Несмотря на то, что о иммиграции в Австралию можно прочитать объявления в любой российской газете, о рынке недвижимости этой страны пишется очень мало. Даже юридические вопросы приобретения иностранцами жилья освещены недостаточно, не говоря уже об инвестиционных перспективах. В данной статье мы постараемся изложить основные аспекты рынка недвижимости Австралии для российского инвестора.
Законодательство. Процесс покупки недвижимости в Австралии относительно простой даже по сравнению с некоторыми бывшими советскими республиками. Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость, которая разрешена к продаже Советом регулирования иностранных инвестиций. Если сравнивать законы Австралии об иностранных инвестициях в целом, то ближайший «юридический родственник» Австралии – Канада, в которой существует организация под названием Управление регулирования иностранных инвестиций. Иностранные покупатели имеют льготы при налогообложении сделок с недвижимостью, нередко налог может быть вообще упразднен.
Первый шаг для иностранного инвестора, намеревающегося купить в Австралии недвижимость – подбор вариантов, которые удовлетворяют его критериям, затем проверка в Совете регулирования иностранных инвестиций, возможна ли покупка иностранцем этого объекта. Следующий шаг – обращение в австралийскую Ассоциацию жилищного строительства с целью проверки на отсутствие в данном жилье факторов, усложняющих пребывание там владельца: сырости, нападений термитов и прочих малоприятных вещей: в северных, тропических районах неблагоприятные природные условия – не редкость.
Сумма задатка обычно составляет от 10% от полной стоимости жилья. Верхнего порога нет. При выборе риэлтора желательно проверить, состоит ли агентство в Обществе недвижимости Австралии. Около 80% агентств в Австралии – члены этого Общества, которые соблюдают его устав. Последний шаг покупателя – подписание договора купли-продажи и внесение полной суммы.
К жилой недвижимости относится вся городская недвижимость, кроме коммерческих объектов, а также сельское жилье и дачи (hobby farms). Политика государства в области инвестиций нерезидентов в австралийскую жилую недвижимость неизменна: Управление регулирования иностранных инвестиций всегда исходит из интересов обеспечения жильем по приемлемым ценам граждан Австралии. В связи с этом девелопмент жилья с привлечением иностранных инвестиций поощряется, поскольку способствует реализации государственных программ обеспечения жильем, тогда как покупка жилья в построенных домах иностранцами разрешена далеко не всегда (в частности, запрещается продажа иностранцам квартир в «социальных» домах, в местах компактного проживания аборигенов и т.п.) из-за боязни, что это спровоцирует неконтролируемый рост цен и снизит доступность жилья, в первую очередь, вторичного, для австралийцев.
Ограничения при покупке жилой недвижимости сняты для граждан Австралии, проживающих за рубежом, граждан Новой Зеландии, для иностранцев, постоянно проживающих в Австралии и имеющих «визу специальной категории», иностранцы, состоящие в браке с гражданами Австралии и покупающие жилье вместе с супругом как совладельцы. Нерезидентами считаются физические лица, постоянно не проживающие в Австралии, юридические лица, в которых одним из учредителей состоит физическое лицо, не проживающее постоянно в Австралии, или иностранное юридическое лицо владеет контрольным пакетом акций (более 15%), либо два и более иностранных физических лица владеют контрольным пакетом акций, фонды недвижимости, в которых учредителями состоят упомянутые выше физические или юридические лица.
Сельскохозяйственные земли в Австралии не могут использоваться как дачная недвижимость или для рекреационных целей. Их назначение – это только бизнес, связанный с земледелием, скотоводством, садоводством, рыбалкой, лесным хозяйством, виноградарством. Определения первичной продукции и сельскохозяйственных земель впервые в Австралии были приняты в Законе о налогообложении 1936 г. редакции. Все сделки с сельскохозяйственной недвижимостью, совершаемые иностранцами, нуждаются в разрешении государственных органов. Исключение составляют сделки на сумму более 50 млн. долларов, в этом случае покупка осуществляется в общем порядке, разрешения не требуется. Однако если инвестором выступает правительство иностранного государства или какое-либо из его структурных подразделений, Как мы видим, в отличие от европейских государств и стран СНГ, в Австралии нет запрета на покупку сельскохозяйственных земель иностранцами, однако разрешение может быть выдано, только если иностранец собирается заниматься производством первичной продукции.
Коммерческая недвижимость включает в себя следующие объекты: свободные земельные участки; средства размещения; представительства иностранных государств и любые другие нежилые объекты. Ограничений на покупку иностранцами нет.
Жилая недвижимость: ценовая картина. Картина развития рынка недвижимости по регионам самого маленького в мире континента и одной из самых больших в мире стран далеко не одинаковая. В первую очередь, для инвестора интересны Западная Австралия и Северные территории.
Сидней – крупнейший город Австралии, и, при этом, столица штата с самой слабой экономикой в стране – Нового Южного Уэльса. Соответственно, рынок недвижимости не впечатляет положительной динамикой. Рынок недвижимости в Сиднее находится в свободном падении с ноября 2003 года, когда поднялись процентные ставки. В среднем, цены с того времени упали на 20%, однако в сегменте жилья от 1 до 1.3 млн. долларов падение еще более ощутимо. Между тем, в конце прошлого года в городе появились признаки восстановления рынка. Сейчас аналитики прогнозируют, что в 2007 и 2008 годах может произойти рост, так как цены находятся близко к психологическому уровню. Примечательно, что арендные ставки на фоне падения цен сделок купли-продажи все равно росли из-за снижения процента квартир, сдаваемых внаем. Способствует гипотетическому росту цен то, что в Сиднее снижаются объемы девелопмента жилья, а миграция растет.
В Мельбурне рынок недвижимости также упал в конце 2003 года. Различие в том, что в долгосрочный период спада цены в среднесрочном плане чаще находились в боковом тренде, чем в нисходящем, тогда как в Сиднее не прекращали падение. Сейчас в Мельбурне тенденции неоднозначные: если в центре продолжается депрессия, то на окраинах и в пригородах последние 8 месяцев наблюдается рост. Наиболее стабильной остается ситуация в области элитного жилья, в первую очередь, в элитных пригородах Мельбурна. Если цены на элитное жилье в центре стабильны, то элитное жилье в пригородах за указанный срок подскочило на 10%.
Для Мельбурна характерен самый высокий по Австралии рост населения. Штат Виктория, столицей которого является Мельбурн, находится на втором месте по росту населения после штата Квинслэнд. В центре города доля свободных помещений упала за прошлый год с 3.4% до 2.5%, особенно это характерно для таких районов как деловой центр города, Доклэндс, Ст. Килда Род и Саут Бэнк. В радиусе 4 км от делового центра доля свободных помещений находится на уровне 1.7%. В радиусе 10 км от делового центра доля свободных помещений находится на уровне 1.2%. В радиусе 20 км от делового центра доля свободных помещений выросла и составляет 2.7%. В радиусе более 20 км от делового центра доля свободных помещений выросла незначительно и составляет 1.8%.
В Брисбене рынок недвижимости находится в боковом тренде. По регионам ситуация неоднозначная, в ряде пригородов рынок падает, тогда как между Брисбеном и Золотым берегом рынок демонстрирует небольшой рост. Рост арендных ставок снижается не только в Брисбене, но и по всему штату Квинсленд. Основные рынки сосредоточены в Юго-Восточном Квинсленде: Брисбен, Золотой берег, Солнечный берег.
Канберра – столица Австралии, хотя и не самый большой город страны. Основная тенденция в Канберре – боковой тренд в сегменте индивидуального жилья, при том что в сегментах квартир и коммерческой недвижимости наблюдается рост цен и спроса.
В Перте продолжается бум цен на недвижимость. Причины такой ситуации – экономический рост, бум ресурсов, высокий приток мигрантов, низкая безработица, низкая доля свободных помещений.
В Аделаиде рынок недвижимости замедлился после пика, наблюдавшегося в 2005 году. Рынок демонстрирует небольшой прирост, за 2006 год этот показатель составил 2.7 %. Аналитики считают, что цены в Аделаиде могут сменить тренд и падать со скоростью 3% годовых. Основная причина этого – низкие темпы прироста населения и низкий экономический рост в городе.
Хобарт. Сильная экономика и миграция внутри штата помогли средней цене недвижимости в Хобарте повыситься более чем в два раза в 2005 году и в полтора раза в 2006 году. Но последние данные по миграции вынуждают думать, что в 2007 году рынок уже не покажет такой положительной динамики.
Дарвин. Экономика Северных территорий растет быстрыми темпами, ко всему прочему наблюдается высокий процент мигрантов. Рынок недвижимости, соответственно, тоже растет, в особенности, в деловом центре города. Девелопмент нового жилья сосредоточен, в основном, в деловом центре и в пригородах.
Статистика. Международная миграция (тыс. чел.)
| Год | Штат | ||||||||
| Новый Южный Уэльс | Виктория | Квинсленд | Южная Австралия | Западная Австралия | Тасмания | Северные территории | Австралийская столичная территория | Всего по Австралии | |
| 1998 | 31,8 | 19,3 | 12,5 | 3,2 | 12,0 | 0,0 | 0,6 | -0,2 | 79,2 |
| 1999 | 41,1 | 24,7 | 13,7 | 2,7 | 13,4 | 0,2 | 1,0 | -0,2 | 96,5 |
| 2000 | 43,7 | 27,0 | 17,5 | 3,8 | 14,0 | 0,4 | 0,9 | -0,1 | 107,3 |
| 2001 | 58,6 | 35,3 | 21,0 | 2,8 | 16,3 | 0,1 | 0,9 | 0,7 | 135,7 |
| 2002 | 44,4 | 20,3 | 26,5 | 2,8 | 15,0 | 0,3 | 0,7 | 0,7 | 110,6 |
| 2003 | 40,9 | 26,8 | 27,1 | 3,9 | 15,6 | 1,0 | 0,3 | 0,9 | 116,5 |
| 2004 | 29,8 | 25,0 | 25,4 | 4,3 | 13,6 | 0,7 | 0,6 | 0,5 | 100,0 |
| 2005 | 35,2 | 32,3 | 29,6 | 7,0 | 17,2 | 1,0 | 1,0 | 0,5 | 123,8 |
| 2006 | 41,6 | 37,1 | 24,5 | 8,8 | 21,0 | 0,6 | 0,8 | 0,1 | 134,5 |
Внутренняя миграция (тыс. чел.):
| Год | Новый Южный Уэльс | Виктория | Квинсленд | Южная Австралия | Западная Австралия | Тасмания | Северные территории | Австралийская столичная территория |
| 1998 | -12,2 | -0,3 | 17,4 | -2,0 | 3,2 | -3,6 | -0,5 | -2,0 |
| 1999 | -13,1 | 2,5 | 16,7 | -1,6 | 0,3 | -3,3 | -1,0 | -0,5 |
| 2000 | -14,3 | 5,2 | 18,5 | -3,5 | -2,2 | -2,6 | -0,9 | -0,1 |
| 2001 | -16,3 | 5,2 | 20,0 | -2,4 | -3,1 | -2,1 | -1,6 | 0,4 |
| 2002 | -24,4 | 4,4 | 31,2 | -1,6 | -4,4 | -1,5 | -2,6 | -1,0 |
| 2003 | -31,8 | 0,0 | 39,2 | -1,5 | -2,8 | 1,9 | -3,4 | -1,6 |
| 2004 | -30,4 | -2,3 | 36,7 | -3,2 | 1,3 | 2,5 | -2,1 | -2,4 |
| 2005 | -25,7 | -2,4 | 31,5 | -3,5 | 1,5 | 0,2 | 0,0 | -1,6 |
| 2006 | -24,5 | -2,3 | 26,8 | -2,7 | 2,6 | 0,3 | 0,1 | -0,3 |
Средняя стоимость жилья в городах:
| Год | Сидней | Мельбурн | Брисбен | Аделаида | Перт | Хобарт | Дарвин | Канберра | ||||||||
| $’000 | %Var | $’000 | %Var | $’000 | %Var | $’000 | %Var | $’000 | %Var | $’000 | %Var | $’000 | %Var | $’000 | %Var | |
| 1996 | 220.0 | 3.3 | 155.0 | 3.3 | 130.0 | 0.0 | 111.5 | -1.1 | 127.0 | -0.8 | 112.0 | 6.7 | 168.0 | -6.7 | 158.0 | 3.9 |
| 1997 | 241.0 | 9.5 | 179.0 | 15.5 | 134.0 | 3.1 | 114.9 | 3.0 | 135.0 | 6.3 | 105.0 | -6.3 | 178.0 | 6.0 | 155.0 | -1.9 |
| 1998 | 272.0 | 12.9 | 208.0 | 16.2 | 139.0 | 3.7 | 120.3 | 4.7 | 143.3 | 6.1 | 107.0 | 1.9 | 180.0 | 1.1 | 160.0 | 3.2 |
| 1999 | 296.0 | 8.8 | 232.0 | 11.5 | 145.0 | 4.3 | 125.0 | 3.9 | 148.5 | 3.6 | 115.0 | 7.5 | 176.0 | -2.2 | 158.0 | -1.3 |
| 2000 | 337.0 | 13.9 | 264.0 | 13.8 | 155.0 | 6.9 | 135.0 | 8.0 | 157.8 | 6.3 | 130.0 | 13.0 | 190.4 | 8.2 | 184.0 | 16.5 |
| 2001 | 364.0 | 8.0 | 302.0 | 14.4 | 160.0 | 3.2 | 148.4 | 9.8 | 165.7 | 5.0 | 120.3 | -7.5 | 187.0 | -1.8 | 203.0 | 10.3 |
| 2002 | 452.0 | 24.2 | 330.5 | 9.4 | 185.0 | 15.6 | 170.0 | 14.6 | 185.7 | 12.1 | 130.0 | 8.1 | 200.0 | 7.0 | 227.6 | 12.1 |
| 2003 | 519.0 | 14.8 | 355.0 | 7.4 | 235.0 | 27.0 | 220.0 | 29.4 | 210.2 | 13.2 | 180.0 | 38.5 | 206.0 | 3.0 | 320.0 | 40.6 |
| 2004 | 552.0 | 6.4 | 365.0 | 2.8 | 307.3 | 30.7 | 250.0 | 13.6 | 255.0 | 21.3 | 252.0 | 40.0 | 255.0 | 23.8 | 372.4 | 16.4 |
| 2005 | 528.0 | -4.3 | 360.0 | -1.4 | 315.0 | 2.5 | 275.0 | 10.0 | 295.0 | 15.7 | 260.0 | 3.2 | 279.8 | 9.7 | 352.5 | -5.3 |
| 2006 | 523.0 | -0.9 | 375.0 | 4.2 | 326.0 | 3.5 | 286.5 | 4.2 | 395.0 | 33.9 | 277.0 | 6.5 | 350.0 | 25.1 | 380.0 | 7.8 |