Рынок недвижимости Болгарии

Роман Мамчиц

ИА DAILYSTROY уже публиковало обзор рынка недвижимости одного из двух новых членов ЕС – Румынии. Вторая балканская страна, которая вошла в Евросоюз с 1 января 2007 года – Болгария. В отличие от Румынии, цены на недвижимость в Болгарии значительно ниже, даже на курортах черноморского побережья, и из-за своей недооцененности болгарский рынок имеет даже большую привлекательность, чем румынский. ИА DAILYSTROY публикует аналитическую статью Романа Мамчица о рынке недвижимости Болгарии.

Динамика цен и факторы, ее обуславливающие. Рост цен на недвижимость в Болгарии начался с 2002 года. В настоящий момент положительную динамику демонстрируют цены на все виды недвижимости. Наибольший рост показывают земельные участки, которые еще в 2004 году не имели тенденции к росту цен. На втором месте стоит торговая недвижимость. Между тем, цены на квартиры за 2006 год не показали такой высокой динамики роста, как в 2004 и 2005 годах, хотя динамика остается положительной. За 2006 год общий показатель роста цен на недвижимость составил 12%. Самые быстрые темпы подорожания были зафиксированы в городе Стара-Загора – 30% годовых. Интерес инвесторов к Софии и другим крупным городам снижается.

Цены первичного рынка имеют большие перспективы роста, чем цены вторичного рынка. Это связано с увеличением себестоимости квадратного метра жилой недвижимости для застройщиков, которые для получения лицензии будут по новым законам платить 13,6 долларов за каждый возводимый квадратный метр. Косвенные причины возможного увеличения себестоимости связаны с вступлением в Евросоюз: повышаются требования к стройматериалам, подгоняется под европейские стандарты стоимость труда и электроэнергии. Аналитики прогнозируют, что в этом году по перечисленным причинам ожидается дополнительное увеличение себестоимости строительства на 5%.

В связи с ростом индустрии ипотечного кредитования в Болгарии среди местного населения основная группа покупателей – люди в возрасте от 26 до 45 лет со средним доходом 250 евро, занятые либо в отрасли высоких технологий, либо в отрасли торговли. Основным спросом со стороны болгарских покупателей пользуются двухкомнатные квартиры. За последние 6 лет объем средств, вложенных резидентами Болгарии в недвижимость, составил 6 865 млн. долларов. Наибольшие суммы, вложенные в недвижимость, были зафиксированы в 2004 и 2006 годах. Ежегодный объем ипотечного кредитования за этот же период вырос в 24 раза и составляет сейчас около 450 млн. долларов в год. Почти половина жилья приобретается в кредит, тогда как в 2000 году доля недвижимости, приобретаемой таким образом, составляла лишь 2%.

Действующие в Болгарии фонды имущества (размеры капитала в долларах):

Benchmark Property Fund — 10 171 611;

Фонд за недвижими имоти България — 8 760 869;

Prime Property BG — 6 619 731;

Advance Terrafund — 4 804 347;

Park — 2 260 869;

Active Properties — 2 260 869;

Intercapital Property Development — 1 413 043;

IRG Capital-1 — 1 304 348;

Фонд сельскохозяйственных земель Elana — 1 085 217;

IRG Capital-1 — 1 000 000;

Quantum Developments — 282 609;

Capital Direct — 282 609;

Колос-1 — 262 174;

ЦКБ Real Estate Fund — 217 391;

Fair Play Properties — 217 391;

Capital Management — 217 391;

Bull & Investments — 217 391;

Bulgarian Investment Group — 65 217;

Всего — 41 443 077.

По оценкам аналитикам, около 75% от общего капитала этих фирм находится «в работе», т.е., инвестированы в недвижимость.

Что касается курортной недвижимости, то сейчас вектор смещается с черноморского побережья в сторону горнолыжных курортов (в частности, Банско), где сейчас широко распространено строительство жилых апартаментов (помещений для постоянного проживания, имеющих статус нежилых, с управлением и обслуживанием девелоперской компанией), а также бальнеологических курортов, которые расположены как в горах, так и на море, и ранее большой популярностью среди инвесторов не пользовались. В последние 3-4 года на рынке появились так называемые комплексы закрытого типа, возводимые, преимущественно, на Черноморском побережье: это комплексы, состоящие исключительно из апартаментов, с обязательным фейс-контролем и социальной однородностью населения.

Спрос на офисную недвижимость, особенно, класса А, остается неудовлетворенным. Наблюдается тенденция переключения внимания отечественных арендаторов с квартир, выведенных из жилого фонда, на площади в специализированных офисных зданиях. К торговой недвижимости иностранцы также проявляют интерес, в частности, в Софии был продан в этом году, будучи только что построенным, крупнейший торговый центр.

Со стороны резидентов Болгарии налицо падение спроса на сельскохозяйственные земли. В 2006 году до 90% сделок с землей совершалось с целью строительства на земельных участках тех или иных объектов. Вместе с тем, на рынке присутствует неудовлетворенный спрос на земельные угодья площадью свыше 1 000 Га различного целевого назначения.

Цены. В настоящий момент средняя стоимость жилой недвижимости в Болгарии составляет 481 доллар /кв.м. Самые высокие цены зафиксированы в Софии (около 880 долларов /кв.м.). На втором месте находится Варна (около 830 долларов /кв.м.), на третьем – Бургас (около 780 долларов /кв.м.). Цены в крупных городах подошли к психологическому барьеру. При низком по европейским меркам среднем заработке покупка жилья даже посредством ипотеки становится при продолжении роста цен недоступной для большинства жителей страны.

Структура и динамика иностранных инвестиций. Характерен рост интереса к Болгарии иностранных инвесторов: по объему иностранных инвестиций Болгария сейчас стоит на шестом месте в мире. Несмотря на то, что по-прежнему лидирующее положение среди иностранцев, покупающих в Болгарии недвижимость, занимают резиденты Австрии, за 2006 год в 2 раза выросло количество резидентов бывших советских республик (в основном, России, Молдавии и Латвии). Предпочтения россиян имеют тенденцию к изменению во времени. Если, например, резиденты Великобритании, как и 4-5 лет назад, были основными покупателями исторических зданий, то среди российских покупателей прослеживается рост количества сделок с дорогими объектами элитной недвижимости. В 2003 – 2004 годах основное количество российских граждан покупало недорогие квартиры или объекты семейного бизнеса, тогда как сейчас больше половины сделок совершается с элитным жильем стоимостью свыше 350 тыс. долларов, либо с объектами рекреационно-гостиничного бизнеса на побережье.

По официальным данным, всего нерезиденты инвестировали в болгарский рынок недвижимости за последние 6 лет около 466 млн. долларов. О реальных данных же можно только предполагать, так как прозрачного рынка пока не сформировалось: нередко нотариусы не предоставляют государству данные о таких сделках, либо их суммы намеренно занижаются по обоюдному соглашению, хотя государство и пытается отслеживать, чтобы нерезиденты декларировали покупку недвижимого имущества.

Несомненно, положительной чертой является то, что банки стали выдавать ипотечные кредиты нерезидентам. Уже в начале 2006 года 50% объема всех выданных банками кредитов на покупку недвижимости пришлось на кредиты, выданные иностранным физическим и юридическим лицам.

Юридические вопросы приобретения недвижимости иностранцами. В целом, законодательство Болгарии не отличается от законодательства других стран ЕС в вопросах регулирования процедуры покупки недвижимости нерезидентами. Статья 22 Конституции Болгарии позволяет покупку недвижимости в стране иностранными физическими и юридическими лицами. В ноябре прошлого года парламент Болгарии принял закон о наследовании собственности иностранными гражданами, который вступил в силу с 1 января этого года. Также с 1 января разрешено приобретение нерезидентами в собственность земли (за исключением земель сельскохозяйственного назначения и заповедных земель). Что немаловажно, резиденты Евросоюза находятся в одинаковом положении с гражданами «несоюзных» государств. В ближайшее время будут внесены изменения в законы о лесе, о защищенных территориях, о собственности, об использовании земельных участков.

Следует отметить, что позиция официальной Софии относительно правовых норм пребывания в Болгарии иностранцев не изменилась: наличие недвижимости на территории страны не гарантирует иностранцу получения вида на жительство.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *