Роман Мамчиц
ИА DAILYSTROY публикует аналитическую статью Романа Мамчица «Рынок жилой недвижимости Москвы: технический анализ и прогноз».
В связи с тем, что в Москве, как и в других крупных российских городах, сформировался рынок инвестиционных перепродаж вторичной жилой недвижимости, развивающийся по правилам спекулятивных биржевых рынков, есть все основания полагать, что цены на жилье в Москве подчиняются техническим закономерностям биржевых торгов.
Москва: данные по городу. По состоянию на 1 марта цена равняется 5 178 долларов/кв.м., понизившись за февраль на 49 долларов. Тенденция в целом по городу имеет в перспективе понижение. Цена достигла психологического уровня 5 227 долларов/кв.м. и сейчас даже без применения технических индикаторов видно, что график находится в состоянии перекупленности. Четких уровней тренда на графике не видно, цена все время совершала параболические движения.
Взвешенные скользящие средние с периодами 2 и 6 демонстрируют сигнал к началу нисходящего тренда. Аналогичную тенденцию показывает стохастика с периодом 3 и замедлением 2, оптимизированная под пересечение средней линии 50. В случае продолжения нисходящей тенденции ближайший уровень, куда может прийти цена – 4 177 долларов/кв.м. Произойти это может уже в конце этого года. В случае, если цена на дойдет до указанного уровня и двинется в обратную сторону, можно ждать достижения новых уровней, вплоть до 7 тыс. долларов/кв.м. Однако фундаментальные факторы пока не позволяют считать возможность второго варианта высокой.
ЦАО. По ЦАО график представляет почти аналогичную для цен в целом по Москве картину, с той разницей, что достижение ценового максимума и последующее падение произошло несколько позже по дате, зато быстрее по занятому времени. Средняя стоимость квадратного метра составляет 6 483 доллара, максимум, равный 6 614 долларам был достигнут под новый год.
Экспоненциальные скользящие средние с периодами 2 и 3 демонстрируют начало нисходящей тенденции. Стохастика с периодом 3 и замедлением 2 показывает, что цена нацелилась вниз сразу после новогоднего взлета. Коррекция вниз, тем не менее, намечается в рамках восходящего тренда, в котором движется цена в долгосрочном плане. Тренд ограничен уровнем поддержки 4 941 и уровнем сопротивления 6 674. Промежуточный уровень – 5 674 доллара/кв.м. Он может быть достигнут в конце лета этого года. Однако в случае продолжения восходящего движения в долгосрочном плане может быть достигнут новый ценовой максимум 9 000 долларов/кв.м., что может вывести Москву по дороговизне жилья на одно из первых мест в Европе.
САО. Цена составляет 4 868 долларов/кв.м. Четкого канала, в котором движется цена, не видно, тем не менее, по индикатору «вилы Эндрюса» можно определить, что цена движется в восходящем тренде, ограниченном уровнями 3 036 и 5 132 доллара/кв.м. Внутри канала цена движется вверх параллельно направлению канала. Взвешенные скользящие средние с периодами 5 и 7 почти слились и движутся параллельно. Пока говорить о какой-либо тенденции рано. Стохастика с периодом 2 и замедлением 5 демонстрирует нисходящую тенденцию. По классическому техническому анализу доминирующая тенденция является восходящей, поэтому показания индикаторов можно считать только сигналом к временному откату, и то пока не подтверждаемым действительными движениями цены.
СВАО. Цена составляет 4 664 доллара/кв.м. Прирост за последний месяц составляет 33 доллара. Ситуация, аналогичная САО. Цена движется вверх чуть выше средней линии вил Эндрюса. Ближайший уровень сопротивления 5 218, ближайший уровень поддержки 3 888.
Триангулярные скользящие средние с периодами 5 и 10 показывают понижательную тенденцию. Стохастика с периодом 3 и замедлением 4 направлена также вниз. Таким образом, можно считать доминирующую тенденцию умеренно бычьей, краткосрочную тенденцию медвежьей. В случае, если откат не состоится, в пользу чего говорят показания вил Эндрюса, ожидается движение к уровню 6 633.
СЗАО. Цена составляет 4 621 доллар/кв.м. Падение за последний месяц составило 36 долларов. Цена достигла психологического уровня 4 664 доллара/кв.м. и сейчас формирует двойную вершину, что является медвежьим сигналом. По вилам Эндрюса видно, что долгосрочный тренд пока повышательный, однако краткосрочный тренд явно медвежий. В пользу этого говорят показания технических индикаторов. Простые скользящие средние с периодами 4 и 6 демонстрируют начало нисходящей тенденции. При этом стохастика с периодом 3 и замедлением 2 направлена вверх. Таким образом, медвежьи факторы преобладают, однако показания стохастики следует принять инвесторам во внимание и ждать дальнейшего снижения цен для принятия решений о совершении операций с квартирами в СЗАО.
