Коммерческая недвижимость Украины: рынок и возможности для российских инвесторов

Роман Мамчиц

ИА DAILYSTROY представляет аналитическую статью Романа Мамчица «Коммерческая недвижимость Украины: рынок и возможности для российских инвесторов».

Если в Москве доходность коммерческой недвижимости находится на уровне 12%, то в городах-миллионниках Украины этот показатель превышает 18%, при том, что рентабельность девелопмента коммерческой недвижимости составляет 30%. Однако иностранных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости не очень много. Поэтому нишу капиталовложений в данный сегмент для россиян можно считать свободной, в отличие от рынка жилой недвижимости, где конкуренция высока.

Тенденции рынка

В последнее время на Украине наблюдается устойчивый спрос на коммерческую недвижимость элитного уровня. На первом месте по развитию находятся торговые помещения, включая относительно новый для Украины сегмент – торгово-развлекательные центры. Второе место занимают офисные и офисно-торговые центры, третье – складская недвижимость. Совсем непопулярна производственная недвижимость, мало того, что новых объектов почти совсем не возводится, но и наблюдается тенденция перевода существующих помещений в торговые (в частности, для строительство гипермаркетов).

На Украине рынок специализированных коммерческих помещений – это рынок городов-миллионников. Исключением являются Симферополь и Севастополь, население которых не превышает 500 тыс. человек в связи с экономической спецификой Крыма. Особняком стоит гостиничная и рекреационная недвижимость, рынок которой наиболее активно развивается в Киеве, Одессе, Ялте, Севастополе, курортах Карпат. В остальном же, дальше крупных областных центров рынок этот не пошел, да и в них он пока только делает первые шаги. Что касается объектов класса А, то они возводятся только в Киеве.

Лидером роста цен на коммерческую недвижимость также является Киев. Рост цен на нежилые помещения класса А составил за последнее полугодие 80%, в то время, как общий прирост стоимости нежилых помещений по городу составил за тот же период 17%. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения на первых этажах элитных новостроек.

Торговая недвижимость

Состояние рынка. Рост цен на торговые помещения на Украине обусловлен увеличением розничного товарооборота в стране. По итогам 2006 года Украина заняла четвертое место в мире по объему розничного товарооборота. При этом на Киев приходится 18% от общего розничного товарооборота в стране. С одной стороны, в столице строятся крупнейшие торговые и торгово-развлекательные центры; с другой стороны, дефицит опережает в росте темпа сдачи в эксплуатацию новых площадей. По данным Colliers International Ukraine, в 2007 году потребность Киева в торговой недвижимости превысит 700 кв.м. Средний показатель прироста торговых площадей в Киеве – 60-70% годовых, исключением является 2004 год, по итогам которого торговый фонд увеличился на 114%.

Учитывая то, что доля Киева на украинском рынке ритейла продолжает расти (в 2004 году этот показатель составлял 14%, в 2005 – 16,5%, в 2006 – упомянутые 18%), для иностранных инвесторов, в первую очередь, привлекательна именно столица. На втором месте по розничному товарообороту находится Харьков, далее следуют Днепропетровск, Одесса, Донецк и Львов. Специализированные торговые центры и супермаркеты возводятся только в городах с населением свыше 200 тыс. человек, в которых всего проживает 36% населения Украины. В городах с меньшим количеством населения торговые центры, как правило, отсутствуют (исключение – крымские города Евпатория, Алушта, Керчь, скоро, по всей видимости, список пополнится Ялтой). В небольших городах обычно либо возводятся отдельные небольшие помещения под магазинчики, либо используются помещения советской постройки, либо выводятся из жилого фонда помещения на первых этажах. Последнее явление распространено и во многих крупных городах, в частности, в Одессе подобная практика привела к тому, что на центральных улицах уже практически не осталось жилья на первых этажах с выходом окон на проезжую часть. То же наблюдается и в центральных частях Симферополя и Севастополя.

Среди операторов розничного рынка можно четко выделить восьмерых отечественных лидеров: сетевиков «Фуршет», «Велика Кишеня», «Сільпо», Rainford, «АТБ» (торговля продуктами), «Фокстрот», «МКС», «Таир» (торговля бытовой техникой). Они, преимущественно, и выступают якорными операторами 60-70% новых торговых центров. Крупнейший по обороту сетевой ритейлер – «Сільпо» (принадлежит компании «Фоззи Груп», оборот которого превышает 1 млрд. долларов).

2006 год оказался не самым урожайным по части девелопмента новых торговых площадей как для Киева, так и для большинства украинских городов. В Киеве за весь год было сдано в эксплуатацию 37 500 кв.м. площадей в четырех торговых центрах на фоне спроса в 250 тыс. кв.м. Многие объекты остаются замороженными. Дефицит вызывает рост цен, и сейчас цена торговой недвижимости в Киеве превышает 5 тыс. долларов /кв.м. В соседнем Чернигове показатель роста цен не отстает от киевского: 40% годовых, средняя цена квадратного метра 1 300 долларов. В других городах северного региона – Сумах и Житомире – стоимость ниже и имеет более медленную динамику. В западном регионе следует отдельно выделить Львов и Луцк. Во Львове рост цен самый быстрый и составляет 30,4% в год, средняя стоимость квадратного метра торговых площадей составляет 1 500 долларов, для Львова характерен острый дефицит специализированных торговых помещений – обеспечение населения равняется 4 кв.м. на человека, что является одним из самых низких показателей по Украине. В Луцке, наоборот, из-за маленьких размеров города самое лучшее обеспечение населения торговыми центрами по Украине, дефицита там не наблюдается, роста цен тоже. Самые же высокие цены по региону в Черновцах – 3 150 долларов /кв.м.

Однако наибольший потенциал, все же, наблюдается в индустриальных городах восточной части страны. По инвестиционной привлекательности торговой недвижимости на второе место после Киева аналитики ставят Днепропетровск, где покупательная способность населения не ниже киевского уровня. По темпам роста цен на торговую недвижимость Днепропетровск лидирует по Украине (этот показатель составляет 115% годовых), средняя стоимость составляет 4 750 долларов /кв.м. Налицо дефицит торговых центров. На стадии реализации находится около 10 проектов ТЦ и многофункциональных комплексов с торговыми площадями. Близкий уровень развития наблюдается в Донецке, чему способствует, в том числе, политическая обстановка – выход на ключевые позиции в государстве представителей Партии Регионов, имеющей донецкие корни. В Харькове развитие торговой недвижимости замедлилось, средняя стоимость составляет 1 500 долларов /кв.м., при этом роста потребности населения в новых торговых центрах не наблюдается.

На юге безоговорочные лидеры роста цен – Одесса, Симферополь и Ялта. В центре Одессы стоимость квадратного метра торговых площадей может достигать 5,5 – 6 тыс. долларов /кв.м., поэтому ритейлеры предпочитают строить помещения сами, если вообще приходят на одесский рынок – в городе дефицит торговых центров. В Ялте крупные супермаркеты только проектируются, основной торговый фонд представлен, в основном, уличным ритейлом. Ситуация в Ялте пока неопределенная, скорее всего, в центре города после реконструкции торговые помещения будут существовать либо в форме уличного ритейла, либо в виде торговых частей офисно-торговых или торгово-развлекательных центров, продуктовые супермаркеты же будут строиться за пределами объездной дороги, в спальных районах или вдоль основной трассы. Уровень цен аналогичен Киеву. В Симферополе цены на торговые площади несколько ниже, несмотря на то, что по объему розничных продаж он намного превосходит Ялту и даже крупнейший город Крыма – Севастополь. Однако арендные ставки высокие: от 15-20 долларов /кв.м. /месяц по окраинам до 60-70 долларов /кв.м. /месяц.

Место российского капитала на рынке. Российские ритейлеры в последние 2-3 года очень активно вели расширение деятельности на Украине. В сфере украинской торговой недвижимости присутствие российского капитала значительно выше, чем в сфере офисной или складской недвижимости, и даже выше, чем в гостинично-рекреационном сегменте. Крупнейшие российские ритейлеры на Украине работают в сфере продаж бытовой техники и электроники: это компании «Эльдорадо» и «Евросеть». Они имеют торговые точки практически во всех крупных городах. Своеобразно поступил ресторанный холдинг «Ростик Груп»: параллельно с открытием своей сети он стал развивать совместно с сетевым оператором «Фокус» точки Kodak Express. Из сетевых ритейлеров, работающих в сфере торговли продуктами, на Украине присутствуют «Патэрсон» (пока только три магазина в Киеве), «Перекресток», выкупивший магазины у сетевого оператора Spar, расположенные в Киеве и западных областях страны, «Пятерочка» (продала на Украину франшизу), сейчас на рынок выходит «Карусель». Строительство первого на Украине торгового комплекса «Мега» в настоящий момент заморожено на стадии проектирования. Из сетей магазинов спортивных товаров на Украине работают «Спортмастер», «Интерспорт», SELA, Baltman, Axara. Российские старожилы украинского рынка – «Эльдорадо» и «Спортмастер», работающие с 90-х годов.

Плюсы и минусы для российских инвесторов. Аналитиками отставание украинского рынка ритейла от российского оценивается в три-четыре года. То есть, ниша эта пока свободна, как это и было в России в то время. К тому же, при развитии российских торговых сетей играет роль фактор удаленности от центра: Украина, хоть и другое государство, но все же ближе городов-миллионников Сибири и Дальнего Востока. При этом Украина – густонаселенное государство, и городов с населением более миллиона жителей в стране насчитывается шесть – возможности развития сетей розничной торговли просто не сравнимы с отдаленными от Москвы российскими регионами, которые, как правило, заселены слабо. При этом в украинских областных городах (за исключением Одессы) цены на торговые помещения ниже уровня цен в аналогичных по численности населения и экономическому развитию российских городах. Между тем, в России конкуренция между сетевиками усиливается – «опутана сетями» окажется в недалеком будущем вся страна. В конце 90-х по таким причинам на украинский рынок вышли польские и литовские ритейлеры, оказавшиеся из-за растущей конкуренции вынужденными хеджировать риски на родине с помощью деятельности на Украине.

Еще одна причина вкладывать деньги в украинскую торговую недвижимость актуальна, скорее, не только для России, но и для мировых инвесторов в целом. На Украине наблюдается массированная кампания борьбы местных властей с рынками, причем не только со стихийными, но и с теми, которые существуют с незапамятных времен. Рыночная недвижимость потихоньку уступает позиции моллам, гипермаркетам и торговым центрам. На Украине степень развития ритейла и культуры потребления близкая к российской (по показателям среднего чека и посещаемости киевские супермаркеты находятся на среднем по России уровне, в регионах, конечно, эти показатели ниже, но не намного) – значительное отставание прослеживается только в сфере строительства крупных объектов и развитии сетей, однако процесс модернизации отрасли, как мы видим даже по тем же рынкам, налицо. И этим российский инвестор может воспользоваться.

Минусы заключаются, преимущественно, в политических и юридических рисках. Украинский бизнес сильно политизирован, а учитывая местный менталитет и почти полное отсутствие политической культуры, любая смена властей даже на местном уровне может привести к перетасовке в таком лакомом сегменте, как розничная торговля. Юридический риск заключается в участившихся случаях тяжб из-за права обладания земельными участками. Не зная местных особенностей, российский предприниматель может построить торговый центр на том месте, подлинный владелец которого объявится уже после того, как объект будет готов и заявит свои права на него. Пока на Украине не будет создан земельный кадастр, эта проблема будет существовать. Самые проблемные города, где происходят массовые акции протеста населения и даже нападения на строителей – Киев и Симферополь.

Офисная недвижимость

Состояние рынка. Этот сегмент коммерческой недвижимости значительно отстает от торгового сегмента как по ценам, так и по общему уровню развития. Можно сказать, что цивилизованный рынок офисной недвижимости пока сформировался только в Киеве. По крайней мере, данное утверждение справедливо для Киева.

Офисный фонд Киева примерно равен офисному фонду всей остальной Украины (около 150 тыс. кв.м.), при этом на города с населением менее миллиона жителей приходится только 15% офисных площадей. Наблюдается дефицит, особенно, если речь идет о больших офисных площадях, офисы, как правило, заполняются на стадии строительства. Тем не менее, в 2006 году наметилась определенная экспансия девелоперов офисной недвижимости в регионы: новые бизнес-центры открывались в Виннице, Симферополе, Николаеве и т.д. К 2008 году в регионах могут появиться офисы класса А. В частности, постройка таких комплексов предусмотрена генеральным планом Ялты.

Стоимость офисов значительно ниже стоимости торговых помещений. В Киеве средняя стоимость офисной площади – 2,5 – 3 тыс. долларов. Арендные ставки колеблются от 25 до 50 долларов /кв.м. В других крупных городах ставки находятся в районе 10 – 30 долларов /кв.м.

Место российского капитала на рынке. До 2006 года россияне не проявляли активности в сегменте украинской офисной недвижимости. Первый крупный проект был анонсирован уже в конце 2006 года. Это проект постройки российской компанией Mirax Group офисного комплекса «Миракс-Плаза» в Киеве на Подоле. Это будет самое высокое здание в стране, высота его составит 44 этажа. Комплекс комбинированный, помимо офисной части будет жилая и торговая части, паркинги, культурно-рекреационная зона и даже обзорный ресторан с вертолетной площадкой. Строительство планируется завершить к 2010 году.

На текущий момент это единственный крупный проект с участием российских инвесторов. Как возможные варианты целей привлечения российского капитала украинские бизнесмены рассматривают строительство офисных центров класса А и В.

Плюсы и минусы для российских инвесторов. Не будет преувеличением сказать, что украинские девелоперы пока еще не научились разрабатывать полноценные офисные проекты. Отставание от России в этом сегменте не менее 4 лет. Поэтому этот рынок более свободен, чем рынок торговых помещений, хотя и обладает более длительной окупаемостью. Пока без иностранных инвесторов и специалистов по теории и практике строительства офисов этот сегмент украинского рынка выше текущего состояния не поднимется.

Риски связаны, в первую очередь, с политической обстановкой, особенно, если речь идет об офисах класса А. На Украине значительная часть арендаторов дорогих офисов – иностранные либо транснациональные компании. При малейшем изменении политической обстановки в худшую сторону они начинают сворачивать свой бизнес, не дожидаясь экономических результатов политического кризиса. Естественно, заполняемость офисов класса А в этом случае снижается.

Складская недвижимость

Состояние рынка. На Украине ощущается сильный дефицит оборудованных логистических центров. Это тот сегмент рынка, где привлечение иностранных инвесторов необходимо вообще для дальнейшего развития складской отрасли. В 2005 – 2006 годах сегмент только начал зарождаться – до этого логистические функции выполняли либо старые производственные помещения, либо старые склады советского типа (овощные базы и т.п.).

Комплексы класса А строятся только к Киеве. В 2006 году на рынок вышло сразу несколько девелоперов данного сегмента недвижимости: FIM Group, «Аснова Холдинг», Alacor, ICT, Kuehne&Nagel;, REWICO, «Українські Вантажні Кур’єри», «КомораС». В Киеве и других городах-миллионниках основной спрос приходится на склады площадью от 1 500 до 4 000 кв.м., либо более 10 тыс. кв.м. Требования к инфраструктуре складов, как правило, сводятся к наличию полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, наличию близости транспортных средств и таможенных терминалов (все – на одной территории), наличию систем безопасности и компьютерной инвентаризации. Спрос на такие склады остается неудовлетворенным даже в Киеве, не говоря об остальной Украине. В Киеве географически спрос локализуется в 30-километровой зоне вокруг города, в городах-миллионниках эта зона меньше – около 10-15 км, в небольших же городах не редкость наличие складов на территории города – например, в Севастополе, где пустоши, которыми перемежаются городские жилые районы, позволяют строить крупные логистические помещения в непосредственной близости к центру города и основным портовым объектам.

Крупнейшие склады находятся в Киеве. Это следующие объекты: логистический центр компании FIM Group площадью 27 000 кв.м., логистические комплексы НСМ Group около 22 000 кв.м. в г. Обухов, логистический центр «Калиновка» на территории 40 га, логистический центр НСМ Group в Чабанах площадью 100 тыс. кв.м., логистический парк Global City на 136 тыс. кв.м., логистический комплекс компании Raben, складской комплекс под пгт Гостомель площадью 40 000 кв.м. компании Kuhne&Nagel;. Стоимость складов в Киеве колеблется от 40 долларов /кв.м. в 30-километровой зоне до 400 долларов /кв.м. в черте города в специализированных складах. Аренда колеблется от 4 до 6 долларов/кв.м. /месяц

Место российского капитала на рынке. Экспансия россиян на рынок складской недвижимости Украины началась недавно – только в конце 2005 – начале 2006 годов. Наиболее масштабный проект – создание на Украине сети терминалов российской компанией «Международное логистическое партнерство». Проект будет завершен к концу 2008 года. Следует учитывать, что западные инвесторы работают на рынке складской недвижимости Украины уже давно и ведут более агрессивную экспансию.

Плюсы и минусы для россиян. Плюс один: в том, что, учитывая высокий товарооборот между Россией и Украиной, российские производители и крупные оптовики могут строить склады под себя. Минус в том, что складская недвижимость на Украине имеет свойство не окупаться за счет продаж вообще. Себестоимость строительства 1 кв.м. склада может доходить до 500 долларов, т.е. быть выше цены продажи. Аренда окупается минимум за 6-7 лет. Поэтому имеет смысл только строительство складской недвижимости теми российскими компаниями, которые в ней нуждаются сами.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *