Бухарест: возможности инвестиций в девелопмент

Роман Мамчиц

ИА DAILYSTROY публикует статью Романа Мамчица «Бухарест: возможности инвестиций в девелопмент».

В этом году Румыния официально стала членом ЕС. На протяжении предыдущих нескольких лет фактор ожидания вступления в Евросоюз являлся одним из основных факторов, подогревавших рынок недвижимости страны. В результате на сегодняшний момент в Бухаресте и ряде других крупных городов сформировались вполне европейские цены на недвижимость.

Взрывной рост цен на румынскую недвижимость начался примерно с середины 2003 года, когда стало ясно, что вступление в ЕС – реальность. Сейчас рынок находится уже в состоянии стабилизации, период, когда инвесторы получили основные прибыли, закончился. Наиболее прибыльными были 2004 и 2005 годы, за которые рост цен на недвижимость в ряде крупных городов составил 250%, т.е., 125% годовых. В первую очередь, для инвестора интересны Бухарест, Тимишоара, Брашов, Констанца и ряд горнолыжных курортов Трансильвании и Буковины. Доходность возведения всех видов недвижимости в этих точках сейчас составляет 20-25% годовых, в то время как доходность арендных ставок коммерческой недвижимости держится на уровне 12% годовых. Однако в настоящее время европейские инвесторы также стали обращать внимание на сильно недооцененные сельскохозяйственные земли. Доходность гостиничной недвижимости значительно выше, чем в Европе и чем в России, срок окупаемости находится в районе 4 лет, главным образом, за счет одной из самых высоких в Европе стоимостей размещения: в среднем, 300 евро/сутки по гостиницам Бухареста; с другой стороны, такая высокая плата приводит к тому, что обычная в Европе долгосрочная аренда гостиничных номеров в Бухаресте отсутствует, приезжие на длительные сроки арендуют, как правило, квартиры или апартаменты, средняя стоимость посуточной аренды которых составляет, в среднем, 50 евро/сутки. Появилась прослойка иностранных инвесторов, покупающих апартаменты в Бухаресте либо на горных или приморских курортах и сдающих их в аренду, пользуясь услугами управляющей компании. В этом случае срок окупаемости равняется 3-4 годам.

Существуют более оптимистические точки зрения. Британский телеканал Channel 4 в популярном шоу «Место под солнцем» присвоил Румынии позицию №1 в рейтинге наиболее прибыльных по инвестициям в недвижимость европейских государств. По мнению ведущих программы, частный дом, купленный за 145 тыс. евро, через 10 лет можно будет продать за 715 тыс. евро, т.е. потенциальный рост цен на загородную недвижимость прогнозируется на уровне 49% годовых.

Рынок жилой недвижимости Румынии имеет как и много общих черт с другими постсоветскими государствами Восточной Европы, так и свои отличия. Например, на вторичном рынке четко прослеживается значительно меньшая площадь квартир, чем в соседних Венгрии и Болгарии. В Западной Европе только 40% жилья занято собственником, остальное арендуется. В Румынии этот показатель составляет более 95%, тогда как в других государствах Восточной Европы – 90-92%. В Румынии самый низкий процент вилл элитного класса среди других стран бывшего соцлагеря. В отличие от европейских государств, в Румынии покупатель жилья платит по одному и тому же тарифу за жилую площадь и за нежилую (санузел, балкон и прочие помещения).

Зато нынешний первичный рынок отличается перекосом в противоположную сторону: строится значительно меньшее, чем в Западной Европе количество жилья бизнес-класса и эконом-класса, в то время как в Бухаресте основное строительство находится либо в сегменте апартаментов, либо в сегменте таунхаусов или коттеджных городков, предназначенных для покупателя с высоким доходом. Стремясь максимизировать таким образом потенциальные прибыли, девелоперы достигли своих целей, однако общий жилой фонд вырос ненамного.

Несмотря на сокращение населения, Румыния испытывает дефицит жилплощади. Так, на среднестатистического румына приходится 14,2 кв.м. жилья – это только 55% жилплощади, занимаемой среднестатистическим венгром или 34% «квадратуры» среднестатистического немца. В то же время, примерно на столько же процентов ниже уровень жизни в Румынии по сравнению с указанными соседями по ЕС. В 2006 году наметились определенные сдвиги в девелопменте жилья: было анонсировано, по крайней мере, в Бухаресте, значительное количество проектов эконом-класса, большая часть которых планируется к сдаче в эксплуатацию в 2007 – 2008 годах. Спрос на такие проекты есть, аналитики оценивают количество бухарестских семей, готовых немедленно приобрести жилье (в том числе и при использовании банковского кредитования) в 60 тыс. Основным спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью около 65 кв.м. по средней цене продажи от 800 до 1 200 евро/кв.м. Спрос исходит преимущественно от семей специалистов с высшим образованием или предпринимателей мелкого и среднего бизнеса возрастом от 25 до 40 лет с совокупным доходом от 1 500 евро/месяц, живущих в арендованных квартирах, либо в квартирах коммунистической эпохи с неудовлетворительными жилищными условиями. Между тем, к 2011 году, по текущим прогнозам, в Бухаресте планируется сдать в эксплуатацию не более 20 тыс. квартир. Поэтому спрос будет не уменьшаться, а нарастать.

