Компания Jones Lang LaSalle
ИА DAILYSTROY публикует аналитический обзор, подготовленный компанией Jones Lang LaSalle.
Прямые инвестиции в недвижимость в Европе в 2006 году достигли рекордного уровня, по итогам 2006 года объем операций с недвижимостью составил 242 млрд евро, что на 39% больше, чем в 2005 году, согласно данным последнего Бюллетеня состояния европейских рынков капитала компании Jones Lang LaSalle (European Capital Markets Bulletin). Эта цифра отражает самое большое увеличение объема (68 млрд евро по итогам всего года), который когда-либо был зарегистрирован. Увеличился объем международных операций, который достиг 150 млрд евро (приблизительно две третьих от общего объема).
В большинстве европейских стран в 2006 году был отмечен рост объема операций с недвижимостью, при этом в Германии он увеличился на 141%, достигнув 49,5 млрд евро, а во Франции — на 67%, составив 24,1 млрд евро. Эти данные контрастируют с неизменным объемом в Великобритании, который в 2006 году составил 80 млрд евро. В других странах Европы огромный скачок в объемах операций был отмечен в России, где он увеличился на 700% и достиг 3,4 млрд. евро. Рост инвестиций был также отмечен в Польше, увеличившись на 70% до 5,1 млрд евро.
Тони Хоррелл (Tony Horrell), главный исполнительный директор европейского подразделения привлечения инвестиций (European Capital Markets) компании Jones Lang LaSalle, отметил следующее: «В последние пару лет инвесторы в европейскую недвижимость получили рекордную прибыль. Инвесторы продолжают поддерживать существующий спрос, предпочитая вкладывать в недвижимость, инвестиции в которую в последние 1, 3, 5 и 10 лет превосходят по своей величине вложения в акции и облигации».
Найджел Робертс (Nigel Roberts), председатель исследовательского подразделения в странах Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA Research) компании Jones Lang LaSalle, добавил: «Мы видим множество причин, позволяющих говорить о большом спросе со стороны инвесторов в 2007 году. Несмотря на то, что цены на недвижимость приближаются к своему максимуму, мы ожидаем небольшое снижение доходов в первой половине года на всех основных рынках. С учетом продолжающегося притока нового капитала, формирования новых розничных фондов, перераспределения вложений в пользу недвижимого имущества и неослабевающего доверия потребителей, мы считаем, что объем инвестиций в 2007 году будет таким же, что и в 2006 году. Приход REIT (инвестиционные тресты недвижимого имущества) в Великобританию, Германию и Италию, а также их запланированное дальнейшее развитие во Франции и Нидерландах дадут новый импульс для развития рынка».
В 2006 году значительно выросли межрегиональные инвестиции, особенно из глобальных, американских и азиатских (главным образом австралийских) источников капитала. Общая сумма поступлений из этих регионов составила 67,8 млрд евро, превысив более чем вдвое уровень 2005 года. Основная активность была сосредоточена на крупнейших рынках Великобритании, Франции и Германии.
«Хотя в 2007 году эффективность инвестиций в недвижимость должна снизиться, она не утратила своей привлекательности при относительном сравнении с вложениями в акции и облигации — мы считаем, что эффективность инвестиций в недвижимое имущество в Европе в 2007 году составит 9-11%. Это ниже показателей предыдущих лет, поэтому этот год станет проверкой для ряда инвесторов. Это может привести к тому, что вторичные инструменты могут стать привлекательной альтернативой для тех, кто стремится обеспечить защиту своих вложений», — подытожил Тони Хоррелл.
Рынки большой тройки (Великобритания, Германия и Франция) продолжают оставаться в центре внимания инвесторов, на их долю приходится 64% (154 млрд евро) всего объема инвестиций, при этом Германия и Франция увеличили свою долю в общем объеме вложений.
Объемы в Центральной и Восточной Европе (ЦВЕ) выросли более чем вдвое — до 13,3 млрд евро, при этом в России было зарегистрировано огромное увеличение объема, составившее более 700%. В настоящее время Россия является вторым по величине рынком в ЦВЕ, с объемом 3,4 млрд евро, следуя сразу за Польшей (5 млрд евро).
Мы считаем, что другие ключевые рынки Европы будут продолжать расти. В 2006 году прирост инвестиций в Ирландии увеличился на более чем 110%, составив 4,4 млдр евро. В Испании объем инвестиций достиг 7,8 млрд евро, что на 63% больше по сравнению с предыдущим годом. Скандинавские страны продолжают удерживать свои позиции в качестве ведущего региона для инвестиций, с объемом на уровне 30,8 млрд евро. Такой рынок, как Люксембург, отличающийся меньшим пространством для инвестиций, зарегистрировал увеличение прироста вложений; их объем в Люксембурге составил почти 1,3 млрд евро.
 |
 |
Инвесторы из Великобритании стали главными покупателями в Европе, приобретя недвижимого имущества на сумму 63,4 млрд евро, большая его часть находится в Великобритании (78%). Мировые фонды инвестировали 46,8 млрд евро, что в два раза больше, чем в 2005 году.
Ирландские инвесторы были особенно активными, приобретя недвижимого имущества на сумму 13 млрд евро, основная доля которого приходится на Великобританию (6,3 млрд евро) и Ирландию (4,3 млрд евро).
Инвесторы из Германии стали в 2006 году одними из главных продавцов недвижимости, объем продаж составил 42,3 млрд евро. Общий объем продаж достиг почти 56 млрд евро, из них три четверти приходятся непосредственно на Германию. В 2006 году был отмечен отток средств в размере 7 млрд из бессрочных фондов BVI (Британские Виргинские острова), в ряде из них наблюдалась деятельность, связанная с продажами имущества, в то время как другие воспользовались активным рынком, чтобы изменить баланс своих портфелей. В 2007 году ожидается увеличение покупательской активности инвесторов из Германии, так как они пересматривают в пользу увеличения содержание своих инвестиционных портфелей в Европе и за ее пределами.
Большая активность была отмечена со стороны азиатско-тихоокеанского региона, объем инвестиций которого превысил 7 млрд евро. Главная доля этих инвестиций (5 млдр евро) принадлежит австралийским источникам капитала, большая часть которого поступила от австралийских фондов REIT, которые предпочитают делать приобретения за океаном, чтобы обеспечить свой рост и увеличить свою стоимость, в связи с ограниченностью продуктов и высоким уровнем секьюритизации, которым отличается их внутренний рынок.
 |
 |
Не котирующиеся на бирже компании стали главными покупателями в Европе, они приобрели недвижимость на сумму 88 млрд евро. Только мировые не котирующиеся фонды израсходовали на нежвижимость 34 млрд, что свидетельствует о продолжающемся росте и усилении косвенного рынка.
Котируемые фонды REIT начинают оказывать в настоящее время серьезное влияние на европейские рынки недвижимости, что в первую очередь обусловлено развитием французский риэлтерских компаний, инвестирующих в недвижимость (Societe d’investissement immobilier cotee, сокращенно: SIIC). Льготное налогообложение для инвесторов, продающих во Франции компаниям SIIC, привело к тому, что более 8,9 млрд евро продаж приходится на долю SIIC (30% от общего объема рынка Франции). В 2006 во Франции было основано 15 новых компаний.
В Бельгии положительную роль сыграла продажа правительственного портфеля на сумму 576 млрд евро бельгийской инвестиционной компании в недвижимость SICAFI Befiimmo.
В то время как в Великобритании была отмечена более низкая активность котируемых компаний по мере того, как они готовились к переходу в разряд REIT; сумма приобретений в 2006 году составила 2,5 млрд евро по сравнению с 4,1 млрд евро в 2005 году. Тот факт, что размер вступительного взноса определяется общей суммой активов, а не приростом капитала, привел к тому, что в 2006 году компании были более избирательны при реализации своих стратегий купли-продажи; продаж в 2006 году было больше (3 млрд евро), чем в 2005 году (1,4 млрд евро).
В 2006 году акционерные компании продали недвижимого имущества на сумму свыше 20 млрд евро., из которых половина (10,2 млрд евро) приходится на Германию. Большинство корпоративных отчуждений в Германии были связаны с продажами и возвратными лизингами, основная активность принадлежала розничным продавцам, на долю которых приходится 90% продаж; важную роль сыграли несколько продаж компании Karstadt на общую сумму 5 млрд евро.