ЮАО. Цена составляет 4 528 долларов/кв.м. За последний месяц цена упала на 6 долларов. В настоящий момент цена направлена нейтрально. Простые скользящие средние с периодами 4 и 8 демонстрируют начало медвежьего тренда. Стохастика с периодом 3 и замедлением 2 также направлена вниз.
Таким образом, по всем показателям тенденция медвежья. Можно в течение 7-8 месяцев ожидать снижения цены до уровня 4 000 долларов/кв.м.
ЮВАО. Цена составляет 4 223 доллара/кв.м. Был достигнут психологический уровень 4 279 долларов/кв.м., после чего начала формироваться двойная вершина, что является медвежьим сигналом. Простые скользящие средние с периодами 7 и 9 демонстрируют начало нисходящей тенденции. Стохастика с периодом 2 и замедлением 3 демонстрирует уверенное движение вниз. Таким образом, так же, как и в случае с предыдущим округом, налицо медвежья тенденция, по крайней мере, в среднесрочном масштабе она прослеживается четко.
ЮЗАО. Цена составляет 5 294 доллара/кв.м. График направлен вверх, находясь возле психологического уровня. Взвешенные скользящие средние с периодами 2 и 5 движутся, сливаясь друг с другом. Волатильность низкая. Стохастика с периодом 4 и замедлением 3 показывает вниз.
Таким образом, перспективы того, что цена преодолеет уровень сопротивления 5 309, видятся не очень высокими. В случае, если цена не сможет преодолеть этот уровень, она может упасть в течение года до отметки 4 231 доллар/кв.м.
ВАО. Цена составляет 4 304 доллара/кв.м. За последний месяц цена упала на 55 долларов. Сейчас налицо краткосрочная слабая понижательная тенденция. По вилам Эндрюса видно, что доминирующий долгосрочный тренд бычий, однако внутри тренда цена движется вниз. Налицо откат цены.
Взвешенные скользящие средние с периодами 2 и 6 находятся в фазе нисходящего тренда и уже далеко отошли друг от друга, что говорит о силе тренда. Стохастика с периодом 2 и замедлением 2 находится в зоне перепроданности, однако пока не подает признаков выхода из зоны. Показания стохастики можно считать умеренно бычьими.
ЗАО. Цена составляет 5 324 доллара/кв.м. На графике видно формирование разворотной фигуры «двойная вершина» после достижения психологического уровня 5 414. Триангулярные скользящие средние с периодами 9 и 13 демонстрируют начало медвежьего тренда. Стохастика с периодом 2 и замедлением 5 направлена также вниз. Вместе с тем, доминирующий тренд остается бычьим, что видно по вилам Эндрюса. Цена пока находится выше средней линии вил Эндрюса. Таким образом, критическим значением цены будет отметка 4 973, после пересечения которой вниз может последовать обвал цен. Если же цена отразится от этой отметки, в течение года может начаться движение к отметке 7 000 долларов/кв.м., т.е., повторится динамика 2006 года.
ЗелАО. Цена составляет 4 122 доллара/кв.м. Прирост за последний месяц составил 326 долларов, что является самым высоким показателем по округам. На графике четко видна долгосрочная динамика вторичного рынка жилья в округе: с начала 2001 года виден слабо, но уверенно направленный вверх канал (график имеет, в отличие от плавных линий графиков других округов, вид «как на фондовом рынке), который в начале 2006 года был резко пробит вверх и сменился уже крутым повышательным трендом. Цена движется в направленном бычьем тренде с уровнем поддержки 3 896 и уровнем сопротивления 4 665 долларов/кв.м. Внутри тренда цена направлена вверх.
Простые скользящие средние с периодами 19 и 22 демонстрируют продолжение бычьей тенденции после некоторого ослабления. Стохастика с периодом 2 и замедлением 4 направлена вверх и подает сигнал к дальнейшему движению цены вверх. Ближайшие ценовые уровни – 4 400, 4 665, 5 420 долларов/кв.м.
Выводы. В целом, для рынка недвижимости Москвы ситуация неутешительна. Несмотря на то, что в долгосрочном плане по-прежнему господствует повышательная тенденция, инвесторы, приобретающие квартиры в кредит с целью получения прибыли от перепродажи, могут быть уверенными в покрытии своих издержек и в получении прибыли только в Зеленоградском округе. Техническая ситуация в ЗелАО подтверждается фундаментальными факторами, такими, как оживления рынка и увеличение спроса в Московской области, на территории которой, фактически, ЗелАО является «анклавом Москвы».
