажем, если дом строится на месте снесенного жилфонда, то в этом случае могут быть использованы существующие коммуникации. Однако для новых строительных участков инфраструктуру приходится создавать самостоятельно, а в наиболее сложных случаях — прокладывать целые магистральные сети, что ведет к росту затрат. Специалисты говорят, что в некоторых районах старой застройки прокладка современных коммуникаций просто невозможна. Единственный выход – комплексная реконструкция сетей, но это удовольствие весьма дорогое. Например, компании-участники застройки «Золотого (Болотного) острова», до сих пор так и не нашли $400 млн на замену устаревших коммуникаций сталинского времени. Известны случаи, когда крупные инвесторы отказываются от проекта, в котором стоимость затрат на коммунальную инфраструктуру превышают 20% от его инвестиционной стоимости.
Получается замкнутый круг – чем больше жилья вводится в эксплуатацию, тем дороже в итоге обходится создание инфраструктуры. А свои затраты застройщики компенсируют, поднимая рыночную стоимость жилья.
«Снижения цен на московскую недвижимость ждать не стоит, – считает Алина Андреева, пресс-секретарь компании «КомСтрин». – Спрос на квартиры в столице по-прежнему остается высоким, этому способствуют ипотека, улучшение благосостояния населения, миграция из регионов страны и миграция из соседних государств. К тому же объемы строительства практически не растут, а доходы населения — наоборот, строительные материалы дорожают, и, конечно, растет стоимость земли в Москве и в Подмосковье».
С лета 2007 года станет выше и себестоимость строительства из-за подорожания стройматериалов. Например, цены на цемент в марте выросли на 15%, а к лету его начнут покупать по биржевым ценам – это дополнительные 10%.
По прогнозу Андреевой, «наиболее вероятный сценарий развития рынка недвижимости в Москве – плавный и стабильный рост рост». С ней согласны и другие эксперты. «Март, апрель и май как традиционные месяцы наибольшей покупательской активности и активизации рынка продемонстрируют уверенный рост цен», – считает начальник отдела продаж Группы компаний «Конти» Роман Костин. По его мнению, в этом году стабильно дорожать будет все, что не было переоценено в 2006 году.