Консалтинговая группа «Финсмарт»
ИА DAILYSTROY публикует Информационно-аналитическую записку «Краткий анализ рынка недвижимости в Нижнем Новгороде», подготовленный Консалтинговой группой «Финсмарт».
Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости Нижегородской области является растущим, поскольку спрос на нежилые помещения на всей территории региона в настоящее время растет, причем как на первичном, так и на вторичном рынках. Но спрос при этом напрямую зависит от степени развития промышленности на соответствующей территории, глу-бины промышленного спада, востребованности продукции соответствующих производств и, разумеется, интенсивности роста экономики соответствующего района. Рынок коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода развивается традиционно для региональных городов. Наибольшая активность наблюдается в торговом сегменте. Рынок офисной недвижимости также демонстрирует уверенный рост (70,9% за 2006 г.). В сегменте складской недвижимости пока не преодолены препятствия, тормозящие его развитие.
Характеристика сектора жилой недвижимости
В 2005 г. в Нижнем Новгороде было оформлено 19,9 тыс. сделок по отчуждению жилья. Для 2006 г. характерно резкое снижение предложения — примерно на 40% от общего объема. 80% рынка занимают альтернативные сделки, при которых жилье одновременно продается и покупается. Только треть строительных площадок находится в заречной части города. Среди заречных районов выделяется лишь Канавинский район, где продолжается освоение свободных площадей в микрорайоне «Мещерское озеро» и на Сортировочном поселке. На январь 2007 г. средняя цена квадратного метра в новостройках Нижнего Новго-рода составила $1604. Этот уровень существенно превышен в центре Нижегородского района, немного выше его держатся цены в Советском и на периферийной части Нижегородского района. В заречной части по цене лидирует Автозаводский район, а наименьшая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Канавинском и Московском районах. За последние три года цены на квартиры в новостройках менялись следующим образом: в 2003–2004 гг. они поднимались на 23–24% ежегодно, в 2005 г. выросли на 17%, а за 2006 г. — на 80%.
Готовое жилье по цене не отстает от квартир в новостройках: по данным на конец декабря 2006 г., средняя цена квадратного метра составляла $1618. За три последних года она также росла неравномерно. Если в 2003 г. цена поднялась на 25%, в 2004 г. — на 35%, в 2005 г. — 12%, то за 2006 г. — на 79%. Для падения цен на недвижимость в 2007 г. оснований на текущий момент не наблюдается. По прогнозам специалистов, рост цен продолжится: до $3500 за квадратный метр элитного жилья и до $2500 — в массовом сегменте.
Ипотека в Нижнем Новгороде
В Нижнем Новгороде и Нижегородской области высокими темпами растет количество выданных населению ипотечных кредитов. В 2005 г. вступили в силу новый Жилищный кодекс и закон «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Нововведения заметно упростили возможность реализации залога и сняли часть рисков с банков. Сейчас практически все банки города, работающие с физическими лицами, развивают свои ипотечные программы.
Ставки по кредитам в настоящее время активно снижаются. Со второго квартала 2006 г. произошло значительное снижение процентных ставков по ипотечным кредитам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентные ставки по ипотечному кредиту составляют сейчас от 11,5% до 14,5% годовых в рублях. В 2006-м году ипотечные сделки в Нижнем Новгороде составили 7% от общего количества сделок купли-продажи жилой недвижимости, что почти в 2,5 раза превышает данные 2005-го года. Среднестатистический портрет заемщика — это нижегородская семья с совокупным доходом чуть более 15 тысяч рублей и с запрашиваемым кредитом в 625 тысяч рублей. При этом ежемесячный платеж будет составлять 7135 рублей.