По рынку офисных площадей Бухарест также отстает от столиц соседних государств. На конец 2006 года общий офисный фонд румынской столицы составил 900 тыс. кв.м. (для сравнения: в меньшем по размеру и количеству жителей Будапеште этот показатель равняется 1,65 млн. кв.м.). Из этого количества офисы класса А составляют 250 тыс. кв.м. (28%). Из-за дефицита офисов арендные ставки в Бухаресте растут быстрее, чем столицах соседних государств Евросоюза и в сегментах А и В догнали показатели Будапешта и превысили показатели Софии. Судя по тому, что до 90% строящихся офисных зданий арендованы заранее по ставке с 10%-ной скидкой, дефицит офисных площадей усугубится, в сочетании с 25%-ным повышением цен на строительные материалы, наблюдавшимся во 2 полугодии 2006 года, это может вызвать рост цен на офисные площади, в особенности класса А. Налицо снижение количества вакантных площадей, сдаваемых в аренду. Это означает, что ставки в Бухаресте в ближайшее время не будут ниже 10 евро/кв.м./месяц. Средняя ставка сейчас находится в районе 20 – 25 евро/кв.м./месяц и, естественно, имеет тенденцию к росту.

Площади крупнейших проекты 2006 года класса А:

BCC — 13 000; Nordului 62 — 3 300; Buzesti 85 — 2 900; Forum III — 4 800; BBPD — 6 000; Victoria Park I — 10 000; Anchor Plaza — 22 850; Caranfil BC — 3 400; Millenium — 13 068.

Крупнейшие офисные проекты класса А, планируемые к сдаче в эксплуатацию в 2007 году и их площади:

City Gate — 40 000; S Park — 35 000; Baneasa Business & Technology Park — 30 000; Park Plaza — 14 000; Millenium Business — 13 000; Calea Victoriei 145 — 11 000; Victoria ParkII — 10 000; B.O.S — 8 645; OlympiaTower — 6 500; Baneasa Airport Tower — 5 900.

Насчитывается четыре основных территории строительства офисной недвижимости: северо-восточная, северная, центрально-северная и центральная. Самая крупная из них – северная. Среди арендаторов распределение по отраслям следующее: телекоммуникационные компании – 41%, услуги населению – 12%, финансовые компании – 15%, юридические компании – 9%, производство товаров повседневного спроса – 5%, фармацевтические компании – 7%, остальные – 11%.

По складским помещениям отставание от других европейских государств на аналогичном уровне. В Бухаресте насчитывается около 400 тыс. кв.м. современных специализированных складских и индустриальных площадей. Определенная положительная тенденция наметилась в 2005 и 2006 годах, когда было возведено, соответственно, 90 тыс. и 100 тыс. кв.м. производственных помещений. Арендные ставки в связи с этим имеют нисходящий тренд, и сейчас составляют 3-4 евро/кв.м./месяц. Одна из причин слабого развития рынка складской недвижимости – нехватка в Румынии современных транспортных коммуникаций: в Румынии насчитывается только 150 км магистральных автодорог международного уровня со скоростью движения более 90 км/ч.

На рынке торговой недвижимости строительство движется более высокими темпами. Строятся торговые моллы, общий фонд которых находится в районе 200 тыс. кв.м. Однако по сравнению с европейскими государствами и Турцией, где 200 тыс кв.м. – это средний размер молла, опять же, подобный объем ничтожен. Пока в Бухаресте действуют три молла. Помимо этого, действует 8 гипермаркетов и планируются к постройке еще 4. Помимо этого, насчитывается около 30 супермаркетов и столько же магазинов Cash & Carry. Якорные операторы торговых центров – Cora, Auchan, Carrefour, Real (Metro Group), La Fourmi, Gmarket (Gima), Mega Image, сейчас на рынок планируется выход сетевого ритейлера Spar (того самого, чью сеть на Украине полностью выкупил российский «Перекресток»).

Арендные ставки имеют широкий разброс. Если в моллах ставка варьирует от 25 до 80 евро/кв.м./месяц в зависимости от района и этажа, то в гипермаркетах верхний предел – 50 евро/кв.м./месяц. Самые же высокие ставки в сфере уличного ритейла. Пик приходится на район пересечения Каля Викторией с улицами Магеру и Бэлческу, где арендные ставки достигают 150 евро/кв.м./месяц, а цена продажи торговых площадей – 9 000 евро/кв.м. На втором месте находятся Каля Викторией, где ставки колеблются в районе 60 – 95 евро/кв.м./месяц, а средняя цена продажи находится в районе 7 тыс. евро/кв.м. Третье место занимает Каля Доробанць, где средняя арендная ставка находится в районе 65 евро/кв.м., а средняя цена продажи достигает 6 000 евро/кв.м. По центру за пределами вышеозначенных улиц средняя арендная ставка 30 евро/кв.м./месяц, средняя цена продажи 2000 евро/кв.м. По окраинам арендные ставки колеблются от 17 до 25 евро/месяц, средняя цена продажи 1 400 евро/кв.м. Основной спрос на помещения уличного ритейла исходит от предприятий общественного питания, ювелирных и сувенирных магазинов, небольших продуктовых магазинов, салонов мобильной связи, Интернет-клубов, аптек.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *